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签单、人潮、爆满……本周末，证券时报记者走访北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余个城市看到，各地楼市一片欣欣向荣。 久违的兴奋。 与此同时，卖家开足马力，积极抓住政策热度，坚持早期淘汰策略，全力促进交易转化。
业内人士普遍认为，新一轮楼市的政策走向非常明确，市场化交易是消化存量最重要的方式。 在“因城施策”框架下，各地需求侧政策必须“用尽”。 与此同时，5月17日也提出的保障性住房再融资、收回现有土地等去库存政策也值得期待。
“降低门槛”提振买家热情
“好久没看到售楼处这么多人了！” 5月19日上午，在南京江北新区某楼盘售楼处，工作人员吴飞告诉证券时报e公司记者，楼盘一直“安静”从18日开始，售楼处突然挤满了顾客，虽然公司早有准备，但之前对政策影响的估计显然偏保守。
“你看我们微信群，领导一直在喊话，还有被销售人员忽视的客户，实在是没办法接待。” 在吴飞的手机上，记者看到，短短十几分钟，公司领导就在微信群里多次发言，时刻提醒客户无人接待，要求大家提高工作效率。
迅速释放购房热情的是“5月17新政”中的“降门槛”政策，包括降低首付比例、降低房贷利率下限、降低公积金贷款利率等。 其中，首套房商业贷款和二套房商业贷款最低首付比例分别调整为不低于15%和不低于25%，创历史最低首付比例。
公积金贷款利率下调是这一系列组合中落实最快的。 “北上广深”等多个城市已宣布实施，确保储户尽快享受政策福利。
以首次住房公积金个人住房贷款金额100万元、期限30年为例，如果选择等额本息还款方式，每月还款额将从4270.16元减少至4135.57元元，减少约135元，利息支出总额将减少4.85元。 一万元。 对于购房者来说，好处是实实在在的。
“如果是买首套房，首付比例只有15%，公积金贷款利率也下调了，这个比例以前没有见过，现在是买车最合适的时机。” 5月18日，当记者来到郑州市一家销售部探访时，销售人员热情地介绍最新的优惠条件，这是他们前一天晚上刚刚制定的销售口径。
以该项目最大在售户型为例，一套总价约380万元的房屋，首付仅50万多元，剩余200万多元贷款则通过贷款偿还。公积金贷款和商业贷款相结合。 商业贷款每月还款压力在1万元以内。
广州天河区一楼盘项目售楼处门口，一块白字红底的巨幅展牌上写着“抓住1.5%首付窗口期，越中心越值得”它就扑面而来，直接清晰地呈现了三大“降低门槛”政策。 “这是‘5.17新政’官宣后，我们连夜赶制的，”一位穿梭在看房观众中的工作人员急忙告诉记者，“与之前的周末相比，来店的顾客数量有所增加。”售楼部今天看房的数量明显多了。”
记者看到，广州天河售楼处洽谈席位已满，不少家庭围坐在沙盘前选房。 以往，记者经常在这家售楼处看到的“一对一服务”，此时显得格外奢华。 当天多数情况是一名工作人员带领五六名看房客户前来参观并介绍楼盘。
在合肥，即使是34℃的夏日，也没有看房的人那么热情。 记者在华润城建望云售楼部也看到，来访的客户络绎不绝，接待区几乎爆满。 “我们一上午就接待了五批客户，我的声音都快嘶哑了。我们售楼部有十几位房产顾问，平时足够处理拜访的，但今天实在是太忙了。” ” 售楼部一位房产顾问告诉记者。 同样位于滨湖区的卫星滨江路，周六每天接待80组顾客，一小时最多接待20组。
中午时分，记者来到位于成都市锦江区南三环的一处房地产项目。 前来咨询的购房者顶着烈日在售楼中心外排队——开发商已采取限流措施。 一位楼盘销售人员告诉记者，由于其区位、配套、价格等优势，该项目在成都一直受到较高关注度。 此外，随着近期限购政策的解除，前来售楼部了解情况的购房者明显增多。 目前，认证房源仅剩数十套，每天都有合同签订、交易完成。
在深圳，记者朋友圈充斥着各项目发布的好消息。
5月18日，位于深圳宝安中心区的新住宅项目开盘结果出炉。 129个单位中已售出126个，仅剩3个单位可供出售。 几乎是“阳光”，去化率高达98%。 开盘销售额达14.9亿元。 新政首夜，深圳部分楼盘24小时营业，通宵卖房。 深夜11点、12点，营销中心依然灯火通明。 每一套楼盘的销售文案都以楼市新政为噱头。 一项目承诺“迎新政，免首付，30天内无理由退房”。
新房市场被激活，前期已经升温的二手房市场也变得更加活跃。
“今天有一段时间平台直接崩溃了，我们判断是访问量过多，服务器超载导致的。” 合肥市滨湖区的一位贝壳房产经纪人告诉记者，5月18日，该店拜访了10组顾客，是周末的两倍。 “我能感觉到客户对政策非常关心。 目前已有近10家客户向我询问新政策的实施情况。”
