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【永远不要停止跌倒！ 公募REITs将迎来“长期资金”。 会有什么影响？ 】数据显示，刚刚发布一周年的中证REITs（收盘）指数已连续五个月下跌，近期更创成立以来新低。 今年已下跌31.08%，大幅跑输各项资产表现。 甚至可以说，公共REITs是今年表现最差的资产之一。 目前，上市公募REITs数量已达29只，总市值791.66亿元。 在公募市场上仍然是一个相对小众的产品。 受多种因素影响，REITs年内表现全线不佳，多个品种跌幅超过20%，跌幅最大的一款产品年内跌幅达46%。 业内人士对目前公募REITs的表现颇为意外，认为目前公募REITs的估值已经达到合理区间，部分项目的长期配置价值已经显现。
近期，REITs（房地产投资信托基金）指数屡创成立以来新低，引发市场关注。
数据显示，刚刚发布一周年的中证REITs(收盘)指数已连续五个月下跌，近期更创成立以来新低。 今年已下跌31.08%，大幅跑输各项资产表现。 甚至可以说，公共REITs是今年表现最差的资产之一。
目前，上市公募REITs数量已达29只，总市值791.66亿元。 在公募市场上仍然是一个相对小众的产品。 受多种因素影响，REITs年内表现全线不佳，多个品种跌幅超过20%，跌幅最大的一款产品年内跌幅达46%。 业内人士对目前公募REITs的表现颇为意外，认为目前公募REITs的估值已经达到合理区间，部分项目的长期配置价值已经显现。
近期，多家基金管理公司发布公告，将REITs纳入旗下FOF基金的投资范围。 同时，《全国社保基金境内投资管理办法（征求意见稿）》提出将REITs纳入社保基金投资范围。 。 业内人士分析，中长期基金逐渐将REITs纳入投资范围，长期来看有望为市场带来新的增量资金。
12月14日，中证REITs（收盘）指数报收于725.88点，创下该指数历史新低，年内跌幅超过31%。
国内首批公募REITs产品于2021年6月正式挂牌交易。中证指数公司也于2022年12月15日发布中证REITs（收盘）指数。该指数是国内最早成立的公募REITs指数。 到现在为止，刚满一岁。
中证REITs（收盘）指数样本空间由在沪深交易所上市超过3个月的公募REITs构成。 最新成分基金数量为28只公营REITs。 他们年内表现全线，其中12家年内跌幅超过20%。 %，跌幅最大的产品年内下跌46%。
值得注意的是，29只上市公募REITs中，有26只最新价格已跌破发行价。
为什么公共房地产投资信托基金不断下跌？ 谈及成熟的REITs市场，华夏基金指出，海外REITs在发展初期也经历过市值小、波动大的阶段。
博时基金基建投资管理部基金经理刘轩对券商中国记者表示，由于上半年基本面表现等因素，年末基金流动性较差。 、现有产品解禁，以及新产品推出，今年以来公募REITs二级市场呈现下滑趋势。 持续调整，当前市场整体投资情绪偏弱。
华夏基金分析，四季度整体来看，受产品基本面和市场流动性问题影响，公募REITs二级市场持续调整。 一是部分产品基本面较差，修复进度未达到市场预期。 其次，当前市场环境流动性偏弱，加上临近年底部分机构赎回压力较大，整体换手率下降，机构调整头寸的动作很容易造成连锁效应。二级市场，因此容易出现单边下跌。
券商中国记者统计显示，公募REITs最新日均成交额仅为916万元，较2022年的1483万元下降近40%，流动性持续下降。 在流动性不足的前提下，无论是资金赎回还是仓位调整，无疑都会加剧公募REITs的价格压力。
“长线资金”涌入，但难解眼前之渴
近日，财政部、人力资源社会保障部起草了《全国社保基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），拟正式纳入公募REITs纳入社会保障基金投资范围。 此举相信有助于提振市场对公募REITs的信心，稳定投资者预期，为市场引入长期资金。
除了社保基金外，事实上，今年7月，多家基金公司陆续宣布将公募REIT纳入部分母基金的投资范围，并更新了基金合同和托管协议。 近期，华夏基金、博时基金、富国基金、华安基金、平安基金等基金管理公司已将REITs纳入旗下FOF基金的投资范围。 这是继今年7月之后公募基金管理人再次宣布REITs纳入FOF。 基金投资范围。
长线资金可能入市的“利好消息”并没有提振公募REITs二级市场价格，公募REITs二级市场价格持续下跌。
业内人士普遍认为，公募REITs的长期资本投资不会一蹴而就。 目前，资本投资REITs的障碍已从监管层面消除。 公募REITs的股权属性和强制分红特征决定了其独特的投资价值。
长期来看，刘轩认为，公募REITs现金流相对稳定，强制高比例分红可以为社保基金提供长期稳定的回报。 同时，公募REITs可以帮助分散投资者的股票和债券投资组合配置风险。 社保基金秉承长期投资、价值投资、责任投资理念，与公募REITs高度契合。 《意见稿》的出台，有利于引导具有长期投资特点的社保基金审慎参与REITs投资，提振市场对公募REITs的信心，助力国内公募REITs市场健康稳定发展。 但短期来看，政策落地、社保基金入市仍需时日。
华夏基金表示，本次调整下，不少产品的P/NAV（资产净值）小于1，部分产品在当前估值水平下已具备良好的投资价值。 此外，还有鼓励增量投资者进入的利好政策。 长期来看，随着REITs市场的不断发展，各类投资者和市场主体的引入，以及基础资产种类和数量的增加，REITs市场的稳定性将有望得到改善。
黄金坑还是价值陷阱？
公募REITs二级市场价格如此大幅且持续的下跌，连业内人士都感到意外。
与此同时，公募REITs仍在扩容，首批扩容股份将于12月18日实际解禁解锁并进入二级市场，业内人士解读为市场持续承压。
许多公募REITs的最新价格均处于上市以来的最低水平。 当前的价格是金坑还是价值陷阱？
“部分项目短期调整幅度已大于基本面波动，但估值消耗已达到合理区间，部分项目长期配置价值已显现。” 刘轩认为，短期内，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定法”凸显等生态系统完善，公募REITs二级市场将日趋成熟。 长期来看，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国有土地、税收、会计处理等REITs支持政策，将为REITs市场的发展提供长期动力。 REITs 市场的扩张和质量。
华夏基金认为，从基础资产基本面和估值来看，部分产品性价比较高，基本面发生积极变化。 结合本轮下跌的市值调整，它们已经具备了良好的配置价值。
中金公司认为，2023年市场调整主要是结构性调整。 2023年第二季度之后，中国REITs市场将真正开始发挥实物资产的价值发现功能。 当前的调整是一个必要的过程。 目前结构性调整可能已接近尾声，未来市场操作可能会重构与股市、债市的关系，再次开始解读基本面周期逻辑，导致资产表现进一步分化。
公募REITs未来发展趋势如何？ 刘轩认为，从总体方向来看，试点范围将逐步扩大，多类资产将纳入正常发行审核，总体趋势将扩大。
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