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“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。” “指导商业银行依法有序调整现有个人住房贷款利率。”
在市场对降低个人股票抵押贷款利率充满期待的当下，8月1日，在中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上，上述言论尤其引起关注。
“支持鼓励”改为“引导”
近期，多部门在不同场合密集就优化房地产政策发表意见，央行甚至时隔半个月再次释放调整存量房贷利率的信号。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主谈判变更合同协议，或者发放新的贷款，替换原有的存量贷款。”
从措辞上可以看出，两种表述方式发生了变化，从“支持鼓励”变成了“指导”。 易居研究院研究总监严跃进认为，这意味着政策改革进入了实践层面，也意味着部分银行在实际操作中可能会出现困惑，央行需要定调。
“所以下半年存量房贷的调整对于房地产领域来说是一件非常重要的事情，从金融风险的角度来说，有助于降低房贷违约的风险。对于购房者来说，每月还款可以减轻了，负担才能真正减轻。” 严跃进说道。
招商联盟首席研究员董希淼也表示，与此前的声明相比，央行此次的要求更加明确，回应了市场的声音，发出了更加积极的信号。 预计央行将发布指导意见，或通过市场利率定价自律机制，引导商业银行降低部分利率高的存量房贷利率。
对于推进存量住房贷款调整的基本原则，央行强调“合法”和“有序”。 董希淼认为，“依法”是指现有的住房贷款合同是银行与借款人签订的，利率条款的变更也应在指导下，由借款人和贷款人协商确定。依法同意； “有序”意味着现有住房贷款利率的调整不会“一刀切”。 可能主要是针对一些现有的利率明显偏高的抵押贷款。 可以根据利率水平确定不同的降幅，也可以分阶段降幅。
银行业情况如何？
“目前各家银行内部都在研究政策，协商期限、调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等都是需要讨论的问题。对外，我们只能表示会积极跟进。” ，但目前还没有具体计划。” 该国有银行工作人员告诉中国新财经记者，近期每天都会接到客户的电话、微信“轰炸”，但目前尚未接到具体通知。
他提到，虽然过去也有过股票抵押贷款利率“贴现”的先例，但这是一个复杂的问题，涉及家庭、法律、利润、风险等方面。 尤其是面对新增客户量、房贷定价机制的变化，以及细化为“一城一策”甚至“一城一策”、“一区一策”的政策环境。 业内普遍认为，上述调整若落实，监管部门还需进一步落实相关细则和指引。
央行7月28日发布的数据显示，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速1.9比上年末下降几个百分点。 广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳直言，个人住房贷款余额连续两个季度下降的情况非常罕见，这也意味着住房贷款已经进入了尾声。库存时代。
存量时代优质资产争夺下，银行之间、银行与客户之间的“博弈”蔓延。 对于购房者来说，目前只能选择提前还贷来应对较大的利差。
“新增住房贷款利率持续下调，但相比之下，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，这意味着存量住房贷款利率随着LPR远低于新增住房贷款利率，导致存量房贷利率较高，加上去年理财收入下降，居民提前还贷的现象明显的。” 中指研究院指数业务部总经理曹晶晶解释道。
从个别银行的动作来看，此前有消息称，兴业银行广州分行已率先试水，向现有房贷客户发放一年期利率优惠券。 但后来证实，这只是分行在部分分行开展的创新试点。 只针对少数优质客户，并未在当地广泛推广。 在央行发表声明之前，折扣已经尝试过。
如何平衡多方利益？
事实上，夹在调整存量房贷利率和提前还贷之间的商业银行也面临着一个困境：一是存量房贷规模较大，且是商业银行的优质资产。 调整利率必然会降低利润率； 如果利率不下调，将面临提前还款、客户流失的问题。
更大的客户量也给实际推进带来了更大的挑战。 中泰证券回顾2008年至2009年的存量利率调整情况发现，国内个人住房贷款余额从2008年末的3万亿元上升至2023年3月末的38.9万亿元，存量规模是去年同期的13倍。那年。
“预计现有房贷利率下调幅度不会很大。考虑到目前房贷规模和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信贷主体的政策也会有所不同。”会有所不同，这将比过去更加严重、复杂和个性化。” 中泰证券认为。
董希淼进一步指出，考虑到存量房贷利率调整可能影响银行利差稳定，进而影响银行降费和让利给实体经济的连续性，央行可以通过结构性货币政策工具，对影响力较大的银行提供阶段性支持。
申万宏源还表示，居民存量住房抵押贷款利率下调将启动，考虑到银行与居民之间的博弈，调整时间将延长，而不是“一夜之间”。 但随着存量房贷利率调整，商业银行净息差的恢复仍取决于负债成本的降低。 降准仍然是一个更好的选择。 央行在本次会议上也传达了这一信号。
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