深圳一二手房中介透露，5月17日晚，各房产中介机构已经开始行动，整理客户名单，打电话给业主询问是否要卖房子，并向房屋提供信息。观察者确认是否应该迅速下订单。 他告诉记者，“晚上12点，家里人都睡了，我还在微信上同时回复了几个客户的询问，敲定了买房意向，并在微信中反馈给业主。半夜沟通双方的意图。”
“去库存”卖家保持理性
不过，与明显上升的购房意向相比，尽管房地产开发商、房产中介等“卖家”群体正在加班加点，积极把握新政的热度，但他们普遍认为，大部分激活的购房者前期已表示有兴趣的刚需群体。 “购房者”仍倾向于维持既定的“降价”策略。
“合肥楼市新政策从5月初开始发布，观望的客户出现积压，现在政策落地，前期观望的客户都出来了查看属性。” 一位长期观察合肥楼市的资深业内人士表示，他正在等待这些客户的到来。 需求一旦释放，就是验证市场人气的窗口期。
被压抑的需求集中释放，几乎是各地销售人员对于上周末市场形势的共识。 武汉的一位房产顾问高兴地抱怨，“今天接待了近10组客户，喉咙都要冒烟了。” 同时，他还向记者指出，“其实这都是去年下半年以来积累的客户需求。” 北京置业顾问人士也观察到，“虽然近期客户数量略有增加，但事实上，除了上学、安家的迫切需求外，大部分打算买房的客户都在观望。”
新政策发布的第二天，南京中建新和园上九里项目于5月18日开盘，开发商趁着政策热情推出了大优惠活动。 热门门户网站几乎当天就被抢购一空。 部分房产已被买家在同一天购买。 只能通过“抽签”的方式购买。 “这种情况在南京已经很久没有出现了，这两年可能有几个特别高端的项目，由于住房稀缺，所以还是有抽签的情况，很难想象一个项目像元上九黎还需要抽奖。” 南京壳牌工作人员杨阳告诉记者。
“打折可以卖，不打折就卖不出去。”武汉硚口区某楼盘项目的置业顾问直言不讳地告诉记者。 项目售价由每平方米17000元下调至每平方米14000元左右。 事实上，自五一假期后首个工作日武汉市发布新版“汉十条”以来，武汉部分新楼盘热度有所上升。 央行的政策调整，吸引了不少看过楼盘的人关注。 顾客纷纷回来考察市场，这个周末他接待的顾客数量比上个月同期增加了一倍。
“降价”也让位于成都天府新区的海伦堡九月公馆跻身当地楼市热点榜。 海伦堡曾经是成都的网红楼盘，售价一度达到2万多元/平方米。 不过，记者在现场了解到，目前该楼盘的售价为14000元/平方米，个别房屋单价下降幅度高达6000元/平方米。 现场销售人员表示，因为是晚盘，开发商要回笼资金，所以才给了这么大的折扣。 近期促销活动效果显着，目前仅剩20套楼盘。
在广州，各房地产项目普遍继续维持前期优惠政策。 事实上，在记者采访的其中一处楼盘中，销售人员私下给记者发来了优惠信息，称该楼盘近期在前期促销的基础上还有额外优惠，个别楼盘的单价已经下降了。 到前缀“5”。 去年项目推出之初，项目均价仍处于8.5万元/平方米的水平。
广州某大型房地产企业负责人告诉记者，目前开发商的工作重点仍然是去中心化。 开发商显然很高兴看到政策带来的人气提升，但不会贸然提价。 “现在还是买方市场，突然涨价会给客户留下不好的印象，而且现在各大项目竞争很激烈，涨价就等于把客户推向其他项目。” 该负责人明确表示。
与面临出售和回笼资金压力的房地产开发商相比，一些二手房业主心态看涨，不愿出售。 “这两天，很多二手房业主开始重新评估自己的房产价值，不再盲目低价出售房产。有的甚至直接退出房产，不卖了。” 南京的一位中介告诉记者，“比如河南的天鹅，南京堡花园，我一直在帮业主卖一套二手房，建筑面积约161平方米，最初的挂牌价只是700多万元，已经是该楼该类型公寓最便宜的价格了，昨天业主告诉我把房子拿下来，暂时不卖。”
不过，多数中介还是建议二手房业主理性行事。 “这个时候提价是不明智的，对于一些挂牌价高的业主，我们也会建议他们降低一些价格，趁这个机会尽快出售。” 一位中间人告诉记者。
去库存政策要全面落实
4月30日，中共中央政治局明确提出“统筹研究消化存量房地产、优化增量住房政策措施”。 5月17日，在全国保障住房交付工作电视电话会议上，何立峰强调，要继续坚持因城施策，防范商品房烂尾风险，扎实推进住房交付保障消化现有商品房。 专注于工作。
国家统计局披露的最新数据显示，截至4月底，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。 其中，住宅待售面积增长24.5%。 据中国指数研究院统计，从已领取预售证的未售库存来看，截至2024年4月末，50个代表性城市商品住宅可售面积为3.36亿平方米，根据过去12个月的平均月销售面积计算。 库存清理周期为20.6个月，已达到上一轮“去库存”以来的清理周期高点。 四大一线城市中，除上海外，“北广深”的库存清理周期也超过20个月。
