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从政策力度来看，此次房地产政策“一揽子”种类较多，中央加大信号意义更大。 从政策节奏和亮点来看，2024年以来房地产政策调整有两个特点。 一是“因城施策”在一线城市正式落地。 广州、北京、上海相继调整限购政策。 与此同时，成都、杭州核心二线城市相继解除限购； 二是房地产去库存时隔8年再次启动。 5月17日的房地产政策调整涵盖首付下调、利率下调、房地产“以旧换新”、现房收购和储存等多个方面。 政策力度和信号意义更强。 具体来说：
首先，在此前首付、限息政策不断放松的背景下，本次调整主要为一线城市和核心二线城市的进一步调整打开空间。 房贷利率下限方面，截至今年4月底，全国343个城市中已有67个城市取消了下限。 除北上广深等少数一线城市外，大部分城市房贷利率下限已降至国家统一水平。 此次明确取消利率下限，进一步扩大了地方政策调整的空间； 首付比例方面，央行于2023年8月发文，将首套房、二套房贷款首付比例分别下调至20%、30%。 此次进一步下调5个百分点，小幅进一步宽松。 值得注意的是，目前一线城市首套房首付比例为30%，二套房首付比例为40%至50%。 一线城市后续房地产政策或将跟进。
二是会议明确，政府收购过剩住房将是“增量”政策，后续各地过剩住房收购政策可能会加快推进，重点关注三个方面：
从实施主体来看，根据会议部署，地方政府是收储主要责任主体，但不排除中央后续命运的可能。 这次会议提出，“在商品房库存较多的城市，政府可以根据保障性住房的情况，下单并以合理价格购买部分商品房。” 这意味着中央仍不负责收储，地方政府负责落实。 但考虑到当前各地库存压力较大，债务压力也较大。 4月政治局会议强调平衡地方债务与发展，未来不排除中央财政失灵的可能性。
资金来源方面，央行再贷款支持已经落实，我们将重点围绕PSL或其他创新融资方式提供进一步支持。 今年1月，央行在8个试点城市共批准1000亿元住房租赁团购贷款，支持购买长租商品房，年化利率约3%。 在此基础上，5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，向地方国有企业提供贷款支持购储。 贷款利率为1.75%。 央行按贷款本金的60%发放再贷款。 预计带动银行贷款5000亿元。 但在一些财政紧张的地方，收储工作的推进仍需要增量资金支持。 关注推出再贷款增发、PSL等创新融资方式。
从收储进展情况看，当期已有60多个城市公布了“以旧换新”试点，其中不少于15个城市以国有资产收购为重点。 后续采购和仓储进度预计将加快。 截至5月15日，已有60多个城市开展“以旧换新”试点。 其中，郑州、南京、无锡等超过15个城市明确将收购国有资产，公布收购总数超过1万套。 根据以往的经验，政策升级到中央层面后，地方政策部署将加快，国资后续收储也将加快。
中央明确停止限购、限储，有利于缓解房地产开发商的债务和库存压力，缓解房地产开发商当前的信用风险。 从政府收储流程来看，通过政府收购存量房、市场流通转让、企业持续发展等方式盘活存量房，有利于促进房地产企业缓解和减少债务，形成对现金的补充。房地产开发商的流动。 ，一定程度上缓解了信用风险。
回顾历次政策调整后的房地产销售表现，核心政策调整后3个月内房地产销售数据出现边际回升的概率很大。 从2021年下半年以来政策调整后的销售表现来看，利率下限下调后1个月内，商品房销售增速明显提升； 降低首付比例、降低公积金利率的3个月内，商品房销售数据边际改善的可能性较大。 考虑到取消利率下限、降低首付比例以及降低公积金贷款利率等因素，短期商品房销售预计将出现边际改善。
股市层面，短期看好房地产链条顺周期复苏，中期看好品质风格复苏主线行情。 在政策加强、经济预期改善的背景下，顺周期板块看好房地产开发、建材、保险等房地产连锁以及房地产相关食品饮料短期内的反弹机会； 中期看好盈利能力较强的优质、时尚相关资产，包括海外连锁。 如家电、汽车、机械、轻工等行业的龙头，二是资源性产品价格上涨背景下的化工、有色金属行业的龙头。
风险提示：俄罗斯和乌克兰局势再度恶化、中美关系恶化、美国货币政策收紧超预期、外围市场大幅下跌、政策解读存在偏差等。
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