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21世纪经济报道记者 李雨辰 北京报道
7月5日晚间，五家公募机构发布公告，宣布公司旗下部分FOF基金已完成证监会备案，决定将公募REITs纳入投资范围。
由此，FOF基金的投资边界进一步延伸。
记者注意到，业内人士普遍乐见FOF基金与公募REITs互利共赢。 一方面，REITs成为FOF基金的投资标的后，后者可以进一步发挥去中心化配置的作用，两者在持有期限上也具有良好的适应性； 带来资金和投研增量，推动底层资产的价值发现。
但目前，并非所有上市公募REITs都可以纳入FOF基金的投资范围。 受上市运作时间的限制，目前能够初步满足FOF投资监管要求的REITs仅有13只。
同时，已公布的产品不一定投资于公开发行的房地产投资信托基金。 上述公告机构表示，基金实际运作中将综合考虑宏观经济运行、基金资产配置策略、基础资产运营、流动性和估值水平等因素，对投资价值进行深入研究公开发行的房地产投资信托基金。 投资于具有高投资价值的公募REITs。
首批31只FOF基金“扩圈”
7月5日公告显示，首批公募REITs纳入5家公募机构投资范围，共覆盖31只FOF基金。 其中银华基金2只、易方达基金9只、南方基金8只、天弘基金8只、东方红资管4只。
从类型来看，上述31只产品包括13只普通FOF基金和18只养老目标FOF基金。
截至2023年7月，我国FOF基金规模已逼近2000亿大关。 随着我国资本市场产品类别的不断丰富，业界不时呼吁扩大FOF基金的投资类别。
据了解，我国FOF基金主要投资于经国务院批准或登记的公募基金份额、股票、权证、债券、资产支持证券、债券回购、银行存款、同业存单、现金等。中国证券监督管理委员会依法办理。
而如今又成功与公募REITs“携手”，这意味着FOF基金在发展道路上又迈出了坚实的一步。
格商财富金章投资研究员姜锐向21世纪经济报道记者指出：“REITs产品收入来源主要是底层资产股息收入和资本收益，与主流投资工具股票不同和当前市场上的债券。这种差异使得REITs自然地发挥了分散配置和减少投资组合中潜在相关性的作用。”
在姜锐看来，与直接投资相比，境内公募REITs的资产质量相对较高，投资门槛较低、流动性较好、信息透明度较高。 此外，与股票资产相比，REITs更适合长期投资而非短期交易，这更符合养老FOF基金的投资理念。
“银行理财产品、保险等可以投资非标产品，但我们不能投资，而REITs只是提供类似的非标资产。” 一位从事养老金业务的公募人士告诉21世纪经济报道记者。 公募REITs通过资产证券化实现“非标转换”，不仅能长期获得较高的投资回报，还能保证严格透明的监管。
但同时，姜锐也向记者强调，REITs投资的不确定性不容忽视。 “2023年，投资者回归理性，REITs价格回归资产基本面，价格波动放大。因此，投资公募REITs时，不要盲目跟风，还是有必要分析一下。”基础资产的运行逻辑和稳定性，做出长期投资的轨道。”他表示。
记者注意到，五家机构在公告中还提到，基金可能根据投资策略需要或市场环境变化，选择将部分基金资产投资于公募REITs，但基金不一定投资于公募REITs。
13只REITs初步符合投资标准
截至目前，我国共发行上市28只公募REITs，募集资金总规模达925亿元，已有3只REITs进入申报队列。 今年6月，首批4只REITs顺利完成扩容，共募资50.65亿元。
FOF基金的到来无疑将为公募REITs市场注入利好。
“潜在增量资金的进入是当前公募REITs市场投资者最期待的。虽然实际投资规模仍存在不确定性，但事件本身可能会扭转股票型基金持续的做空情绪。” 7月6日，中信证券研究团队发布最新观点，“考虑到公募REITs估值处于历史低位，增量资金的进入可能会更快、更积极，从而抓住房地产投资带来的抄底机会。”偏离基本面的超卖市场。”
哪些公募REITs可能是FOF基金优先投资的对象？
《公募证券投资基金运作指引第2号——基金中的基金指引》显示，除ETF挂钩基金外，FOF基金投资其他基金时，所投资基金的运作期限不应未满一年的，最近一期定期报告披露的基金净资产不应低于1亿元。
养老金FOF的竞标要求相对严格。 记者了解到，除指数基金、ETF、商品基金外，所投基金运作期限不得低于2年，且基金最近两年期末平均净资产不得低于2亿元以上。
如果这一标准也适用于FOF基金投资公募REITs，不难发现，产品规模不会成为后者入围的障碍。 作为基础设施基金，目前我国公募REITs平均规模达到33亿，最小的公募REITs规模也超过8亿元。
核心制约因素还是运营周期。 我国首批公募REITs试点于2021年6月21日落地，不久前刚刚度过2年大关。 因此，对于养老FOF来说，截至今年12月，投资范围仅为首批9只上市REITs。
虽然普通FOF投资基金的年限有所放宽，但由于2022年下半年之前我国公募REITs发行速度较慢，将于2022年7月8日上市，运营一年。 纳入中国铁建REITs后，初步符合投资标准的公募REITs仍仅有13只，占比不足一半。
Wind数据显示，截至7月6日，上述13只REITs最新市值为420亿元。
但值得指出的是，成立规模和时间长短仅作为投资底线而存在。 基金经理在寻找优质标的时，还是要回归到基本面和估值优势的研究和挖掘上。
姜锐告诉记者，一个优质的公募REITs首先要合规，即基础资产必须符合相关监管要求； 其次是盈利能力和可持续性，这涉及到对底层资产经营状况的了解，比如项目应具备成熟的商业模式和市场化运作能力，产生持续稳定的收入和现金流，具有良好的盈利能力。投资回报率高，具有可持续经营能力，具有良好的增长潜力。 另外，产品结构一定要清晰。
“此外，还必须考虑二级市场的流动性和市场情绪的敏感性，这两者都会影响最终的投资结果。” 姜锐说道。
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