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业内人士指出，本次楼市调控全面放宽二手房限购、降低税收成本，是对二手房市场的精准调控。 这一新政策符合近年来杭州楼市改善型需求不断增加的趋势，有利于推动改善型需求及时进入市场。 同时，也是对今年住房和城乡建设部部长倪虹在两会上提到的“城市监管完全自主权”的积极回应。 实施。
值得注意的是，有专家指出，对杭州房地产优化政策的救助效果不宜抱有过高期望，但其示范意义却不可低估。 杭州首个财税优惠和取消限购将启动新一轮局部宽松。 未来，预计将有更多城市跟进调整增值税和个税免征条件，减轻住房交易负担。 契税优惠税率也有调整空间。
杭州全面取消二手房限购
杭州市3月14日发布的《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》(以下简称《通知》)显示，从加大住房保障力度、优化二手房限购政策、优化价值——增值税征免期，从加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。
其中，二手房限购政策的优化措施最受关注。 《通知》明确优化二手房限购政策。 购买本市二手房，不再审核购房者资格。 同时，明确优化增值税征免期限，将本市范围内个人住房销售增值税征免期限调整为两年。
此外，《通知》还要求加大保障性住房规划建设力度，加快住房资源准备，2024年开工建设不少于6000套配售型保障性住房，重点解决住房问题工作收入群体的困难。
《通知》要求继续推进城市有机更新，优化房屋征收拆迁补偿安置方式，满足多元化安置需求。
《通知》强调，加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，全力支持在建房地产项目融资和建设交付，保障房地产开发企业的合法权益。购房者的合法权益。
中国指数研究院华东区常务副院长高元生表示，此次楼市调控全面放开了二手房限购，降低了税收成本，是对二手房的精准调控。房产市场。 此次调控政策之所以只针对二手房市场，是因为杭州新房库存健康，隐性库存清理周期仅为10个月（截至2023年底）； 而目前二手房挂牌数量已达近14万套。 库存压力巨大。 2024年杭州二手房市场仍面临7万套左右的交付房，庞大的挂牌房储备将进一步加大二手房库存压力。
“另一方面，近期二手房交易量冷清，自去年11月‘10.16’新政导致交易量激增后，持续回落。今年2月，由于‘10.16’新政”春节长假，二手房成交量仅2000套左右，今年3月份二手房成交量仅2000套左右，市场明显回暖，但新房源数量减少也同步飙升。”一位高中生说道。
“这项新政策将对二手房产生明显的刺激作用，特别是在杭州主城区四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区），进一步增加二手房的活跃度市场。” 据高年级大学生分析，目前来看，新政对二手房市场的限制明显放松，这将进一步激活二手房市场。 也有利于畅通二手房置换链条，促进新房、二手房市场正常流通。
杭州二手房交易量价连续三年下降
杭州今天出台的两项新政策正是针对二手房领域，这或许与杭州二手房市场承压、量价持续下滑有关。
克而瑞研究中心提供的数据显示，从交易规模来看，2023年下半年以来，杭州二手房交易持续低位运行。11月，受新政影响，成交短暂激增，但然后又跌倒了。 12月份以来，成交连续三降。 2024年2月，杭州二手住宅成交量仅为22.8万平方米，同比、环比下降60%以上。 前两个月累计成交量82.6万平方米，累计成交量同比转负，下降11%。
据杭州我爱我家市场研究院统计，今年2月，杭州市（含十区）二手房共销售2549套，环比下降61.9%，环比下降6.9%。同比下降65.7%。 其中，杭州八区二手房成交量2190套，较1月份下降63.2%，较去年2月份的6547套下降66.5%。 价格方面，2月份杭州八区二手房价格再次下跌至31771元/平方米，较1月份的32034元/平方米下降0.82%。
价格方面，克而瑞研究中心研究报告指出，即使在去年3月的“小印度春”期间，杭州二手房成交均价也没有出现明显上涨趋势，表明交易规模的增加主要是由于以价换量。 此后，成交均价基本维持在32000元/平方米左右的低位。 2024年2月，杭州二手房成交均价跌至31535元/平方米，创下近年来新低。
