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从生根发芽到开花结果，6月21日，距离第一批基础设施公募REITs上市已经整整两年了。
近两年来，中国证券报记者在全国多地进行了调查。 他们深入研究了多个基础设施公募REITs的底层项目。 他们看到许多优秀的基金管理人不断探索REITs精细化管理之路； 张签约“工具人”和REITs管理者的融资渠道，正在苦苦寻找话语权。
近期，公募REITs二级市场价格持续波动，引起了投资者的广泛关注，也引起了行业的进一步反思：REITs管理人只有丰富投资者结构，不断引入“长期资金”，才能做好做好信息披露工作，让投资者找到资产价值的“锚”，有助于REITs市场的健康发展。
做REITs就是演“连续剧”
首批公募REITs上市两年来，中国证券报记者的足迹遍布北京、上海、武汉、榆林、随州等地。 REITs底层项目有鸟巢REIT、中金湖北科投光谷REIT、中航京能光伏REIT等。 项目类型涵盖工业园区、保障性住房、仓储物流、光伏、生物质发电等，包括特许经营项目和产权项目。
近日，中国证券报记者再次走访首批基建公募REITs底层项目，寻找近两年公募REITs的“硕果”。 在中航首钢绿色能源REIT项目入口处，就能看到“中航首钢绿色能源REIT”标识矗立在门口，长度超过20米。 在垃圾起重机控制室、项目沙塔周围、走廊展示区，“中航首钢绿能REIT”的标识随处可见。
“做REITs是演连续剧，不是演电影。想要演好这个连续剧，必须有强大的内生动力，必须用市场化的方式做REITs，必须深度参与项目探索精细化管理。” 中航基金房地产投资部总经理宋鑫在对中航首钢绿能REIT底层项目进行第二次调研时对中国证券报记者表示。
“中航首钢绿色能源REIT上市时，我们邀请了第三方工程咨询机构来为项目把脉。我们希望一方面查短补，另一方面另一方面，我们可以帮助提高项目的质量和效率。”宋鑫说。 组织每年都会出一份评估报告，他要求团队积极落实报告中提出的改进建议。 首钢绿色能源项目自挂牌以来，进行了烟气设备、焚烧炉、在线监测系统等改造。 今年，该项目还计划了11项资本支出，用于项目优化改造。
中国证券报记者在中航首钢绿色能源REIT项目现场交流中了解到，中航首钢绿色能源REIT基金经理之一王英伟在项目现场工作。 从事该项目的人。 王英伟曾任北京首钢生物质能源科技有限公司经营管理负责人。 宋鑫介绍，有基金管理人驻场，一方面可以保证项目的稳定运行，另一方面，他希望利用基金管理人的专业能力为项目赋能。
在中金湖北科投光谷REIT调研现场，中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光表示，基金管理人及外部管理机构将采取充分的积极管理行动，确保基金的连续性和持续性。租赁的稳定性。 一般情况下，外部管理机构会提前6至12个月开始与租赁面积大、租期长的租户沟通，了解其意愿和需求，并提前安排续租或换租。
此外，基金管理人在设计REITs产品时，借鉴了以往的产品经验，并考虑到大租户可能撤租带来的波动。 李耀光举了个例子：“对于一些入驻园区10年以上的租户来说，考虑其租赁历史、经营特点以及长期租赁意愿，搬迁的概率较低。但在预测现金流时，我们将降低租赁成功的预期，并将入住率下降的概率纳入预测模型，以降低风险，保护投资者权益。”
要“做好REITs系列”，基金经理需要看得更远。
“不少基金管理人都为REITs基金管理人购买了董事责任险，这是优化REITs治理机制的有益尝试。” 宋鑫说道。
在宋鑫看来，做好REITs工作，未来需要招聘两类人才，一是REITs投研人员，二是REITs市场人员。 “REITs非常专业，需要投资研究人员与监管机构和投资者进行沟通，也需要输出专业的研究内容。随着REITs发行的常态化，未来REITs不会像现在那么难找，而且需要专业的市场人员进行产品推广。” 宋鑫说道。
探讨REITs管理人的角色定位
作为一个新兴行业，虽然《规定》明确了REITs基金管理人的职责，但其角色定位能否真正落实到实际操作中？ 中国证券报记者了解到，面对实力较强的原始利益相关者，基金管理人可能沦为“融资渠道”，难以获得实质性话语权。
中航基金房地产投资部副总经理、中航京能光伏REIT基金经理张伟表示，REITs的上市和基金管理人的引入，意味着管理过程中多了一个环节，往往导致原利益相关者对项目生产经营产生担忧。 俱乐部希望在项目投资委员会或管理委员会中占据主导地位。
“与基金管理人相比，企业在业务方面更具优势。以京能项目为例，光伏项目均属于基础设施项目，涉及专业技术、运维流程复杂、安全生产要求严格。具体而言问题，企业自然更有见识。” 张伟表示，如何与原有利益相关者充分沟通，划分责任，履行基金管理人应有的责任，成为近两年基金公司探索的重中之重。
