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“我的房贷利率比杭州首套房的房贷利率高很多，如果能降到同等水平就太好了。” 看到近期关于存量房贷利率调整的讨论，杭州白领张晨（化名）十分担忧。
目前，杭州首套房抵押贷款利率为4%，而张晨的贷款利率为5.35%。
中国人民银行货币政策司司长邹兰近日表示，按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同协议，或以新贷款置换存量贷款。
理财部门的这一表态回应了社会关切，进一步深化了存量房贷利率调整的话题。
业内专家认为，对于购房者来说，降低存量房贷利率可以直接减轻其房贷利息支付压力，释放居民消费潜力，促进消费增长。 对银行而言，适度调整存量房贷利率可能会缓解居民提前还款的情况，但可能进一步给银行净息差带来压力，需要探索合理可行的解决方案。 同时，监管部门还可以出台降准等配套政策，推动银行债务成本下降，引导金融机构惠民、以价换量。
越来越大的声音
随着市场利率持续走低，存量房贷利率明显高于理财等投资收益率，赎回收益较低的理财产品居民提前还贷的现象明显增多。 据介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，比去年同期增加逾5100亿元。 但统计显示个人住房贷款余额总体略有下降。 这背后，部分居民提前还贷是一个重要原因。
“通过RMBS（个人住房抵押贷款支持证券）有条件提前还款率可以观察到，2023年以来，该指数呈现波动上升趋势，6月至7月较5月峰值有所回落，但较2021-2022年仍处于较高水平。” 中泰证券研究所所长戴志峰表示，RMBS有条件提前还款率是居民个人住房贷款提前还款行为的重要观察指标。
居民为何选择提前还款？
邹兰表示，虽然去年以来贷款市场报价利率（LPR）下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加息幅度是在合同期限内固定的，所以往年发行的存量房贷利率仍处于较高水平。 这与预付款大幅增加有很大关系。
“个人住房贷款提前还款，体现了居民资产配置的自发调整。” 光大证券首席固定收益分析师张旭进一步分析，从负债来看，随着贷款利率持续下行，部分贷款品种利率已明显低于部分存量房贷利率。 从投资角度来看，近年来金融资产收益率有所下降，与部分现有房贷利率形成“倒挂”，这也让提前还款变得更加“划算”。
选修的
多位专家指出，调整现有房贷利率，会减轻居民每月还款负担，而对于银行来说，可以缓解贷款提前还款增多的问题。
中信证券首席经济学家明明表示，商业银行与借款人自主协商变更合同协议或以新增贷款替代现有贷款，有利于减轻居民住房消费负担，缓解贷款提前还款等问题。
对于商业银行来说，降低现有房贷利率可以留住优质客户。 戴志峰认为，房贷客户是银行最优质的零售客户类型之一。 它们不仅能为银行带来稳定、低风险的贷款规模和利息收入，而且在留存存款、理财、非抵押贷款、高净值客户背后的企业融资等方面也具有巨大的发展潜力。 “在零售客户竞争激烈的背景下，合理的降息方案是比客户流失更好的选择。” 他说。
张旭还认为，提前偿还贷款会导致金融机构快速流失个人房贷等优质资产，同时也会要求居民在短时间内腾出大量资金。 降低现有抵押贷款的利率对双方来说都是相对可取的。
道路变得清晰
结合管理部门公布的信息，招商联首席研究员董希淼等行业专家判断，现有房贷利率调整可能有两种方式：一是改变合同条款直接降低，二是“以旧换新”间接降低。
在董希淼看来，贷款置换原则上应限于银行范围内，不宜鼓励跨银行“转按揭”。 他认为，通过市场利率定价的自律机制，可以商定银行存量房贷利率调整的一般原则。 同时建议各银行总行出台具体方案，明确直接或间接降准的条件、标准和程序。
在降低存量房贷利率的过程中，戴志峰认为，优质客户应采用差异化定价，低风险对应低回报，而没有提前还款能力的客户在博弈中不会占据优势。
值得注意的是，降低存量房贷利率的主要障碍之一是银行净息差较低。 国家金融监督管理总局数据显示，一季度商业银行净息差收窄至1.74%。 明明表示：“在银行净息差持续下降的背景下，存量贷款利率的下调将进一步压缩利润率。”
某股份制银行业务人士告诉中国证券报记者，“存量贷款利率下调，对商业银行盈利能力影响较大，目前还处于讨论研究阶段，预计距离实际实施还有一段时间。我们总行在出台新政策之前，都会按照原政策做好向客户的解释工作。”
“考虑到中国人民银行对现有房贷利率调整持‘支持、鼓励’态度，并赋予商业银行更多自主权，预计部分主要银行可能会带头行动，发挥示范作用，而其他银行则根据自身实际情况做出选择。” 明明说道。
有专家建议，为提高银行降低存量房贷利率的积极性，可以适度降低银行负债成本，保持合理的利差水平。 2022年以来，银行已两次主动下调存款利率。 目前，定期、长期存款趋势明显，银行主动下调存款利率仍有空间。
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