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8月31日，随着央行、金监局两次发布通知，存量房贷利率正式迎来初步调整方案，全国商业性个人住房贷款最低首付比例也统一调整。
但从国家规划的出台到各市具体政策的落实，仍有很多细节需要明确。 特别是对于现有房贷利率的调整，无论借款人选择哪种调整方式——由金融机构发放新的贷款来替代现有的首笔商业个人住房贷款，还是协商改变合同约定的利率——调整后的现有房贷利率不能低于贷款时当地房贷利率下限政策（以下简称“贷款时利率下限”）。
这也意味着发行时的利率下限是借款人最终能否受益以及受益多少的关键。 但由于不同阶段、不同城市实施的房贷利率下限政策变化较大、差异较大，明确这一参考指标成为借款人与银行顺利谈判的前提。
截至9月2日，全国31个省（市）自治区公布了首套商业性住房贷款利率自律下限。 一位房地产行业研究员告诉记者，由于各地历来执行的房贷利率下限差异较大，整体可执行空间还得等各地银行拿出实施方案并统一测算。
不过，也有机构人士指出，在实施现有房贷利率调整的过程中，银行和借款人有更大的自主谈判空间。 除了考虑央行明确不会低于发行时的利率下限外，大概率也会考虑各市当前的资金情况。 该套房的主流利率水平，调整后的利率预计不会低于此。 如果这样考虑，近年来首套房贷款利率调整幅度较大的二三四线城市可能还有更大的调整空间。 对于一线城市来说，一方面现有的房贷大部分坚持利率下限，另一方面房贷利率相对刚性，调整空间较小。
影响调整空间的另一个因素是“认房不认贷”的政策。 一些原来认定为第二套房、现在认定为首套房的房贷利率将会有调整的机会，而且会有更大的调整空间。
多地宣布首套房贷款利率下调
从全国层面来看，全国不同阶段首笔商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月7日前贷款基准利率的0.7倍； 2019年10月8日至2022年5月14日LPR（贷款市场报价利率）； 2022 年 5 月 15 日推出 LPR-20BP。
但在因城施策的背景下，不同地区或同一地区执行的房贷利率下限差异较大。 根据《2022年第三季度中国货币政策执行报告》，我国商业性个人住房贷款利率采取“三级定价机制”：一是在国家层面，中国人民银行和中国央行银保监会（现国家金融监管总局）确定国家级；二是地方级，各市政府按照“因城施策”的原则确定本地区商业性个人住房贷款利率下限。政策”立足于国家政策底线； 三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
8月31日，央行、国家金融监管总局下发《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）后，各地央行分行先后披露过往首套房贷款利率下限。 该情况不仅为现有房贷利率底线调整提供参考，还全面呈现了2018年乃至2016年以来各地区房贷利率调整幅度和频率。
据第一财经不完全统计，截至9月2日，北京、上海、深圳、广州、天津等31个省级行政区宣布下调本地首笔商业性个人住房贷款自律利率。
按照《通知》要求，自2023年9月25日起，借款人向贷款金融机构提出申请后，现有首套房商业性个人住房贷款可通过两种方式进行调整。 发放新贷款进行置换，二是双方协商改变合同约定的利率水平。
2023年8月31日前，金融机构已发放且已签订合同但尚未发放的首套商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合首套住房标准的其他存量商品房。城市。 贷款均在调整范围内。
需要注意的是，无论采用哪种方式调整，调整后的房贷利率均将不低于原所在城市首套商业性个人住房贷款利率政策下限计入LPR。贷款已发放。 借款人可参考问题末尾附表判断手中存量抵押贷款是否还有调整空间。
简单理解，如果现有的按揭贷款是按照当地当时的利率下限政策发放的，那么本次就不需要调整。 特别是当定价基准转换、贷款锚定LPR时，每年都会以LPR为最低水平重新定价利率水平。 借款人可以从存量房贷调整政策中受益的情况主要有以下三种：
1、存量贷款为2019年10月LPR改革后发放，且贷款合同约定的LPR积分超过发放时利率下限政策对应的积分。 有向下调整的空间，计算也比较简单。
2、存量贷款于2019年10月之前发放，借款人在定价基础转换时选择固定利率，且固定利率高于发放时的利率下限，因此有空间向下调整。
3.对于2019年10月之前发放的存量贷款，借款人在定价基准转换时选择锚定LPR。 但由于发行此类情况时利率下限的确定仍需银行确认，具体调整空间取决于双方协商结果。
工商银行9月2日发布的《现行房贷利率调整常见问题解答（一）》（以下简称“问答”）中提到，对于借款人来说，调整后的利率需符合实际情况。原贷款发放地方住房贷款利率政策下限，通过新发放贷款置换和协商变更合同利率调整结果不存在显着差异。 考虑到操作便利性，银行主要采取变更合同利率的方式。
