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11月13日下午，上交所组织召开上海保障性租赁住房年度集体业绩情况通报会。 华夏安居房托、华润华润优巢房托、中金厦门安居房托的原股权持有人、运营管理机构、基金管理人通过业绩讲解、现场互动等方式与投资者沟通。
目前，上海三只保障性租赁住房REITs产品已披露三季报。 总体而言，他们运营良好。 三大产品出租率一直保持在90%以上。 中金厦门安居房产信托更是接近“满租”状态。 从可分配金额来看，今年三季度，上海上市的三只住房REITs实现可分配金额合计4276万元，2023年累计可分配金额将达1.31亿元。
问答环节，有投资者提出“我国公募住房保障型REITs的发展前景如何？”的问题。 对此，有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯桥回应称，我国上市租赁住房REITs仅有4家，总市值仅约50亿元。 参考发达国家，美国上市租赁公寓REIT总市值已超过1000亿美元，单个龙头REIT市值甚至超过200亿美元。 从这个角度来看，我国公募保障房REITs未来的市场规模和发展潜力巨大。
Wind数据显示，目前市场上有四只保障房租赁公募REITs，分别是红土深圳安居房托、中金厦门安居房托、华夏北京保障房房托和华夏优巢房托。 其中，红土深圳安居房产信托在深圳证券交易所上市。 其中，其余三家均在上海证券交易所上市。 据ICCRA住房租赁产业研究院统计，目前计划发行的公募保障房REITs有7只。 上市后，我国公募保障房REITs规模将突破100亿元。
华夏北京保障性住房REIT：实时租金分配缩短住房匹配时间
华夏北京保障性住房房地产投资信托基金于8月31日在上海证券交易所挂牌上市，标的资产为北京两个公共租赁住房项目，分别是位于海淀区文龙家园1号的文龙家园和位于朝阳北82号的西安大厦朝阳区路。 越上县。
财报显示，三季度基建项目公司整体运营良好，租金收入1814.07万元，租金回收率97.68%。 截至三季度末，已出租房间2,102间，总出租面积109,412.04平方米，总出租率为97.00%。 今年三季度，华夏北京保障性住房REIT实现可分配金额1375万元，前三季度累计可分配金额4127万元。
在回答未来是否有扩大资金计划的问题时，北京保障性住房中心有限公司财务管理部总监黄宁表示，北京保障性住房中心持有约180套保障性住房资产。北京16个行政区。 各类保障性住房约17万套，现有资产以公共租赁住房为主。 北京保障性住房中心持有的公共租赁住房资产占北京市公共租赁住房总量的50%以上。 目前运营中的公共租赁住房约11万套，我们的目标是成为北京租赁住房领域的“稳定器”和作用。 骨干的“镇流石”功能。
“因此，华夏北京保障性住房REITs拥有丰富的扩张潜力资产。经梳理，北京保障性住房中心有限公司符合REITs上市条件的现有资产估值超过300亿元。我们将今后将与基金管理人一起积极推动扩大募资工作，如有实质性进展，将及时公告。” 黄宁说道。
在回答投资者关于如何提高入住率的问题时，北京保障性住房中心有限公司财务部高级总监、REITs业务负责人王世宇回应称，北京保障性住房中心主要采用一种模式结合快速租金分配和实时租金分配来返还住房。 资源的重新分配。
在快速配租方面，文龙家园项目和西岳尚郡项目遵循分区常态配租模式，每年动态进行1-2次日配出租物业。 项目运营管理团队力争不错过。 任何协调租金分配的机会。
在实时租金分配方面，北京保障性住房中心通过信息技术将线下选房流程搬到线上。 作为首个试点项目，西岳尚郡项目今年首次采用电脑+手机APP实时分配方式，对项目上的34户分散住房进行分配，8分钟就确定了分配目标。 记录，大大缩短配房时间。 下一步，我们还将积极推动实时配租模式在文龙家园项目的落地。
中金厦门安居房产信托：租金上涨符合相关政策要求
中金厦门安居房产投资信托基金于2022年8月22日在上海证券交易所挂牌上市，底层资产为源博公寓和横旗公寓两个保障性租赁住房项目。 地处厦门常住人口最多、年轻人比例较高的集美。 区。
财报显示，三季度，该基金持有的基础设施资产三季度租金收入总额为1838.26万元，租金回收率100%。 截至三季度末，按建筑面积计算，出租率为99.55%，其中源博公寓出租率为99.36%，横旗公寓出租率为99.79%。 今年三季度，中金厦门安居房产信托第三季度实现可分配金额1466万元，2023年累计可分配金额4355万元。
