财经新闻网消息：
12月14日，北京进一步优化调整房地产政策。 其中，适当提高普通住房建筑面积和价格标准； 同时，降低新发放住房贷款最低首付比例，延长贷款期限。 首套房贷款最低首付比例降低至30%； 第二套住房贷款最低首付比例降低至城镇六级。 城区50%，非城区40%，房贷期限由目前最高25年恢复至30年。 此外，12月15日起，商业银行新增按揭贷款利率政策下限将下调。
同日，上海宣布自12月15日起优化差别化住房信贷政策，其中首套房商业贷款利率下限调整为不低于贷款报价10个基点同期利率（LPR），最低首付比例调整为不低于30%； 第二套住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR上调30个基点，最低首付比例调整为不低于50%； 自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区实行差别化政策，二套房商业贷款利率下限调整为无低于LPR加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。
业内人士认为，北京、上海此次优化政策力度更大，涉及面广。 他们全面发力降低购房成本和门槛，有利于促进刚性和改善性住房需求的释放，特别是第二套住房的改善。 性住房需求。 北京、上海释放的积极信号或将显着提振全国市场信心。
北京进一步优化调整房地产政策
12月14日，北京进一步优化调整房地产政策，更好支持刚性改善型住房需求。
其中，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房和个人住房贷款政策标准的通知》（以下简称（以下简称《通知》）优化普通住房（以下简称“普通住房贷款政策”）。 住房）认定标准，降低新增按揭贷款最低首付比例。
《通知》明确，优化普通住宅认定标准。 调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，五环以内成交价格在8.5万元/平方米以下米（含），五环至六环内成交价格在8.5万元/平方米（含）以下。 成交价格在65000元/平方米（含）以下和六环路以外成交价格在45000元/平方米（含）以下的房屋视为普通住房。
《通知》还提出降低新增按揭贷款最低首付比例、延长贷款期限。 在国家统一政策基础上，北京市首套房贷款（含商业贷款和公积金贷款，下同）最低首付比例统一降低至30%； 第二套住房贷款最低首付比例将降低至50%，非城区六区为40%。 同时，本次调整取消了北京对房价过快上涨期间住房抵押贷款期限的严格控制，恢复了目前25年至30年的最高期限。
北京市住建委表示，北京市现行普通住房标准于2014年发布，与市场实际情况存在一定差距，公众反馈也较为集中。 此次调整，结合市场变化，适当提高了普通住房的建筑面积和价格标准。 调整后，全市普通住房比例提升至70%左右，更多家庭在转让住房时将能享受增值税优惠政策。 同时，降低最低首付比例降低了居民购房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。
中原地产首席分析师张大伟指出，北京调整普通住房标准后，约70%的住房将成为普通住房，这将有助于普通购房者降低购房成本。 在二手房交易中，普通住房是与税收优惠挂钩的，其中最重要的是增值税。 根据规定，个人出售2年以上普通住房的，免征增值税； 个人出售房龄超过2年的非一般房屋，其差额按5%的税率征收增值税。 与此同时，北京全面降低购房者首付门槛。 特别是第二套住房的首付比例大幅降低。 一些购房者可以将首付从最高80%减少到40%。
据了解，北京市此前的住房贷款政策是，个人购买首套住房时，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%； 个人购买第二套住房时，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为60%。 是80%。 新政之后，不再区分普通住宅和非普通住宅。 首套房最低首付比例为30%； 位于市六区的第二套住房，最低首付比例为50%； 位于市六区以外的第二套住房，最低首付比例为40%。
（制表：张大伟）
此外，为更好支持北京刚性改善型住房需求，北京新增商业贷款自12月15日起执行新的利率下限政策。调整后：市区六区第一套、第二套贷款分别不低于贷款市场报价利率（LPR）加10个基点、不低于LPR加60个基点。 套利利率政策下限不低于LPR且不低于LPR加55个基点。
张大伟指出，此前，北京新发放首套房抵押贷款利率下限为4.75%（加55个BP）。 新政后，城区六区首套房、二套房利率下调分别为4.3%、4.8%； 利率下限分别为4.2%和4.75%。