哪些城市调整空间较大？
不过，影响现有房贷利率调整空间的是，除了发放时的利率下限外，借款人还必须考虑所在城市的最新主流利率水平，因为以及首次购房标准的变化。
央行、国家金融监管总局相关负责人在回答记者关于住房信贷政策调整优化问题时表示，《通知》出台的背景是，我国住房信贷供求关系面临严峻挑战。近年来，我国的房地产市场发生了重大变化。 借款人和银行都有资产负债序列调整和优化的需求。 存量住房贷款利率下降，可以为借款人节省利息支出，有利于扩大消费和投资。 对于银行来说，可以有效减少提前还贷的现象，减少对银行利息收入的影响。 同时，还可以减少违规使用经营贷款、消费贷款替代现有住房贷款的空间，减少风险隐患。 为更好适应上述新形势，中国人民银行、国家金融监管总局明确支持和鼓励银行与借款人协商调整现有首套房贷款利率。市场化和法治化。
一些银行业研究人士认为，如果部分城市（如一线城市）近年维持刚性房贷利率政策，存量房贷与新增房贷定价差异不大，存量房贷的空间和必要性将进一步提升。利率下调将大幅降低。
央行在二季度货币政策执行报告中提到，截至今年6月底，343个城市（地级及以上）中已有100个降低或取消首套房贷款利率下限。 其中，87个城市下调首套房贷款利率下限，较全国下限降低10至40个基点，13个城市取消首套房贷款利率下限。
据中金公司测算，自2022年以来，首笔新发放住房贷款的点数加成下降了约135bp。 中金公司银行业首席分析师林英奇团队指出，去年以来，二三线城市普遍大幅降低了房贷加点率。 预计此次二三线城市存量房贷降幅将更大（预计平均降幅在80bp以上）。 一线城市调整幅度较小，尤其是贷款发放接近利率下限，就没有降息空间。
（2018年至2021年，抵押贷款较基准利率增幅最高可达100bp左右。数据来源：中金公司）
至于具体减免比例，林英奇指出，初步预计首套房贷款将占现有全部房贷的80%至90%左右，其中符合房贷减免条件的贷款将占到80%左右。 %，涉及的贷款将占全部抵押贷款的80%左右。 2/3时，所有存量房贷利率均已从目前4.7%左右的水平下降至5年期LPR水平4.2%左右，总体平均降幅约为50bp。 “由于贷款实际涉及的领域和利率比较复杂，实际利率下降幅度还需要在细则中进一步落实。” 林英奇在报告中说道。
此前，第一财经记者了解到，首套房商业性个人住房贷款利率调整后，千万家庭、亿万居民的经济负担将大幅减轻，平均下降幅度约0.8个百分点。 央行数据显示，截至今年6月底，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。
值得注意的是，《通知》明确了存量房贷利率调整的适用范围，不仅包括已发放的首套个人住房贷款，还包括借款人“实际住房情况符合条件的其他存量贷款”。全市第一套住房标准”。 这也表明，随着“认房不贷”在更多城市实施，一些原本适用二套房利率的贷款也可能从中受益。 一是在外地有贷款记录并在当地买房的家庭，二是。 这是当地一个“卖一买一”的置换家庭。
根据工行《问答》，此前按二套房贷款利率办理的现有贷款，可初步判断按现行城市政策执行，将按照首套房贷款政策执行，并符合股票贷款利率调整条件。 建议客户提前准备好证明材料。 随后，银行将发布操作指引。
工商银行也表示，该行正在积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开通线上线下服务渠道，具体办理时间以公告为准。
由于二套房贷款利率下限加的积分往往较高，因此上述两类家庭在“认房不贷”后可能还有较大的调整空间。
以北京地区为例，如果市民A在2020年置换房产，则房贷利率（按第二套）为LPR（4.75%）+115BP=5.9%（2020年贷款利率下限）。北京第二套是LPR+105BP)，目前是LPR(4.2%)+115BP=5.35%。 北京市9月1日宣布“认房不认贷”后，市民A持有的房产可认定为第一套住房。 按照2020年2月当地首套房利率LPR+55BP下限，房贷利率可从目前的5.35%下调。 至 4.75%。
自8月18日三部门联合发文，明确将“认房不贷”纳入“一城一策”工具箱以来，武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等地已实施“认房不贷”。实施，尤其是北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已正式宣布实施。 中国指数研究院市场研究总监陈文静告诉记者，这有望带动更多城市跟进落实相关措施，政策信号明确。
31地首笔商业性个人住房贷款利率自律下限
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