与此同时，市场销售气氛浓厚，杭州二手房新挂牌量重回4000套的单周高位。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟对证券时报记者表示，2023年第四季度，杭州二手房挂牌量持续增加，第43周达到6059套的历史新高。 2024年第1周至第7周，受春节假期影响，杭州二手房新上市惯性下降至较低水平。 今年春节后，挂牌量快速反弹，第8周至第10周单周挂牌量保持在4000套左右。
从周线数据来看，春节后杭州二手房交易恢复势头较为缓慢，“小印度之春”开局不利。 “节后第8周和第9周，二手房交易虽然触底反弹，但仍处于较低水平，较2023年周均值分别下跌35%和21%。第10周，二手房成交量较2023年的周均值分别下降35%和21%。”杭州二手房交易规模较大。 回到10万平方米，略超2023年的周均值，仍同比下降38%，很难说市场正在好转。”杨克伟指出。
限购政策多次调整
杭州一直是国内房地产的热点，其限购门槛仅次于四大一线城市。 2022年以来，杭州多次调整限购政策。
2022年5月，杭州放宽二手房购买限制，户籍居民社保缴费不再有条件，非户籍居民社保和个税要求降低至12项几个月。 9月，富阳、萧山部分乡镇非户籍居民只要有社保缴费记录即可购房。 2023年10月，杭州将限购范围缩小至上城、拱墅、西湖、滨江等四个核心城区。 具有社保缴费记录的非户籍居民可购买一套，放宽止赎房屋限购。 2024年3月，杭州将全面放开二手房限购。
2023年10月16日，杭州放宽萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区五区二手房限购。 仅主城四个区（上城区、恭城区、恭城区）实施了限购政策。 蜀区、西湖区、滨江区）。 当时，杭州还放宽了对单身人士购房的限制，止赎房屋不再纳入限购范围。
高院一名学生告诉证券时报记者，“10.16”楼市新政后，置业需求进一步释放。 11月成交量达到小高峰，12月成交量叠加红市飙升。 具体来看，新政主要影响的是余杭、萧山地区的热门行业。 较大范围内，奥体博览城、江湾新城、萧山开发区等板块在新政发布后人气明显提升，而郊区板块人气下降，市场分化依然存在。
与“10.16”楼市新政相比，此次杭州楼市新政在上一轮放宽的基础上，彻底取消了全市二手房限购。 不仅主城四区二手房限购放宽，免征增值税的条件也从“仅限两年”调整为“免两年”，即购买两年以上的房屋出售，不再缴纳增值税。 。
杭州购房增值税征免条件也在继续放宽。 2022年5月17日起，杭州市个人转让唯一住房的增值税征免期限由5年调整为2年。 今天出台的新政策进一步放宽了豁免条件，即取消“只有住房”的要求，只要满足“两年”即可。
杨科伟表示，这意味着更多的房屋可以享受税收优惠政策，有效减轻了住宅交易负担，降低了购买二手房的资金门槛，有利于便利二手房交易。
杭州率先实行城市监管自主权
值得一提的是，杭州的房市新政具有较强的示范效应。
在今年的两会和民生主题新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，“城市调控已充分赋予自主权，城市政府要切实担负起责任，落实因城施策，优化城市调控”。房地产政策，稳定房地产市场。” 杭州新政是城市全面管控、自治的直观体现。
杨科伟认为，未来预计会有更多城市跟进落实税收优惠政策，通过调整增值税和个人免税条件，减轻住房交易负担。 此外，国家层面的契税优惠税率还有调整的空间。 例如，不再区分第一套或第二套住房、房屋面积、统一1%的税率。
不过，杨克伟也提醒，应理性看待新政的实际救助效果。 “由于二手房市场持续承压，杭州的两项新政策正是为了拯救二手房而推出的，只有二手房市场的库存和流通压力得到缓解，置换和换房的需求才能得到缓解。” “一换一的销售改善得到释放，从而稳定新房市场，最终打通从拯救二手房到支持新房再到稳定土地的流通路径。”
杨科伟进一步分析，结合以往案例，杭州2022年5月和2023年10月的两次大放松管制仅支撑了1-2个月的短期繁荣，很快市场又回归平淡。 此次新政策的边际松动力度并不比前两次更大，因此对政策救市的有效性持谨慎乐观态度是适当的。
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