“简单来说，30年100万元贷款每月还款额将减少268元至326元之间，购房者将直接降低买房成本。” 张大伟说道。
上海出台优化差别化住房信贷政策
12月14日，据“上海发布”公众号消息，上海发布优化差异化住房信贷政策。
一是首次住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR负10个基点，最低首付比例调整为不低于30%。
二是第二套住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR加30个基点，最低首付比例调整为不低于50%。 同时，为支持推进“五新城”和南北转型重点地区高质量发展，促进产城融合、就业住房平衡，自贸试验区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、保山、金山六市在整个行政区域内实行差别化政策。 第二套住房商业贷款利率下限调整为不低于LPR加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。
对此，易居研究院研究总监严跃进表示，上海首套房、二套房首付比例的下降，直接降低了刚需的首套房和二套房的市场准入门槛。这是为了改善住房。 以购买总价600万元的第二套房为例。 过去首付比例为70%，所需首付为420万元； 新政下，首付比例为50%，首付300万元，减少120万元。 首付支出10000元； 如果房屋属于实行差别化政策的地区，首付比例为40%，首付为240万元，减少首付支出180万元。 与此同时，抵押贷款利率下降，直接降低了每月还款额或抵押贷款成本。 按照贷款本金200万元、30年期等本息、二套房贷款利率计算，过往房贷利率为5.25%，每月还款额为11044元。 按新政4.5%的利率计算，每月还款额为10134元。 新政前后每月缴费减少910元。 对于实施差别化政策的地区，减负效果更加明显。
此外，上海此次还调整了普通住房标准。 一是优化标准认定条件，取消价格标准； 二是适度提高建筑面积标准，由140平方米提高到144平方米。
严跃进指出，普通住房标准与税收优惠政策相关。 此次标准调整，以住房的实物要素作为认定条件，大大提高了普通住房的覆盖面，让更多的二手房交易享受税收优惠政策。 以出售居民持有5年以上非普通住房为例，标准调整后如成为普通住房，免征增值税（此前非普通住房征收增值税）关于差异）； 涉及个人所得税的，按照总价计税。 1%（此前非普通住房按总价的2%征收）。
“此次，上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等政策进行优化，进一步降低房贷成本和税收负担。此类政策的出台，有利于增强市场信心，也将对稳定市场发挥积极作用。”期望。” 严跃进说道。
这可能会显着提振全国市场信心。
中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，继11月深圳降低首付比例并优化普通住房认定标准后，北京、上海优化普通住房认定标准，降低首付比例，并于12月14日下调房贷利率下限，政策优化力度较强。 它规模大、覆盖面广。 全面降低购房成本和门槛，有利于促进刚性需求和改善性住房需求特别是二套改善性住房需求的释放。 北京、上海释放的积极信号或将显着提振全国市场信心。
据了解，7月24日，中央政治局召开会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场稳定健康。 发展。 8月18日，住房城乡建设部等部门发布《关于优化个人住房贷款住房套数确定标准的通知》。 8月31日，中国人民银行等部门发布《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》，将首套房、二套房商业贷款最低首付政策限额统一为不低于20%和30% %。 同时，调整二套房商业贷款利率政策下限。 9月1日前后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市相继出台“认房不还贷”政策。
11月22日，深圳出台两大利好政策。 一是将普通住宅认定标准调整为：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）。 ）或者单套住宅建筑面积小于144平方米（含144平方米）。 此次调整，意味着深圳普通住宅的认定标准不再取决于交易总价，有效降低144平方米以下高价新房的交易税费，降低交易成本。
二是深圳23日起调整第二套房贷款最低首付比例。 第二套住房贷款最低首付比例由普通住房70%、非普通住房80%调整为40%。 这将有效减轻购房者的首付压力，增加深圳新房和二手房市场的活跃度。
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