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保障性住房建设是新发展模式的重要组成部分之一。 保障性住房体系更加完善，保障性住房政策更加符合当前发展需要。
特大城市城中村改造将发挥积极作用。 在各方政策的积极推动下，本轮城中村改造将盘活大城市低效土地，对行业供需双方产生积极影响。
防范化解行业风险仍然是我们工作的重点。 当前，我们正处于构建房地产开发新模式的关键时期。 需求低迷、供需失衡、结构分化等问题更加突出。 加强金融监管，有效防范化解风险仍是政策关注的重点。
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7月24日中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。 这不仅体现了当前市场发展的主要特征，也是确定行业转型发展的基本出发点。 10月底，中央金融工作会议提出“构建房地产开发新模式”，顶层制度设计中关于房地产开发新模式的政策表述逐渐清晰。 本文从房地产开发新模式下供需转型、保障性住房、城中村改造、风险防控四个方面进行探讨。
供需关系的变化是新发展模式的底层逻辑
回顾过去，在工业化转型推动城镇化快速发展的背景下，我国房地产行业供需的主要矛盾是“需求旺盛、供给不足”； 但当前，受我国总人口下降、城镇化速度放缓等因素影响，住房供需矛盾已转化为“结构性供给不足”和“存量质量不足”。改进”1。 随着供需关系的深刻变化，我国房地产市场逐步进入新的发展阶段。
（一）我国城镇新增住房需求中心进入长期下行阶段
首先，从增量来看，需求正在快速下降。 据测算，2017年以来，我国每年新增城镇人口持续下降。 2022年，新增城镇人口仅为650.86万人，较2016年下降75.18%，这主要是城镇化率增速和总人口增速均较快下降所致。 展望未来，我国城镇化进程已进入高级阶段，城镇化率维持低速增长的可能性很大。 同时，总人口下降的趋势短期内可能难以扭转，未来城镇人口年均增量或将维持在较低水平。
二是从存量来看，整体形势基本平衡，存在结构性空间。 根据“第七次人口普查”数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积将达到38.6平方米，与发达国家相差不大。 据市场调研，2018年我国城镇住房户比达到1.09，也达到发达国家水平。 可见，现有住房存量总体满足城镇居民的居住需求，但也存在结构优化的空间，如发达地区住房比例、住房自有率较低等。 综上所述，我国城市新建住宅的需求中心已进入长期下行阶段。 需求端的变化也将打破行业发展惯性，促使供给端从“增量”转向“提质”。
（二）本次下行周期也受到多重因素影响
上述人口、城镇化率等影响因素都是长期变量。 因此，从理论上讲，由此带来的需求中心下降应该是一个长期的过程。 本轮下行周期以来，新建商品住宅销售面积较2021年最高点下降了35.28%，下降速度过快，引发了市场动荡。 居民住房支付能力下降、房价预期减弱、阶段性去库存压力加大、结婚率快速下降等因素综合作用，导致市场供需出现阶段性失衡。 以库存为例。 近年来，我国商品住宅广义库存（待售面积+在建面积）一直处于高位，需求疲软进一步加大了售空压力。 截至2023年10月，预计广义库存消耗周期将达到6.30年，创近年来新高。 这种周期性供需错配的“新形势”也迫切需要一些“新政策、新办法”。
保障性住房建设是新发展模式的主要组成部分之一
我国住房制度设计的初衷是为全体人民提供住房。 1994年城镇住房制度改革之初，建立了面向中低收入家庭的具有社会保障特色的保障性住房供应体系和面向高收入家庭的商品房供应体系。 随着房地产市场的不断发展，我国的住房保障体系也在不断变化。 2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出“新公民、青少年等群体住房困难仍然比较突出，需要解决”加快完善公共租赁住房、经济适用租赁住房和共有产权住房。” “以产权住房为主体的住房保障体系”明确了我国现行住房保障体系的顶层设计。
（一）保障性住房体系更加完善
不同时期，我国针对不同群体、不同需求推出了多种类型的保障性住房，包括保障性住房、廉租住房、“两限住房”、公共租赁住房、共有产权住房、保障性租赁住房等。 随着制度的演进，保障性住房和“两限住房”逐渐淡出舞台，廉租住房和公共租赁住房合并。 “公共租赁住房+保障性租赁住房+共有产权住房”的新型住房保障制度是在30年探索经验的基础上修订和补充的。 体系更加完善，更加符合我国当前的发展现状。 从保障方式来看，呈现出租售兼备的特点，满足不同的需求； 从人口覆盖面来看，几乎覆盖了新公民、新青年等需要保障的常住人口； 从产权归属的角度看，现有政府或公共机构有责任，调动了市场参与的积极性。
（二）保障性住房政策更加符合当前发展需要
首先，本轮推进保障性住房的基本原则强调稳定、有序、量力而行。 《保障性住房规划建设指导意见》明确提出，“支持城镇常住人口300万以上的大城市率先探索实践。符合条件的城市要加快推进，目前不具备条件的城市要做好政策和项目储备。” 这表明，本轮保障性住房体系建设是一个循序渐进的过程，政策正在尽力避免“大而快”、盲目建设等弊端。 “条件”可能是市场恢复、地方财政、配套资金、潜在需求等多方面因素综合考虑。
其次，本轮保障性住房建设的运作方式是市场化运作、资金有保证、微利、封闭式管理。 其中，维持资本、赚取微利，就需要保障房的土地成本足够低。 从目前的政策导向来看，可能主要有两种：一是城中村改造将与保障性住房建设形成联动效应，为保障性住房提供土地来源。 二是盘活现有存量，包括闲置商办、房产、土地等。明确封闭式管理，就是要借鉴历史经验教训，杜绝经济适用房、限价商品房带来的寻租现象。过去的。
