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继“低首付”“零首付”之后，楼市竟然催生出更加离谱的“负首付”？
近期，多个热点城市的房产中介纷纷声称买房可以“负首付”。 贷款买房的购房者不仅不需要支付首付，还可以从银行再借一笔钱作为装修资金。 这样的“好东西”靠谱吗？
“负首付”从何而来？
近日，一张房产中介的朋友圈截图广为流传。 重庆市巴南区一房产中介称，一套83万元的精装房，“客户首付4万元，放款后返现5万元（相当于客户还贷1万元）买房子）”。
如果说这种“负首付”靠的是现金返还，那么还有一种更常见的“负首付”就是靠筹集银行贷款。
这样的营销说辞也出现在了深圳罗湖区等地。 某房产中介在社交平台上介绍，一套评估价570万元的房子以520万元的低价成交。 客户可以向银行贷款570万元买房，还剩下50万元用于装修。
可见，这种所谓的“负首付”，是指虚构购房合同，提高合同价格，从而增加银行的贷款额度，相当于减少首付。伪装。
比如，假设一套100万元的房子，原来首付20万元，贷款80万元。 现在如果把购房合同价提高到130万，首付26万，贷款104万。 据此，购房者“骗取”的贷款金额为104万减去80万，即24万。 拿这20万元去付20万元的首付，就是多了4万元。
从这点来看，“负首付”与零首付、低首付、首付贷等有相似之处，都是“过海”的花式营销。 不过，易居研究院研究总监严跃进强调，“负首付”与其他项目还是有区别的。 零首付主要通过向房企垫款、寻找首付贷款、分期支付首付等方式实现。 “负首付”是典型的骗局。 借贷行为。
中原地产首席分析师张大伟进一步表示，这种做法在业内俗称“高估高贷”，即银行的评估价高于实际成交价，借贷更多钱，变相减少首付。 “高估”即高估价，“高贷”即高贷款额度，涉及“阴阳合同”、卖方配合控制资金等。漏洞在于银行的评估价存在波动空间，只要卖家同意。 从本质上讲，这是完全非法的。
“负首付”真的可以做到吗？
记者以购房者的身份电话咨询了深圳某银行个人贷款部。 工作人员表示，他们看到了消息，但银行有明确规定，购房者应严格使用自有资金通过正规渠道支付。 首付等各种噱头存在法律风险，明令禁止，提醒购房者注意财产安全。
“银行肯定不会说能拿到贷款，因为‘高分高贷’本质上是买家和开发商或原房主联手‘骗取’银行的贷款。” 广州房产中介王勇（化名）告诉记者。
王勇说，他之前看到很多人这样做，表面上肯定是违法的，但在实践中，确实解决了部分首付不足、月供稳定的群体首付问题。 “尤其是今年3月左右，房贷利率下降，一些人存款不够，又想趁机赶紧‘上车’，于是就做了。”
成都齐女士去年急着卖房换房，她联系的一位买家提出做高评高贷。 “当时他说我们中介做不到，他到外面找估价公司和银行，最后拿到的价格差不多是我卖价的140%，我算了一下，首付才几十块几千元，和‘零首付’没有区别。”
思前想后，祁女士还是拒绝了买家。 “我觉得我作为卖家处于劣势，风险都在我这边，如果我低头把房子过户给他，他拿不到贷款，没钱还我，那岂不是我没收钱，房子就给了他？”
王勇提到，以前买卖二手房时一般都会进行这种操作，现在一些新房开发商也采用这种方式。 “新房的操作更简单，因为没有第三方评估的问题，完全由开发商来操作，相当于开发商借钱给买家走流程，然后返还还清贷款后的钱。”
“卖家自然风险很大，除了‘两手空空’的可能性外，这件事本身就是违法的，如果卖家知道对方要做什么并配合的话，他也会负责。”被发现了。” 王勇说，所以虽然业内有这样的操作方式，但卖家能不能配合还不好说。 大部分合作的卖家都非常急着卖，或者房子出现了一些问题。
“对于购房者来说，这就是无限杠杆。虽然利率可能低，但借的钱越多，利息就越多。而且，房价越高，要交的契税和中介费也相应.从长远来看，我们要计算一下，从长远来看，我们是否能够收回成本。 王勇提到，买家也可能被卖家和中介“拼凑”，比如卖家坚持要买家按合同价付款，买家也需要违约金。
“负首付”暗有“坑”
“‘负首付’是违法行为，危害性很大。” 严跃进强调，买房没有真正的首付支撑，很容易拉高杠杆。 如果以“负首付”购房，购房者后续的实际房贷压力将明显增加，从而增加房贷违约成本，最终对购房者和商业银行都不利。
北京市金女律师事务所主任王玉臣进一步指出了其中的法律风险：“首先，不管是所谓的‘零首付’还是‘负首付’，该付的钱还是要交的。”毕竟是要还的，无非是时间问题；其次，这种操作的月供往往会更高，而且还款时间越长，负担越大；其次，这种操作本身就是违法和被禁止的，也有被银行砍掉或者被监管部门处罚的可能。”
“采用这种模式，往往需要签订‘阴阳合同’。一方面，这违反了商品房销售的相关规定，没有如实记录；另一方面，骗取高额贷款这种方式违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗取贷款，一旦被发现，银行是不会放贷的，即使已经放贷，往往也会直接解除按揭合同，还清全部贷款提前。” 王雨辰补充道。
对于这种在暗处“坑”的营销行为，不少地方也在积极行动应对。
例如，广东省惠州市惠阳区住建局日前发布通知，严禁开发公司和中介机构出现在首付贷、首付返还、零首付等商品房交易中。 、中介机构营销、发布虚假违法房地产广告、编造、传播虚假信息等行为退还首付款。 不实信息等违法销售行为。
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