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据中国基金报记者了解，当时首批房地产私募投资基金共有6名管理人。 目前，此类管理机构数量已增至10家，均为行业领先机构。 据公开资料和行业信息显示，已有多只新基金注册。 资产类别包括消费基础设施、保障房、物流等，部分房地产私募基金管理人规模已近百亿。
业内人士表示，与美国成熟市场相比，房地产私募基金规模已超过1万亿美元。 目前，我国房地产私募股权基金尚处于起步阶段，未来还有广阔的空间。
房地产私募股权基金
快速发展
早在今年2月，中国证券投资基金业协会就发布了《房地产私募股权投资基金试点注册指引（试行）》，将于2023年3月1日起施行。这意味着试点房地产私募股权投资基金正式启动。
当时，鼎晖投资、深创投房地产基金、高合资本、中联乾元房地产基金、鼎新长城投资集团、建信（北京）投资基金管理有限公司等六家龙头机构成为其中之一。首批房地产私募股权投资基金管理人。
据中国基金报记者从业内了解到，经过几个月的运作，第一批机构已经开始准备基金产品。 目前已有多只新基金注册，资产类别涵盖消费基础设施、保障房、物流等领域。 同时，房地产私募股权投资基金管理人范围扩大至10家，招银国际、国寿资本也参与其中。
“我们公司推出了多个产品，由于房地产资产个体规模较大，目前总规模已接近100亿元。” 据一位房地产私募基金人士透露，目前房地产私募投资基金注册产品质量良好。 长期资本配置意愿较高。
谈及这段时间的运作，高合资本管理合伙人周宜生也表示，目前，房地产私募基金已经取得了长足的进步。 “目前市场需求巨大。以前房地产市场分为三个部分：内资、外资和自用等。随着市场的变化，外资几乎处于停滞状态，大部分房地产市场都处于停滞状态。”自用等需求处于观望状态，但大量业主因纾困或经营需要，急需变卖或盘活资产，造成供需巨大错配。这种错配给了房地产私募股权投资基金无限的发展空间。”
不过，在周宜生看来，行业也面临一些瓶颈。 一是公募REITs二级市场波动与房地产民间投资定价挂钩； 二是房地产私募投资基金与公募REITs的衔接有待完善。 房地产私募基金是否可以直接发起公募REITs、公募REITs退出资金用途是否可以更加灵活等； 第三，房地产私募基金的发展需要更多股权基金的进入。 目前市场上看到的股票型基金主要是保险资金，市场化个人基金也有比例限制。 保险资金多为国有，导致投资者风险偏好过于一致，在市场波动时趋于保守。 第四，从银行贷款融资来看，目前房地产私募并购基金的融资成本仍然较高。
周宜生强调，在市场波动的时候，是时候鼓励多头的力量。 “我们研究日本市场时，其出清速度极慢，价格深度下跌，其中一个重要原因就是缺乏多头力量，金融机构风险偏好过于一致，最终导致单边市场下跌，建议从政策层面进行引导，有助于稳定市场信心、管理风险。”
未来是广阔的
不少业内人士对房地产私募投资基金未来的发展前景表示乐观。
“我个人非常看好房地产私募基金的发展前景。与美国成熟市场相比，房地产私募基金的规模已经超过1万亿美元。中国的房地产私募基金仍处于起步阶段。”他们的婴儿期。” 周宜生说道。
周宜生表示，根据多国比较研究：周期性波动往往伴随着房地产资产管理机构（不仅仅是房地产私募股权投资基金）的发展壮大。 原因很简单：过去的实体面临困难和生存危机，需要一个新的实体来清算和盘活资产。 此时此刻，谁能快速有效地积累大量资金，将产业与金融结合起来，形成完整的商业模式，谁就能为塑造周期做出最大的贡献，就一定能够发展壮大。
“资产管理机构最方便灵活地结合人（能力）和资金，最容易成为市场的看涨力量。这就是为什么黑石、喜达屋资本等在20世纪80年代存贷危机期间诞生， 2008年开发的“成为资本之王的密码”。 周宜生说道。
在他看来，房地产私募基金的发展还需要以下条件：周期性波动时有大量可供收购的资产、大量的受托股权基金、公募REITs等退出路径，当然还有最最根本的是产业与金融完美结合的专业精神。 团队。 符合上述条件的机构不限于“房地产私募股权投资基金”的具体名称。 事实上，他们包括开发商、金融机构、资产管理公司和其他管理外部资金的专业机构。 他们可能会成为帮助市场救市的中坚力量，在化解风险的过程中，证明自己的价值，自然成长。
据悉，房地产私募股权投资基金已发展成为海外成熟市场的重要投资类别。 近年来，一些私募机构陆续设立投资商业地产、基础设施的私募基金，并在基金业协会注册，不断探索和积累房地产投资运作经验。 数据显示，截至2022年底，私募房地产基金存量838只，规模4043亿元；私募基础设施基金存量1424只，规模1.21万亿元。
业内人士认为，房地产私募投资基金可以进一步发挥私募基金多元化资产配置优势，满足房地产领域合理融资需求，促进行业良性循环、健康发展。
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