财经新闻网消息：
9月1日，北京、上海相继发布关于优化个人住房贷款住房套数认定标准的通知。 通知显示，家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品房时，如果家庭成员在当地名下没有一套完整的住房，无论贷款是否已办理完毕。用于购买住房的，银行金融机构会申请首次贷款。 对住房单位实行住房信贷政策。
中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，北京、上海全面落实首次购房“认房不认贷”，超出市场预期。 近期这一举措对市场的推动力不容忽视。 “目前，北上广深四个一线城市均已实施首套‘认房不贷’政策，政策信号明确，有望极大恢复市场情绪和预期，提振市场信心。”
“此次北京、上海出台了认房不认贷的政策，且政策表述与广州、深圳一致，这意味着本次房地产政策调整可能是自上而下的举措。此外，严格前期楼市过热时期的政策要适时退出，纠正偏差。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳说。
除四个一线城市外，武汉、中山、惠州、东莞等城市明确发文对首次住房、其他二、三套房实行“认房不贷” ——四线城市可能全面效仿。
三大都市圈成为稳定楼市的重要抓手
“过去一线城市的政策一直在收紧，即使去年下半年整体市场降温，一线城市也没有变化。目前一线城市政策的放松意味着，全国市场底部已经确立。” 58安居宾馆研究所所长张波说。
李玉佳认为，7、8月份房地产市场同比大幅下滑，导致今年商品房市场对经济的拖累加大，超出市场预期。 金九、银十、岁末销售旺季临近，急需利用北京、上海、广州、深圳等一线服务。 城市政策松动带来稳定预期。
进一步表示，北上广深带动的三大都市圈的楼市约占全国楼市新房市场销量的70%左右。 这是楼市的基础行情，也是稳定楼市的重要抓手。
事实上，今年二季度以来，在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海、北京房地产市场整体成交量出现下滑。
中国指数研究院监测数据显示，上海新建商品住宅（不含保障房）成交量连续两个月不足5000套，二手房成交量低迷四个月了。 7月底以来，受政策预期影响，上海二手房市场活跃速度有所回升，二手房交易量也缓慢恢复。
北京市场调整压力也较大。 中国指数研究院数据显示，8月北京新房销售48.2万平方米，环比下降22.3%，同比下降17.8%； 二手房销售10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%。 市场活跃度依然不足。
张波表示，一线城市全面推行“认房不贷”政策，预计短期效果将更加明显。 一方面，置换需求的上升将拉动二手房挂牌数量，或同步增加二手房交易量； 另一方面，市场对中高端住宅的需求也将进一步增加，置换需求将更加积极地进入市场，这将有助于减少市场的观望情绪。
降低首付和利息成本的带动效应
“实行‘认房不贷’政策，实际上可以降低首付比例和房贷利率。” 易居研究院研究总监严跃进表示。
据易居研究院测算，目前上海新房平均总价约为500万元。 政策出台前，第二套房（非普通住宅认购）比例最高为70%，这意味着首付比例为350万元。 按照目前新政策，如果纳入首次购房认证范围，首付仅需175万元左右。 以此对比，首付减少了175万，相当于房价的35%。
同样，纳入首套房标准后，房贷利率也会相应降低。 目前上海第二套房的利率为5.25%。 按贷款本金200万元、30年等本息计算，按揭利息支出合计约198万元，每月还款额约11044元/月。 如果按照新政策，利率为4.55%，总利息支出约为167万，每月还款额约为10193元/月。 相比之下，利息支出总额减少了近31万元，每月还款额减少了约851元/月。
北京实行认房不认贷政策后，无住房、贷款记录的购房家庭首付比例将从60%~80%降低到35%~40%。 据中国指数院测算，以总价400万的房屋为基准，普通住房首付减少100万元，非普通住房首付减少160万元元。 抵押贷款利率也将从5.25%下调至4.75%，降低50个基点。 以300万元贷款为例，按25年等本息计算，利息将减少26.21万元。
购房门槛和成本大幅下降，可能会显着促进无贷款记录房、“卖一买一”入市的购房需求。
“‘认房不贷’政策实施后，预计下一阶段改善性需求增长将更加明显，一手、二手房考察和交易将更加活跃。 ” 张博说道。
陈文静表示，近期监管部门出台了多项利好政策。 一线城市全面落实首次购房“认房不贷”政策。 接下来，各地还将加快落实降低首付比例、降低二套房贷款利率、降低存量房贷利率等政策。 有了相关措施，核心城市房地产市场将迎来上涨趋势，“金九银十”行情可期。
“未来四个月，全国房地产市场能否企稳，对宏观经济前景至关重要。” 陈文静相信。
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