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7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在日前召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场稳定回升势头，大力支持刚性住房和改善型住房需求，进一步落实好减量。 购买首套房首付比例、贷款利率、购买改善型住房税费减免、“认房不贷”等个人住房贷款等政策措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众利益。 合法权益。
这是住房和城乡建设部继7月24日中央政治局会议提出“及时调整优化房地产政策”后的最新表态。
住房城乡建设部表示，稳定建筑业和房地产业两大支柱对推动经济复苏具有重要作用。
中指研究院市场研究部主任陈文静指出，住建部部长再次强调“稳定建筑业和房地产业两大支柱”，强调支柱地位房地产行业的景气不变，这意味着下半年经济将出现反弹。 ，稳定房地产政策仍有努力空间。
所以，这次住房城乡建设部明确提出要实施降低首套房首付比例、“认房不认贷”等个人住房贷款等政策。 哪些城市有望迎来政策优化？
仍有十余个核心城市实行“认房认贷”政策
此次住建部的表态中，“认房不认贷”的政策表态最受市场关注。
所谓“认房不认贷”通常是指商业银行在确定贷款比例时，只判断该家庭名下是否有房子，而不管购房家庭是否有住房贷款记录。 目前，部分重点城市实行“认房认贷”，即在“卖一买一”的情况下，全国范围内只要有购房贷款记录，购买一套拥有另一笔贷款的房屋被视为第二套房。 “认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房的标准获得贷款。
从行业来看，“认房不贷”政策有利于改善客户基础。 对于购房者来说，只要出售自己名下的房产，就可以按照首套房的标准获得贷款购房，降低了购房成本。 同时，也增加了房地产的流动性。 在“认房认贷”的情况下，第二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于第一套房，一定程度上阻碍了改善住房需求进入市场。
从全国范围来看，根据不同地区房地产市场的实际运行情况，购房信贷政策的严格程度不同，不同地区首套房、二套房的认定标准可分为“认定认房认贷”、“认房不认贷”。 “认贷”和“认贷不认房”，严格程度从高到低依次递减。
华指研究院监测数据显示，目前限购相对严格、实行认房认贷政策的城市主要有北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。
其中，部分城市二套房首付比例较高，如北京、上海，首付比例低至60%、50%（普通住房），高至80%、70%（普通住房）。非一般住房）。 因此，认房认贷的政策也使得这些城市二套房的认购成本过高。
易居研究院研究总监严跃进提到，以上海为例，目前认房先认贷的政策，导致很多购房者要支付高达70%的首付和5.25%的房贷。换房过程中抵押贷款利率的%。 但如果政策取消，改为“认房不认贷”，首付比例可调整至35%，房贷利率可降至4.55%。
据诸葛数据研究中心不完全统计，事实上，去年以来，郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等20多个城市优化了住房和贷款认定政策。 大部分城市的首付比例也降低至监管部门要求的最低水平（首套房最低20%，第二套房最低30%）。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，住建部明确提出，个人住房贷款要“认房不认贷”。
壳牌研究院指出，二季度以来，市场复苏受到阻碍，主要原因是市场预期疲软。 经济下行压力加大，居民收入预期下降，导致风险偏好下降，购房意愿下降。 “认房不认贷”可以降低房屋置换成本，加速释放改善需求。 从取消房贷认定的城市实际效果来看，2022年3月1日郑州新政公布后，郑州二手房成交量环比增长106% 3月份，改善型住房交易的增长贡献最大。
房地产政策还有哪些优化空间？
此次，住房城乡建设部还提到进一步落实降低首套房首付比例、贷款利率、降低改善型住房购置税费等政策。
同策研究院首席研究员宋宏伟指出，楼市调控政策细则仍将实行“一城一策”原则，不会一刀切地调控。 降低首付比例等政策将集中在能源水平较低的城市，部分低水平二线城市还有降低二套房首付比例的空间，但不会在2019年出台。目前一线城市和核心热点二线城市。 购房利率下调影响也较大，预计政策性房贷基准利率（LPR）下调空间不大。 未来LPR加点调控仍有一定空间。 这个加点每个城市都不一样，有高有低，还有调节和优化的空间。
中指研究院认为，当前房地产行业已进入新的发展阶段。 除了住建部提到的上述优化方向外，预计过去市场过热阶段出台的政策也将逐步优化，比如优化限价政策，让价格重返市场； 优化止赎、非住宅、离婚房等限购政策，分区施策、一区一策，助力一二线城市郊区去库存。 继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条； 降低第二套房贷款利率； 优化北京、上海等城市共同住房认定标准等，特别是优化多子女家庭、人才、老年人的住房政策可能是一个重要途径。
陈文静提到，限价政策的初衷是在市场火爆时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理的住房需求。 但随着市场环境的变化，限价政策的负面影响更加凸显。 价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也未能反映市场的真实情况，违背了政策的初衷。 在房地产市场调整压力加大的背景下，不少城市发布“限价令”，也导致房企销售不畅，资金回流受阻。 新的市场环境下，预计限价政策也将迎来优化。 具体办法包括：合理制定新房备案价格和土地拍卖限价标准，预留浮动空间，使项目入市时的价格更接近真实市场价格； 取消“限购令”，取消二手房指导价，让价格回归市场。
限购政策方面，据中指监测数据显示，2022年以来，南京、西安、苏州、长沙等近40个城市相继优化限购政策。 年龄是主要因素。 目前，部分城市限售政策仍较为严格。 长沙要求“网上签约4年后才能出售”，成都限售3年，部分项目限售5年，厦门岛新房限售5年。 限制更多房改需求进入市场。 优化限售措施将在一定程度上改善当地二手房市场的流动性，也有利于改善住房需求的释放。
中指研究院认为，北京、上海也有可能调整普通住房认定标准，但标准调整可能对市场影响较大，预计政府会相对谨慎。
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