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本周，房地产市场利好消息不断。 先是高层会议提出“及时调整优化房地产政策”，随后住房城乡建设部发出号召。 业内人士认为，新一轮楼市宽松政策即将推出。
在具体政策方面，住建部“认房不认贷”备受关注。 目前，严格执行“认房认贷”政策的城市仅有一线城市和少数强二线城市。 如果“认房不认贷”能够落实，将刺激这些城市楼市的复苏。 不过，专家也指出，如果“认房不贷”在一线城市全面推行，房价可能会上涨过快。
一线城市二手房成交量连续数月下滑
▲资料图：住宅小区。中新经纬薛宇飞摄
今年春节后，北京、上海等核心城市房地产市场回暖。 开发商和房产经纪公司都感受到一丝暖意，房地产市场似乎有走出低谷的趋势。
不过，这种情况并没有持续多久。 据北京市住建委官网统计，3月份全市二手房成交量为22192套，4月份、5月份为13928套、12982套、11607套。 6月环比分别下降37.2%、6.8%和10.6%。
北京市朝阳区管庄地区房产经纪人郭涛（化名）告诉中新经纬，3月份左右，二手房成交量较大，价格也有所上涨，但总体稳定。 近期成交量有所下降，房价与2021年同期基本持平。
中原地产首席分析师张大伟向中新经纬表示，6月份北京二手房成交量只有3月份的一半左右，反映出当前市场的冷淡。 “二手房月度网签1.2万套是北京楼市的‘干繁荣线’。如果月度网签低于1.2万套，市场就会相对低迷。如果月度网签跌破1万套，市场就会相对低迷。” “单位方面，房价可能普遍下跌。”他还表示，从目前的数据来看，7月份北京二手房的成交量很可能会低于6月份。
上海也是如此。 今年3月，上海二手房成交量23991套，环比增长24%。 到4月，交易笔数已降至17,686笔，5月和6月分别降至15,000笔和12,600笔左右。 国家统计局数据显示，70个大中城市中，6月份上海二手住宅价格环比下降1.2%，位居70个城市首位。
上海某大型房地产经纪公司经纪人庞军（化名）告诉中新经纬，目前上海成交量较低，部分房屋价格已恢复至2020年甚至2019年水平。
据广州中原研究部统计，今年3月至6月，广州二手房成交量分别为12260套、10041套、8771套、8292套。 受二手房指导价政策调整等因素影响，近几个月深圳二手房成交量较之前有所增加，但与以往的市场高点相比仍有较大差距。 据深圳市房地产中介协会统计，3月至6月，全市二手房成交量（含自助）分别为4943套、3744套、3603套、3192套。
“认房不认贷”的威力在哪里？
住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，房地产市场要持续稳定复苏，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例以及首次购房的贷款利率。 有减税免赎、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
改善购房减税降费等政策此前已实施。 因此，住房贷款“认房不认贷”的说法成为市场关注的焦点。 “认房不认贷”是指商业银行在确定贷款比例时，只判断该家庭在当地是否有房子，而不管购房家庭是否有住房贷款记录。
根据首套房、二套房认定标准不同，可分为“认房认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认贷”三种。认房子”，严格程度按降序递减。 国金证券研报显示，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州等十几个核心一二线城市，三亚、重庆仍执行“认房贷”政策。目前，部分城市已修改实施“认房认贷”政策，仅有少数核心城市严格执行该政策。
“认房认贷”与“认房不认贷”的首付比例和贷款利率存在明显差异。 易居研究院研究总监严跃进表示，在“认房认贷”政策下，上海第二套房首付比例达到70%（普通普通房最低50%）房），按揭利率低至5.25%。 “房子不认贷”，首付比例和房贷利率可分别降至低至35%和4.55%。 目前，北京第二套房首付比例高达80%（普通住宅低至60%），房贷利率低至5.25%。 %), 4.75%。 可见，如果实行“认房不贷”，可以大幅降低首付和利率成本，改善住房需求。
“认房认贷”的实施将对市场交易量和价格产生哪些影响？ 壳牌研究院回顾了2010年至今中国两次完整的房地产市场调控周期。 该研究院表示，从交易量来看，2010年推出“认房认贷”后，2010年深圳二手房交易量与去年同期相比。 2011年，北京成交量较上年高点下降26%，次年继续下降38%至12万套，不到2009年的一半。
贝壳研究院还表示，2016年底至2017年初，一线城市陆续重启“认房认贷”后，深圳、上海、北京2017年同比分别下降34%、54%和49%。北京和上海成交量减少一半。 从成交价格来看，“认房认贷”有效遏制了房价上涨。 一线城市房价“涨易跌难”。 2020年之前，一线城市历史上为数不多的房价上涨或下跌，基本都是“认房认贷”政策造成的。
贝壳研究院认为，推行“认房不贷”，可以降低房屋置换成本，加速释放改善需求。 一方面，流通刚需和改善群体，改善群体将原有房屋投放市场销售，增加刚需房屋供应，满足市场刚需需求，实现群体刚性需求与改善的良性循环。 另一方面，改善小组出售二手房并购买新房，促进二手房和新房的良性循环。 新房市场销售好转，房地产企业加快回款，拿地投资信心增强，土地市场恢复，最终实现了房地产市场和行业的良性循环。
58安居宾馆产业研究院院长张波表示，预计下半年房地产政策宽松的趋势将维持不变。 随着一二线热点城市“认房不认贷”的实施，很多曾经实施二套房的人的首付比例和贷款利率标准都可能按照首套住房标准，对楼市影响更为明显。 热点城市的核心问题不是再次降低首套房、二套房的首付比例，而是为真正错伤的改善型需求匹配政策支持。
有条件实施？
市场在期待一线城市“认房不贷”落地的同时，也在预测该政策是全面落实还是有条件落实。
张大伟表示，如果“认房不贷”全面推行，让一大批原本认定为二套房的购房者重新获得首套房资格，这项政策的影响将会很大。 在这样的情况下，北京、上海等一线城市的市场可能会再次火热，甚至会吸引其他城市的购房者购房。
中新经纬注意到，一些业主和购房者的态度开始转变。 住建部上述表态公布后，庞军表示：“我们正在开会讨论这个新政策。 一般来说，新政策各地会按照不同的规定执行。 由于上海方面还没有跟进，具体会如何实施我也不清楚。 近期利好政策相对集中，加上价格有所下降，一些购房者不愿意降价。” 郭涛还表示，新政策实施后，已有部分客户选择出售。
张大伟表示，如果“认房不贷”是有条件实施的，比如小幅降低首付比例、贷款利率，或者只在城区新区、郊区实施，那么是适用的。有两个孩子的家庭或共同居住的老人家庭，并需参加城镇社会保险。 等等，“认房不贷”的政策不会明显刺激市场。
由于“认房不贷”的效果比较明显，张大伟判断，一线城市大概率会实施附加条件的“认房不贷”，不仅改善市场，但不会过度刺激房价上涨。
严跃进对中新经纬分析认为，“认房不贷”的政策极有可能在一线城市落地，也将助推市场的复苏。 他同意该政策将有条件实施，不同地区、新房、二手房可能会有不同的实施方式。 广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，后续措施还需要各级财政管理部门和政府出台，也将按照政策落实的方针进行。对城市来说，就是各地区不会以一致的方式、一致的内容来实施，但会有先有后，政策力度也会有所不同，政策不会一下子用到底。
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