张伟认为，信任往往建立在沟通和对话的基础上。 为了更好地沟通，基金经理首先必须成为专家，然后才能与企业进行相同频率的沟通。 “基金管理人在财务管理、信息披露、关联交易管理等方面拥有专业知识，发挥他们在这些方面的专业优势非常重要。” 中金嘉盛房地产投资信托基金经理刘立宇补充道。
业内人士指出，根据基金和项目运营管理的特点，应将基金管理人的审批节点融入到项目管理团队的审批流程中，确保上市前后的业务模式和审批效率项目内容基本一致。
近日，张江工业园区一大租户取消租约引发广泛关注。 在募资扩张的关键时期，华安张江光大REIT拟收购的上海张润大厦主租户浙库科技因母公司倒闭而被迫撤租，凸显了经营和管理的风险。基础设施项目的管理。
华夏基金基础设施及房地产投资部高级副总裁兼基金经理林伟新强调，产品发布前应进行充分尽职调查，对项目风险点进行判断，并在产品发布中如实披露。项目申请材料。 产品存续期间，基金管理人应按照法律法规和基金合同的规定，主动履行运营管理职责，严格监督外部管理机构的履职情况，注重公募REITs的风险控制。 对于租赁集中度较高的产权项目，可考虑积极提高分散程度，减少少数租户调整对基础资产运营的影响。
找到价值的“锚”
除了基金管理人的管理成效外，近期公募REITs二级市场的价格波动也引发了市场关注和行业反思。
数据显示，2022年全年REITs将出现严重溢价。 然而，截至2023年6月21日，中证REITs指数今年以来已累计下跌18.83%。 其中，华夏中国交建REIT、建行中关村REIT、中金普洛斯REIT二级市场跌幅均超过20%。 此外，平安广合REIT等9只产品跌幅超过10%。 尽管出现了明显的超卖趋势，但市场交投情绪仍处于冰点。 5月份以来，全市场REITs日均换手率为0.83%，较2022年日均换手率1.47%大幅下降。
一位基金经理向中国证券报记者透露：“很多投资经理确实想买REITs，风险部门并不认为他们的资产基本面有问题，但他们担心二级市场价格会下跌。”房地产投资信托基金将继续下跌，这将拖累业绩。”
REITs持有人主要是机构投资者，包括大型保险机构。 虽然被视为长期资金，但不少保险机构对投资经理的考核周期较短。 在市场流动性较差的情况下，投资管理人可能被迫出售REITs，以防止过多的浮亏。 上述基金经理指出，目前REITs市场仍处于起步阶段，单一产品规模较小，投资者面临的风险相对集中。 一旦出现大租户退租等风险事件，更容易影响投资者交易信心。
波动、泥沙蔓延，暴露了机构投资者交易风格同质化的问题。 很多REITs持有者从事债券和固定收益投资，会通过投资债券的方式来投资REITs。 李耀光表示：“一些投资机构和投资经理会设置警戒线或止损线，一旦跌幅达到警戒线，他们就会抛仓。” 公共REITs产品的流通量相对较小。 如果跌幅触及机构止损线，很可能会引发被动抛盘涌入，进而引发市场大幅下跌。
目前，市场迫切需要形成一套REITs的投资方法论。 “参照债券交易设置止损线的方法是否适合REITs投资，还需要进一步研究。” 李耀光强调，多元化投资者的构成非常重要。 “比如允许企业年金、社保投资REITs，或者将REITs纳入融资融券标的范围，或者允许和鼓励更多公募基金投资REITs，这些都将有助于提高投资者多元化。同时，如果允许长期持有策略的投资者选择采用基金净值等记账方式，也将在一定程度上缓解REITs二级市场的价格波动。”
值得注意的是，高速公路等特许经营REITs的二级市场波动较大。 华夏中国交通建设REIT和平安广州广合REIT等特许经营REIT的波动性最高。 数据显示，截至6月21日，中国交建REIT今年二级市场跌幅已达26.72%，平安广州广合REIT跌幅近20%。 李耀光对中国证券报记者表示：“目前REITs市场的投资管理人对于高速公路、污水处理等特许经营项目寻找价值锚比较困难，所以二级市场波动比较剧烈。”
事实上，REITs的主要功能之一就是在金融市场为房地产市场定价，这意味着上市REITs应该为没有一级市场价格的特许经营项目在二级市场找到价值锚点。 “相比海外REITs市场法规出台初期，我国REITs市场近两年取得了显著成绩。目前市场对于很多资产的定价中心尚未形成共识。我们正在开展研究工作，努力共同推动定价中心的形成。” 李瑶光说道。
“例如，研究试图增加房地产投资信托基金净值和关键运营数据的披露频率。” 李耀光认为，进一步提高信息披露的频率和透明度，将有助于投资者更好地评估资产，找到价值锚，让投资者有可比的标杆。
北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张政表示，完善我国公募REITs市场定价机制，提高REITs市场信息披露有效性，遏制REITs市场投机行为，而让REITs价格能够反映基础资产的价值，是未来我国REITs市场的关键。 健康发展的客观要求。
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