财经新闻网消息：
4月30日召开的中共中央政治局会议首次提到房地产市场的这种关系。 会议指出，要结合房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化现有房地产、优化配置的政策措施增量住房，快速构建房地产开发新模式，推动房地产高质量发展。
分析人士认为，统筹考虑增量和存量问题，意味着楼市调控告别了此前“过冷放水刺激、过热限制打压”的简单思路。 而是对供需关系的变化有深入的了解，有系统的规划，有平衡。 供需。 这是一种全新的思维方式。
增量与存量的关系可能反映出当前和未来房地产市场的三大趋势。
从“增量时代”到“存量时代”
近年来，我国房地产市场从“增量时代”逐步进入“存量时代”。 这一转变的背后是人均住房面积、人口年龄结构等一些长期变量的变化。
“库存时代”，增量“蛋糕”开始缩小。 新房市场无法像过去一样高水平增长，更多的空间来自于库存的优化和挖掘。
近年来，北京、上海的二手房交易量已占当地住房市场总交易量的80%以上。
广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳指出，不少城市，存量房交易已成为主体，二手房挂牌量和交易量均大于二手房。新房子的。
这意味着存量和增量的优先顺序需要重新定位。
仲量联行大中华区首席经济学家庞明在接受中新社记者采访时表示：房地产行业有望继续适应从增量时代到存量时代的转变，从总量时代转向存量时代。向存量转型扩张。 、消化与增量质量改进和优化相结合。
从去库存二手房到优化新房结构
新房和二手房分别占增量和现有住房存量的主要部分。 这项政策在打通住房“增存”周期方面可能包括两个着力点。
一是去库存二手房。 去年以来，多地二手房挂牌量大幅增加。 很多人反映，旧房要等半年多才能卖掉。 换房链条迟迟无法启动，二手房市场的需求动能难以传导至新房市场。
李玉佳认为，目前无论是刚性需求还是改善性购房都有很大的潜力。 刚性需求正在转向二手房，改善主要是新房（有的也是二手房）。 关键是将二手房去库存与新房销售衔接起来。 这是稳定市场、稳定行业规模的关键。
在打通一二手房循环方面，今年以来，多地开始探索房屋“以旧换新”。 据中国指数研究院统计，2023年以来，已有30多个城市表示支持房屋“以旧换新”。 很多地方都花了“真金白银”。 在江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地，地方政府或开发商直接购买旧房，所得资金用于置换新房，激活改善性住房需求。
其次，新房市场供应充足。 优质土地和优质住房供应预计将增加。 近日，浙江丽水透露，计划出让“定制”低密度住宅用地。 土地可供公众出售，开发商不再垄断新房的供应和建设。 深圳和上海也取消了许多近期供应地块的住宅单元比例限制（取消了70/90的限制）。 预计将有更多“大房子”、“好房子”进入市场，满足部分改善性住房的需求。 需要。
从保障性住房交付到
放开住房供应体系
这次会议提到，我们将继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，切实保障住房交付，保障购房者合法权益。
庞明预计，未来还将继续加大保障性住房支持力度，有效解决部分地区救助资金审批流程长、覆盖范围有限的问题。
此外，也有业内人士认为，打通商品房、保障性住房的循环，或可解决当前楼市面临的核心问题，不仅化解风险，还能优化房地产供给结构。
中国指数研究院认为，这可能包括政府平台回购二手房作为保障性租赁住房、从房地产公司回购未售出的新房作为保障性住房、盘活现有低效非住宅物业并改造成保障性租赁住房等。
李玉佳表示，建议将配售型保障性住房融资与二手房去库存结合起来。 中央政府将发行专项债券、设立基金等，然后向中央企业和地方国企贷款，收购市场上现有的二手房，然后采用比较大规模的融资方式。 向急需户低价配发保障性住房，实现资金闭环。 一方面，通过提高流通率来加快流通、稳定价格。 一旦价格稳定，二手房就不会再恐慌上市，价格体系就会稳定。 这传导到新房交易、开工和土地供应上，也能稳定各项指标。
诸葛数据研究中心首席分析师王小强表示，当前房地产市场发展不能简单地从鼓励需求入手，而应着眼于供需两端，构建新的发展模式，比如：聚焦当前的流动性二手房问题，也可以采取购买现有刚需存量住房，改造为经济适用住房等方式。
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