中信证券团队解释称，成功保障住房交付的前提是房价稳定。 稳定房价的关键是消化现有住房供应。 消化存量住房供应最有效的办法是推动市场交易恢复，鼓励合理购房需求释放。 正是因为市场化交易仍然是消化库存最重要的方式，这需要与需求侧政策相配合，“千方百计”。
事实上，与前期发布较多楼市政策的二线城市相比，本周末一线城市楼市表现相对平静，这可能与当地楼市政策偏紧有关。仍然更具限制性。
在北京，一线销售人员告诉记者，“周末看房的人确实较多，但目前对成交影响不大。” 在上海，新政出台后，看房的人相对较多，也表达了认购意向，但下单困难。 还在等待政策落地。 “目前，上海首套房商业贷款利率为3.85%，南京等城市已降至3.45%。上海首套房首付比例仍为30%，但即便如此，如果以后降到15%，还款压力还是很大，商业贷款利率还是很高，只有降价才能真正降低买房成本。” 一些购房者解释说，他们的观望情绪颇有代表性。
首付比例方面，去年8月，央行将全国最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%后，大部分城市选择执行20%和30% % 底线政策。 不过，北京、上海、广州、深圳等8个城市的首付比例仍然较高，上海第二套房的首付比例达到50%。 利率方面，截至4月底，全国343个城市中，已有67个城市取消首套房贷款利率下限。 4月份新增个人住房贷款利率为3.7%，比上月下降2个基点，处于历史低位。 但一线城市首套房商业贷款利率仍维持在3.85%左右。
“一线城市有需求，未来我们会看看这个金融政策方案在上海落实到什么程度；另一方面，我们也会关注原有的限制性政策是否会继续宽松”政策都是灵活的，就看你想执行的力度有多大，具体执行时间可能会比三四线城市晚一点，比如一两周之内。”创始人张宏伟表示。经建咨询。
此外，与当前激发购房热情的“降低门槛”政策相比，相当一部分受访房企对后续“保障房再融资”等去库存政策的实施以及存量房企的复苏抱有更高的期待。土地。 “这一轮政策在降低购房门槛方面确实超出了预期。不过，保障性住房再融资政策的实施将对楼市供求关系产生更直接的影响，或许更有利于楼市的稳定发展。”稳定房价。”
“保障性住房再融资”是新创的结构性货币政策工具。 5月17日，央行副行长陶凌明确，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。 按贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
2023年，央行制定租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供应。 郑州、南京、珠海等地的国有企业已率先通过直接收购、以旧换新等方式参与淘汰存量住房的进程。 据初步统计，各城市公布的计划收购住房数量已超过1万套。
今年4月，郑州市率先试行“卖旧、买新、以旧换新”模式。 贝壳研究院郑州分院数据显示，4月份郑州新房成交量47.14万平方米，折合3916套。 整体成交量与上月持平，网签均价结构性上涨。 壳牌研究院郑州分院分析师认为，“二三季度改善的需求将得到充分释放，不仅在新房市场，在二手房市场也可能会超出预期。”从第二季度开始，需求的改善将逐渐占领市场。”
除了收购现有住房之外，还将有新的方式回收闲置土地。 发布会上，自然资源部副部长刘国红表示，自然资源部正在准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无法继续开发的闲置土地，或者收购在司法和破产拍卖中被拒绝的土地。
申万宏源高级宏观分析师屠强、王盛指出，相比首付、降息等直接刺激房地产需求的政策，无论是“保交房”还是直接稳定房地产信贷融资？房地产企业，或者房地产企业收购现有土地、房产等。去库存政策，甚至包括近期大力推进的房地产“以旧换新”，都是最能直接影响房地产流动性的政策。房地产企业稳定供应。 它们将有助于缓解信用风险，进而缓解居民对住房交付的担忧。 逐步释放现有的递延房地产需求和高储蓄，促进房地产销售的恢复。
中信证券表示，通过总结当地经验，发放再贷款，加大推进现有商品房购买为保障性住房的做法，将进一步提振核心城市商品房市场信心。 收回现有土地将有助于进一步优化库存。 “总而言之，我们认为新政策放松需求限制副作用不大，核心城市房价有望在年中稳定下来。” 中信证券在研究报告中预测。
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