此外，本轮保障性住房规划建设需要与保供、去库存工作协调配合。 一是明确要充分利用依法收回的批准未建土地、房地产企业破产处置的商品房和土地以及闲置住房筹集保障性住房。 这表明，在当前处理保本房和房地产企业债务问题过程中，部分土地和房地产项目的处置将积极纳入保障性住房土地和住房供应。 二是明确商品房存量较多的城市可以按照市场化、法治化原则，适当改造或收购现有商品房作为保障性住房。 这无疑将推动市场去库存进程。
特大城市城中村改造将发挥积极作用
今年4月、7月的两次政治局会议都提到“积极稳妥推进特大城市、特大城市城中村改造”。 全国代表大会审议通过的《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》也明确了本轮城中村改造的目标、方式、范围、业态、资金来源等要求得到澄清。 在地方层面，大部分核心城市积极响应中央要求，迅速制定下发相关规划方案。 在各方政策的积极推动下，本轮城中村改造将盘活大城市低效土地，对行业供需双方产生积极影响。
（一）本轮城中村改造将拉动投资、释放需求
投资方面，城中村改造涉及的综合整治、土地整理、土地出让、建筑安装等项目将持续拉动房地产投资。 据中金公司测算，由此带动的全年房地产投资额将达1.5万亿（含销售间接拉动的市场化房地产投资），约占2022年房地产投资总额的11.3%，或达到2024年占2018年全国房地产投资预期额的14.6%。需求方面，新建户拆迁获得的货币/房票补偿将较大，这将对商品房销售市场和房地产市场产生积极影响。帮助消化现有住房库存。 据不完全统计，目前已有7个城市明确将房票安置纳入补偿方式，分别是南京、宁波、合肥、福州、厦门、青岛、郑州。 据中金公司测算，潜在安置补偿费将贡献年度新房销售约1.1万亿元，占2022年商品房销售总额的8.25%，或达到2024年全国商品房销售预期的8.9%。
（2）本轮城中村改造的效果和可持续性仍有待观察。
短期来看，行业整体仍处于下行周期，政策内容也与以往明显不同（比如这次强调商业业态向商业业态转型，而以往，开发更多商品住宅项目），本轮超大城中村改造面临资金紧张、盈利预期不确定性增加、产权问题更加复杂、运行机制不成熟、各方利益竞争加剧等多种问题，可能会对推进过程和实际结果产生一定的影响。 从长远来看，城中村改造本质上是一项“逆周期”政策，仍需要“顺周期”环境来支撑预期的可持续效应。
防范化解行业风险仍是工作重点
当前，我们正处于构建房地产开发新模式的关键时期。 需求低迷、供需失衡、结构分化等问题更加突出。 加强金融监管，有效防范化解风险仍是政策关注的重点。 今年以来，相关政策逐步落地。 特别是7月24日政治局会议后，“认房不贷”等一系列房地产放松政策迅速落地，调控力度明显加强。 央行金融稳定局近日发表专栏称，监管将“从供需两端综合施策，维护房地产市场平稳运行”。 长期来看，房地产市场调整有利于我国经济增长和可持续发展，但短期也要防范溢出风险。 我们相信，未来监管将有坚强的政策决心继续在供需双方发力，维护行业健康发展。 同时，相关政策的系统、及时响应也非常重要。
（一）产业端：改善融资环境，盘活存量资产
在行业融资方面，去年的“三支箭”政策实施至今，取得了一定的成效。 信贷方面，房地产开发贷款余额同比仍保持正增长。 虽然二季度较二季度有一定下滑，但三季度由于政策发力，呈现平稳趋势。 债券方面，境内发债已成为房地产企业非银行融资的主要贡献者，但分化趋势明显。 Wind数据显示，2023年前三季度，房企净偿还内债128亿元。 其中，国有企业占境内发债规模的91%，实现净融资975亿元，而广义的民营企业（包括私营、外资、公有制、集体企业等）则占境内发债规模的91%，实现净融资975亿元。净还款额1103亿元。 因此，近期政策强调“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，并对银行机构提出“三个不低于”要求。 预计优质民营房地产企业融资环境将进一步改善。 除了融资支持外，监管也在继续发力盘活行业现有资产，如支持项目纾困和并购重组、鼓励发行消费基础设施REITs等。
（二）需求端：多层次政策工具有效，未来仍有空间
今年以来，需求方在公积金政策、限购政策、限贷政策、货币政策、财税政策等方面联手发力，取得了一定成效：公积金贷款利率持续上调保持在历史低位，多地出台了退出和配额规定。 其他方面的优化政策； 不少核心城市全面放宽限购或部分地区放宽限购； 核心城市全部实施不购房贷政策，大部分核心二线城市已达首付比例下限，其中深圳率先一线城市降低二套房首付比例; 5年期以上LPR进一步下调10BP，所有核心二线城市首套房、二套房贷款利率均达到或突破下限； 房产税立法暂缓，退税政策延长，多城市推出契税免征、购房补贴等财税政策支撑市场； 展望未来，需求侧政策仍有潜力，主要是一线城市在限购、首付比例、房贷利率等方面的调整空间较大。 此外，随着外部环境持续改善，进一步降息的可能性依然存在，值得期待。
撰稿：韩明飞
注1：摘自住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹发表的文章《谱写住房城乡建设高质量发展新篇章》 《学习时报》6月28日文章指出：“住房发展由总量短缺转向供应结构性短缺，进入结构性和质量提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转向并重并重的发展时期”。存量改善和增量结构调整，已进入结构和质量提升时期，是城市更新的重要时期，人民群众对住房和城乡建设的需求从“有没有”转向“好不好” ’，住房和城乡建设发展已经站在新的历史起点上。”
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