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物美玉亭桥位于北京地铁5号线和14号线交汇处，交通十分便利。 出了地铁就可以走进商场。 吸引了周边多个社区的居民来这里消费，商圈人气很高。 “很多顾客都来询问附近开店的事，但确实没有房源。” 走访当天，不少房产中介表示，市场上优质地段的商业地产依然稀缺。
试点以来，基础设施REITs（房地产投资信托基金）市场基础资产不断扩大。 近日，证监会网站显示，嘉实基金、华夏基金等通报称，有4个公募消费基础设施REITs“尝鲜”项目获受理。 上述物美鱼亭桥项目是首批申请公开发行消费基础设施REITs的底层资产之一。
“目前，国内基础设施REITs市场规模发展迅速，在发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖区域等方面不断突破。” 戴德梁行北京有限公司负责人胡峰对《证券日报》记者表示，更重要的是，基础设施REITs的加速推进，有利于构建消费基础设施资本循环“轻资产”模式，促进开发商向房地产服务运营商转型，鼓励运营服务商提升资产管理能力，实现资产和业务增值。
商业地产REITs打开大门
国内公募REITs诞生已有两年多，今年3月开始首次向商业地产开放底层资产。 当时，有关部门明确表示，支持在购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。 中金印力消费REIT、中国金茂购物中心REIT、华润商业REIT、嘉世物美消费REIT首批四家申请受理，标志着其基础资产正式向商业地产领域拓展。 这意味着万科、金茂、华润、物美商业都喝得苦不堪言。
多位受访者向记者表达了共识，在成熟的REITs市场中，纯消费零售REITs数量占比超过20%。 租金稳定、回报增长空间大、基础资产干净的项目大多是REITs市场的“宠儿”。 我国商业地产体量巨大。 工研网数据显示，仅中国购物中心存量面积就高达5亿平方米，总资产估值在10万亿元量级。
当然，这些存量资产的估值和质量各不相同，但如果能够合理有效地运营，这些存量房地产资产就可以得到疏通和盘活，减少对传统债务融资方式的依赖，增强滚动投资能力和可持续经营，打通“投、融、管、退”的闭环，将推动房地产行业转变新的发展模式。
打通“投融资管退出”闭环
“发行以商业地产为底层资产的REITs，不仅需要成熟的商业项目运作，还要求发起人具有较强的募资能力。事实上，‘投进退出机制’的设立也有一定难度。”易聚研究院研究总监跃进告诉《证券日报》记者，传统商业领域的退出方式是通过大宗交易，但由于交易金额大、门槛高，市场交易活跃度较低。
公开数据显示，2023年上半年，大型零售地产交易回暖，交易额近90亿元，占整体交易额的10%。
“在目前存量商业地产资产规模较大的情况下，拥有成熟运营经验的运营商可以为存量项目提供优质的运营服务，提高资产回报率，帮助存量项目发行公募REITs，与多方共享利益。 ” 中植研究院研究副主任徐跃进对《证券日报》记者表示，这相当于为房地产投融资开辟了一条新路径。
“从普通投资者的角度来看，商业办公领域最初的投资方式是购买资产，收购成本较高，且缺乏优质的运营内容。消费基础设施公募REITs的推出也开辟了新的机会同策研究院研究总监宋宏伟对《证券日报》记者表示，从企业角度来看，开发商有资金退出的渠道，尤其是现金流紧张的房企。现有资产，可以有效规避债务风险，“确保”自身经营安全。
“公募REITs是商业地产周期的关键一环，可以让企业真正打通投资、募资、管理、退出的业务环节。消费基础设施REITs的推出，具有巨大的市场空间和发展潜力。” 11月2日，印力集团董事长丁立业在2023视点商业年会上表示，“这对公司来说是一个历史性的机遇，给了我们很大的信心。”
“对于民营房地产企业来说，如果企业现阶段拥有商场、农贸市场、物流园区等优质基础设施资产，可以通过REITs退出，补充企业现金流，这对于创造价值非常重要。给公司一个稳定的发展环境更重要。” 经建咨询创始人张宏伟告诉《证券日报》记者。
“运营服务”成为发展关键词
从10月26日首批申请的各类消费基础设施项目公募REITs招股说明书来看，参与公募REITs试点的底层资产包括青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙兰秀城、物美大成等项目/亚德 亭桥项目/华天项目/德胜门项目涉及的消费基础设施评估总价值约为143亿元。
基金管理人在多份招股书中均表示，该基金持有项目公司全部股权及其对项目公司的债权。 投资集中度高，收益水平很大程度上取决于基础资产的运营情况。
从青岛万象城来看，作为购物中心，主要通过商铺租赁产生租金收入、物业管理费收入和固定促销费收入，占比超过95%。 可见，在资产运营方面，开发商的管理机构对REITs的收入负有主要责任。
但目前，具有优秀运营能力的房地产运营服务商并不多。 万科、华润置地等龙头房企的运营机构因其布局较早、运营模式相对成熟而走在了前面。
更重要的是，在开发业务增速持续放缓、房地产市场从增量开发时代转向存量运营时代的经营环境下，优秀开发商正在探索第二条增长曲线，其中商业地产就包括在内。其中，物流地产、产业地产、物业管理、代建等以经营服务盈利的住房相关多元化业务被视为房地产下半年增加利润池的关键突破点。 也是房地产企业从重资产开发商转向轻重结合的关键。 模型业务转型的有力起点。
换句话说，“运营服务”有望成为新的房地产开发模式的关键词，而且这条路径正变得越来越清晰。 正如万科董事局主席郁亮在近期的媒体交流会上表示，REITs对于房地产运营的重要性类似于抵押贷款对于住宅开发的重要性，可以实现业务闭环模型。 一旦REITs链接完成，万科有望真正从开发商向房地产开发商转型。
对于基础设施公募REITs未来的市场空间，徐跃进告诉记者，根据海外成熟市场规模，我国公募REITs市值可能达到5万亿元，其中消费基础设施公募REITs市值可能达到5万亿元。达到5万亿元。 可突破7000亿元，潜力空间巨大。 其中，房地产市场现有的房地产投资、经营管理领域未来发展潜力巨大。 公募REITs有望成为新的金融起点，释放基础设施投资新活力。
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