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中证REITs（收盘）总回报指数继上半年下跌17.58%后，三季度一度企稳，但四季度以来继续下跌。 四季度以来，该指数再次下跌12.63%。
谈及今年公募REITs二级市场的低迷表现，多家资管机构表示，短期流动性压力、解禁后抛售、年末仓位调整等因素可能导致公募REITs市场短期内会出现下滑。 但考虑到底层资产的基本面和估值角度，部分产品已经具备较高性价比，公募REITs在各大类别的长期资产配置价值凸显。 预计随着资产经营状况改善和宏观经济持续复苏，二级市场走势将逐步向好。
流动性压力等因素影响
公募REITs二级市场再度下跌
Wind数据显示，截至12月8日，今年市场上29只公募REITs平均跌幅为18.5%。 上市以来，已有18只产品跌破发行价，占比超过60%。
市场持续下跌，有21种产品出现折扣，占总数的70%以上。 其中，中国交建高速公路REIT折价率超过43%，建行中关村产业园REIT折价率超过30%，平安广州交投广州折价率超过43%。 贺高速公路REIT、中金安徽交控REIT等多款产品折价率均超过20%。
针对公募REITs再度下滑，华夏基金表示，四季度整体来看，受产品基本面和市场流动性问题影响，公募REITs二级市场持续调整。 一是部分产品基本面较差，修复进度未达到市场预期。 其次，当前市场环境流动性偏弱，加上临近年底部分机构赎回压力较大，整体换手率下降，机构调整头寸的动作很容易造成连锁效应。二级市场，因此容易出现单边下跌。
中金基金相关负责人也表示，流动性压力和市场情绪对近期REITs二级市场表现产生了一定影响。 一方面，短期市场流动性持续承压。 REITs市场10月、11月日均换手率仅为0.62%，低于上市以来日均换手率1.21%。 另一方面，近期随着部分产品解禁，现场成交较为清淡，叠加了市场流动性压力，导致整体市场情绪较为疲软。
国泰君安资管房地产投资部也认为，11月份以来公募REITs市场的下滑受到多重因素影响。 首先，10月底，大量公募REITs公布了三季度资产运营情况。 部分REITs的资产运营存在租赁取消、车辆保有量减少等负面因素。 个债下跌带动资产板块下行。
其次，首批4只REITs限售将于12月解除。 根据以往的经验，为避免解禁带来的流动性影响，部分机构可能会选择在解禁前一段时间出售所持有的REITs股票。 同时，部分投资者将在年底对REITs资产进行整体调整。 多种因素综合作用，导致价格呈下降趋势。
但对于未来市场走势，国泰君安资管房地产投资部认为，资产基本面修复进程慢于预期、限售解禁、年末仓位调整等因素可能会让公众REITs市场短期面临压力。 随着资产运营状况的改善、市场对公募REITs的认识逐渐加深以及宏观经济的不断复苏，二级市场的走势将逐渐加强。
在公募REITs下跌的同时，原股东及一致行动人也纷纷增持。 11月以来，陆续有建行中关村REIT、国泰君安临港REIT、中金安徽交控REIT、中信建投、国电投新能源REIT等。 、中国合肥高新REIT等多只产品发布增持公告。
华夏基金表示，近期增持一方面表明了原股权持有人对项目运营的信心以及对基建项目未来发展前景和长期投资价值的认可； 另一方面，也将增强投资者信心，缓解市场情绪，纠正回调。 由于市场存在一些非理性行为，预计二级市场增持可以带动产品价格回归合理区间。
国泰君安资管房地产投资部也认为，原股东及一致行动人增持多个产品的基金份额可以从信心展示、价值投资、稳定市场等角度来理解，有利于提高投资者对整个公共REITs市场的兴趣。 也将提振相关基金产品的信心，推动产品二级市场价格有序回归内在投资价值。 也有利于减轻下行压力，为市场提供一定支撑，促进市场持续稳定健康发展。
与股票和债券产品的长期相关性较低
看好大资产配置类别的价值
尽管市场下跌，但不少公众投资者仍然看好公募REITs在资产配置中的价值。
“随着市场的不断成熟和完善，公募REITs将成为大资产配置中不可或缺的一部分，成为独立于股票、债券、现金等的主要资产类别。” 国泰君安资管房地产投资部表示，今年公募REITs市场波动不影响产品长期价值，公募REITs在主要资产配置中仍具有较好的配置属性。
机构分析称，首先，对比去年REITs市场的“过热”表现，即使今年REITs市场出现一定波动，但其整体表现仍高于大部分股指。 其次，公募REITs产品兼具股票和债券属性，在投资组合中具有适当且独立的价值，能够有效分散资产组合风险。 此外，公募REITs在基础设施领域打通了完整的“投、融资、建设、管理、退出”闭环。 在为融资方打通资产退出渠道的同时，也为投资方提供了多种资产配置选择。 这将成为基础设施资产投资的基础。 链条中至关重要的一环。
中金基金相关负责人也表示，从大规模的资产配置和海外成熟的经验来看，公募REITs与股票、债券产品的关联性相对较弱。 公共REITs的主要收入来源是基础设施提供的现金分配回报。 相比二级市场的价格变化，底层资产本身的价值和运行情况更值得关注。
华夏基金还认为，从主要资产配置的角度来看，公募REITs产品的股权属性和强制分红特征使其成为介于股票和债券之间的独特资产类别。 与传统股票和债券资产相比，公募REITs产品的回报和增长预期适中。 长期来看，与传统股票、债券产品相关性较低，能够更好地优化资产配置、分散投资风险、提升长期收益。
经历又一次下跌后，各机构从资产基本面和估值角度看好公募REITs的长期投资价值。
华夏基金表示，基于基础资产基本面和估值水平，部分产品性价比较高。 首先，部分产品基本面发生积极变化。 结合本轮下跌的市值调整，它们已经具备了良好的配置价值。 ; 此外，还有一些产品运行相对稳定。 短期内受市场环境影响，二级市场价格也出现较大波动。 建议考虑行业周期性特征，关注本轮下跌后的配置机会，重点关注基本面良好、抗周期性较强的产品，如保障性租赁房、能源REITs等，以及还要关注本轮调整比较充分的REITs产品。
国泰君安资管房地产投资部也表示，从产品层面分析，未来，随着公募REITs市场的不断发展和完善，基础资产种类和数量的增加，投资规模的扩大。市场投资主体和参与渠道，REITs主要资产类别的配置价值将日益凸显。 在有前景的细分领域，机构建议重点关注保障房、工业园区等具有一定抗周期特征的产权资产。
中金基金相关负责人也认为，在考虑公募REITs的长期投资价值时，可以从底层资产的基本面、运营能力、获得稳定现金分配的能力等角度来看待。 此外，随着公募REITs的常态化发行以及叠加扩张环节的打通，REITs市场规模有望持续扩大。 随着扩能和募资的持续推进，公募REITs的产品种类和数量将进一步丰富，或将进一步体现其长期投资价值。
具体来看，从中短期来看，考虑到不同类型的基础资产不同程度地受到经济周期等因素的影响，公募REITS的市场表现和走势出现了一定程度的分化。 长期来看，公募REITs的基础资产质量以及基金管理人和外部管理机构的运营管理能力将对REITs产品的分红能力产生较大影响。
因此，投资者可以重点关注资产质量相对较高、管理人实力相对较强的公募REITs产品，作为其长期资产配置选择之一。
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