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近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 会议指出，要有效防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策用好因城施策的政策工具箱，更好满足居民刚性住房和改善性住房需求。 促进房地产市场平稳健康发展。
据不完全统计，今年上半年，各地因城施策，先后出台房地产调控政策约380次。 各地区最优调控政策有何特点？ 下半年房地产市场走势将如何？
多点发力楼市调控
今年以来，有效防范化解风险成为房地产政策调控的主要内容。 一方面，多部门进一步加大对房地产企业的金融支持力度； 另一方面，需求方着眼于降低购房成本。 地方政府调整房贷利率、公积金支持政策、简化二手房服务、优化限购、购房补贴等。 政策精准。
中国指数研究院数据显示，全国已有40多个城市将首套房贷款利率下限调整至4%以下。 随着6月20日央行将5年多的LPR利率下调至4.2%，部分城市下调房贷利率的预期依然存在。 今年以来，洛阳、青岛等10多个城市通过优化二套房认定标准、降低首付比例等方式放宽信贷政策，促进房地产市场健康发展。 6月初，青岛降低非限购地区首付比例，居民购房情绪回暖，市场活跃度增强。 热点城市非核心区域的限制政策或将进一步放开。
从住房公积金政策来看，相比此前公积金提取的限制，已有100多个地方出台了增加公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付，支持“企业对公众”贷款。 增加住房公积金用于租房的额度等政策，通过盘活公积金进一步支持释放刚性和改善性住房需求。
“从政策效果来看，信贷政策的进一步放松有利于降低购房成本，对促进购房需求释放有一定的积极作用。” 中指研究院常务副院长黄宇认为，对于房地产市场来说，还需要叠加更多的供需扶持政策的支持，才能更好地发挥政策效果。
支持房地产融资“第三支箭”推出以来，招商蛇口、保利发展、富兴、陆家嘴、中交地产、大名城等多家房企上市获批股票换取股权融资。 募集资金总额约350亿元，大部分用于补充流动资金、保障楼宇交付。
58安居客研究院院长张波表示，当前房地产开发企业正在逐步走出融资困境，房企再融资获批将有助于企业稳定拿地、开工、建设。 同时，也将起到项目有序交付的作用。 积极的影响。
总体形势稳定
上半年，各地落实政策，提高政策精准度，更好满足居民刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中销售面积住宅建筑面积下降2.8%。 商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
具体来看，一季度，受前期积压需求释放和政策见效等因素影响，房地产市场活跃度回升，热点城市房地产市场经历了“小阳春”。 “ 市场。 二季度，前期积压的购房需求得到释放，市场明显降温。
从需求结构来看，上半年改善型住房需求仍是市场的重要支撑，多城市高价位段成交占比提升。 北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交量快速增长，市场持续活跃。 相比之下，上半年二手房市场较新房更为活跃，二季度市场预期同步减弱。
然而，土地拍卖市场却忽冷忽热。 核心城市土地拍卖保持一定热情，部分城市土地拍卖表现冷淡。 数据显示，今年上半年，上海、杭州、合肥等地价上限成交量占比均超过50%。 北京、杭州部分地块创下近年来参与土地拍卖的企业数量纪录； 广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度较高，非核心区地块多以底价出让，行业分化明显； 无锡、郑州、长春普遍底价出售，土地拍卖气氛不高。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌辉表示，一季度积压的购房需求集中释放，带动房地产市场好转。 二季度，房地产市场逐步恢复正常运行。 上半年，房地产市场总体形势平稳。 未来房地产开发投资仍将保持低位。 但随着房地产市场的调整逐步到位，房地产开发投资将逐步回归合理水平。
有专家表示，房地产市场新阶段，各方可将精力从“有房”转向“有房”，推动住宅发展由单一向多元发展，促进产住城融合。 未来行业的发展将促进房地产市场稳定健康发展。
政策将进一步优化
近日，住建部召开企业座谈会。 会议指出，要继续巩固房地产市场稳中向好的态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和购房贷款利率首套住房、购买改良型住房税费减免、个人住房贷款等。 贷”等政策措施。 稳定建筑业和房地产业两大支柱，对推动经济复苏具有重要作用。
标普信用评级报告认为，当前房地产行业复苏的瓶颈在于需求不足，而需求的复苏更多取决于经济、人均收入水平以及居民对未来预期的改善。 “只有当居民就业和收入能够对购房起到实质性支撑作用时，纾困政策才能真正发挥作用。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示。 “除了继续促进楼市稳定的各项政策外，还需要形成良好的市场预期，以助推住房刚性需求的释放和需求的改善。” 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池表示。
李玉佳表示，未来的政策导向是满足和释放需求，比如满足新公民、年轻人先租后买的需求； 盘活存量，提高供给效率，匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县城住房改造，解决发展不协调、不足问题。 创造好房子、好社区、好社区，满足美好生活的需要。
赵秀池认为，各地要结合多孩政策和人口引进政策，适当放宽限购政策。 比如，进一步降低房贷首付比例和房贷利率，允许现有固定利率房贷转为以LPR为基础的浮动利率房贷。
张波预计，下半年房地产调控将进一步优化，热点城市限购放宽相关政策出台的概率可能进一步加大。 同时，住房贷款政策有望加大改善需求的倾向。
目前，资本市场上不少房地产企业面临退市。 未来房地产企业的融资环境如何持续改善？ 诸葛数据研究中心高级分析师陈晓表示，从供给侧看，要继续加大对房地产企业的融资支持力度，落实好“三支箭”支持措施。 “融资应该更加倾向于优质房地产企业和资金稳定的民营房地产企业。”
黄宇建议，继续加大对上市房地产企业股权融资的支持力度，加快审批流程； 要运用“中央地方合作”增信方式，支持民营房地产企业发债、扩大范围，并在更多城市推广，让更多民营房地产企业受益，同时加大支持力度为上市房地产公司的并购提供服务。
7月21日国务院常务会议审议通过的《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》提到，在特大城市，要加大对城市城中村改造的政策支持积极创新改造农村模式。 鼓励和支持民间资本参与。 城中村改造、盘活闲置资产将是增加保障性住房建设和供应的重要举措和方法。
“下一步，多渠道发展保障性租赁住房、多措并举拉动社会投资共同建设保障性住房等政策支持将进一步加强。”张波说。
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