财经新闻网消息：
全文如下
房地产｜住宅低租金的背景及影响
居住空间供应相对充裕是我国租金回报率较低的根本原因。 房价持续上涨的预期以及一些依赖产权的公共服务，使得住宅市场的低租金回报率得以持续。 当前，我国房地产市场供需关系正在发生重大变化。 租金大幅上涨的可能性不大，但房价快速下跌是宏观经济无法接受的。 我们认为，采取多轨供应方式，让商品房市场更加注重改善需求，或许是房地产市场的发展趋势。
▍租金回报率低于2%，历史租金增速明显低于房价和人均可支配收入增速。
诸葛住安居客调查显示，截至2023年上半年，我国50个样本城市的平均租金回报率为1.91%，远低于2021年65个国际城市的平均租金回报率。 4.12%； 国家统计局数据显示，截至2022年，我国平均租金回报率和租金CPI较2012年上涨21%（年化CAGR 1.9%），低于2012年房价指数50%的涨幅。同期70个大中城市新建商品住房，城镇居民人均可支配收入增长101%。 也低于同期整体物价涨幅。 增长22%。
▍租金定价高度市场化。 即使不存在房价上涨的预期，均衡相对租金回报率也应该低于海外。
不考虑通胀水平差异，完全排除房价上涨预期，我们认为我国合理均衡的相对租金回报应该低于海外。 一方面是由于中国业主的住房拥有成本较低，另一方面是由于中国业主在终止租赁合同和重新定价租赁合同方面具有较高的灵活性。 但即便如此，我们认为我国住宅租金回报率仍较低。
▍租金低廉的关键原因是居住空间供应极为充裕。
国家统计局公布，2021年我国城镇居民人均住房面积将达到41平方米。考虑到我国居民的主流居住模式以及以人（而不是房间）查房的统计方法，轮），很可能低估人均住房面积。 居住空间确实很丰富。 而且，可出租的居住面积并不等于可交易的商品房面积。 据深圳市住建局统计，2020年深圳商品房占比仅为17%，城中村住房等“小产权房”存量占比达52%。 2018年，深圳城中村租赁住房占租赁住房总数的62.6%，登记在册的租赁住房仅占市场化租赁住房总数的7.5%。 保持租金成本稳定也是政策发力的方向。 该政策不仅通过城中村改造、保障性住房建设等方式提高租赁住房供应规模和质量，还积极建设交通基础设施，提高郊区住房便利性，降低城市租赁价格。
▍租金回报低，难以快速回笼，房价大幅下降、租金大幅上涨，不利于宏观经济。
一方面，城镇新居民和年轻人需要稳定的住房成本，租金大幅上涨显然不利于经济发展。 另一方面，房地产是居民资产负债表的核心组成部分。 房地产产业链影响广泛，房价持续下跌政策不会乐见。 因此，我们认为低租金回报率仍将持续一段时间，不会发生根本性改变。
▍住房供应多轨，商品房以改善自住需求为主。
虽然我国住宅租金较低，但由于市场定位原因，住宅租赁市场难以满足高水平的个性化改善和业主自住需求。 而且，我国的住房存量中，中小型户型过多，大户型改善性住房供应不足。 住房开发仍有广阔的改善空间。 长期来看，我们相信多轨的住房供应市场将匹配低租金回报的现实，推动房地产开发行业向新模式转型。
▍风险提示：
租金回报率低的现状的改变不会在一夜之间发生。 配售型经济适用住房具体实施方案正在制定中。 我国住房制度的多轨转型需要时间。 未来保障性住房建设的落实情况和规模还有待观察； 虽然也有新加坡等海外项目。 多轨住房供应的成功经验，但我国的房地产市场比新加坡大得多、复杂得多。 HDB的经验可以学习，但不能简单复制。
▍投资策略：
居住空间供应相对充裕是我国租金回报率较低的根本原因。 房价持续上涨的预期以及一些依赖产权的公共服务，使得住宅市场的低租金回报率得以持续。 我们认为，采取多轨供应的方式来匹配低租金回报的现实，让商品房市场更加注重改善需求，或许才是房地产市场的发展趋势，也是房地产开发新模式的本质。 。 我们预计，在更多积极政策的推动下，2024年房地产开发市场将沿着二手房交易-新房交易-企业信贷-开发投资-企业拿地-项目竣工的路径逐步复苏。 现阶段我们看好牌照全面更新、资产质量较高、信用良好的开发公司，以及直接服务于住宅空间并受益于二手交易市场首次复苏的公司。
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018