在回答投资者关于未来是否有扩大募资计划的提问时，厦门安居集团股份有限公司计划财务部副经理柯亚勤表示，公司非常重视此次融资的平台。基础设施公募REITs，希望利用好这个资产管理平台，推动厦门安居集团的各个项目。 业务发展。 目前，安居集团共承建保障性住房项目18个，总建筑面积约369万平方米。 项目建成后将可提供约4.9万套住房，保障性住房建筑面积位居厦门第一。 在建及在管项目遍布厦门各行政区。 全部项目建成投入使用后，将为13.5万余人提供住房保障。
柯亚勤还表示，中金厦门安居REIT发行后，厦门安居集团在现有政策性租赁住房项目中积极采用元博公寓、横旗公寓的运营管理标准，持续扩大基建项目资金投入，进军市场。 REITs 平台准备。 从目前储备项目情况看，我们储备了一批权属清晰、手续齐全、运营成熟、满足收益要求的资产。 未来时机成熟时，我们将按照相关法律法规的要求，推进扩产进程。
至于未来是否有继续上调租金的计划，厦门房屋租赁发展有限公司总经理助理徐伟英回应称，远博公寓、横旗公寓属于经济适用房，租金本身有一定的上涨空间。与周边市场化出租房屋的租金相比具有优势。 的。 根据厦门市相关政策要求，保障性租赁住房租金不得高于市场周边租赁住房租金的95%，且每年涨幅不得超过5%。 今后我们将继续遵守厦门市相关政策要求。 在此情况下，应合理确定两个项目的租金政策，以达到预期目标。
值得一提的是，根据ICCRA住房租赁行业研究院二季度监测报告，租金水平方面，除中国北京保障房REIT平均租金基本保持不变外，其他房企的平均月租金基本保持不变。其他三个REITs也出现了不同幅度的增长。 其中，中金厦门安居项目平均租金涨幅最高，达到2.21%。
华夏基金华润优巢：智慧管理保障资本回报
华夏有巢房产投资信托于2022年12月9日在上海证券交易所挂牌上市，底层资产为有巢租赁开发运营的两个保障性租赁住房项目——有巢四景项目和有巢东部经济开发区项目。 两者均位于上海松江区。
财报显示，三季度，两家基建项目公司整体经营状况良好，营业总收入1956.96万元，租金回收率为94.68%。 截至三季度末，友巢四景项目出租率为94.54%，友巢东部经济开发区项目出租率为91.32%。 今年三季度，华夏基金华润优巢REIT实现可供分配金额1435.15万元，2023年累计可供分配金额4642.21万元。
对于未来的扩张计划和安排，李伯桥表示，华润优巢从存量和增量两个方面规划了可持续的扩张计划。 在优化存量方面，我们从持有的保障房项目中初步筛选出拟扩建项目。 待相关项目达到稳定运行状态并满足监管要求后，我们将尽快启动扩建准备工作。 在稳健增长方面，华润优巢的投资策略将聚焦于人口净流入的一二线城市，拥有产业支撑和交通设施的规模化资产。 近期我们也在积极关注并收购相关保障性租赁住房项目，以增加潜在资产池规模。
对于如何平衡保障房的保障功能和资本回报，李伯桥认为，专业化、市场化的运营能力是帮助租赁住房项目持续提质增效的关键，这主要体现在主要体现在三个方面：租赁效率、成本管理和数字化管理。 。
出租表现方面，华润优巢的智能定价系统会根据楼层、朝向、户型、面积等因素，输出项目静态的“一室一价”； 同时，将利用大数据智能AI根据空置率、租赁结构和市场竞争情况调整价格。 模型实现动态调价、减少空置。 此外，华润优巢还构建了自有渠道与外部渠道相结合的租赁渠道矩阵，积极拓展地方政府、企业客户、G60科创走廊人才等客户资源。
在成本管理方面，华润友巢依托华润集团、华润置地的成本管理体系以及战略采购和集中采购资源，建立了标准化的运营成本控制体系，实现精细化管控和全价值链管理。基础设施项目运营成本。
在数字化管理方面，华润优巢的“3i系统”数字化运营平台可以为租赁住房项目提供全覆盖的智能化解决方案。 数字化运营平台还可以实现所有租赁业务场景的线上化、自助化，实现基金管理人及其他REITs管理机构的数据接入，提高沟通和管理水平。
继今年4月高速公路REITs集体业绩说明会“首秀”后，上交所再次搭建起公募基础设施REITs与用户之间的沟通桥梁。 保障性住房REITs在上海的集体亮相，吸引了众多投资者的关注。 文字评论区有很多“申请程序”、“抽奖分配”、“分红方案”等问题。 相关基金负责人也一一给出了详细解答。
中信证券基础设施与现代服务业首席分析师陈聪在业绩说明会上也表示，与全球大多数国家和地区相比，我国租房人口占比较低，尤其是机构化领域。 操作水平很不寻常。 在许多发达国家，租房的家庭比例超过家庭总数的30%，核心城市的租房比例更高。 截至2021年，我国市场化机构租赁住房占比不足10%。 与大多数发达国家相比，还处于非常初级的阶段。
“租赁住房的制度化运营需要配套的融资方式，而REITs是最重要的平台。随着北京、上海、广州、深圳等城市政策的不断发展，租赁住房的发展已成为多元供给主体多渠道保障、租购并举，是住房体系的核心优势。” 陈聪说道。
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