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21世纪经济报道记者陈智上海报道
为支持REITs发展，相关部门不断扩大招募规模。
8月底，上交所发布《关于优化公募基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制工作安排的通知》，进一步推动母基金（FOF）规模扩张参与基础设施REITs投资； 配合证监会继续推动社保基金、养老基金、企业年金、公募基金等机构投资者参与； 积极推动基础设施REITs纳入香港联交所沪港通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平。
9月14日，深圳市发改委印发《支持深圳市基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）高质量发展若干措施》，提出研究建立政府主导、市场化的房地产投资信托基金（REITs）面向基础设施REITs产业投资基金积极引入市、区政府引导基金和各类社会资本，委托专业基金管理团队运营，重点投资于具有发行基础设施REITs潜力的优质现有基础设施资产。
业内人士表示，这些支持措施将吸引更多资金投资REITs的一级和二级市场，进一步盘活REITs的投资吸引力。
一位REITs产品管理机构负责人向记者透露，近期他们与养老基金、企业年金、公募基金等资产管理机构进行了初步沟通，都对配置REITs非常感兴趣。 但由于配套操作指引尚未出台，他们仍保持观望态度。
他提到的配套措施包括对不同类型投资机构参与投资REITs产品的风险因素设定和风控监管要求等。 记者发现，目前仅保险资金投资公募基础设施证券投资基金（REITs）的风险系数设定为0.5，其他类型的投资机构仍在等待投资REITs的操作指引。
REITs产品管理机构负责人指出，随着有关部门引导基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资REITs产品，相关配套措施可能很快就会出台。
不过，REITs想要吸引更多资金投入，还得“努力”。
尤其是上半年，REITs产品价格波动加大，让市场认识到REITs面临诸多潜在投资风险，促使REITs产品管理机构“提高”了REITs底层资产的选择标准。
6月份完成募资后，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯房地产投资信托”）新购买了普洛斯位于青岛、山东、江门、广东、重庆的三个仓储物流基地。 公园。
中金普洛斯房地产投资信托基金经理陈荣融告诉记者，之所以选择这些仓储物流园区，一是通过纳入经济活力较强的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险。发展潜能; 二是利用不同地区仓储物流园区的协同效应，进一步提升REITs基础资产的收益能力和业务稳定性。
在她看来，虽然上半年REITs二级市场价格出现了一些波动，但风险收益介于股票和债券之间的新的主要资产类别仍然具有一定的配置吸引力——因为它们兼具盈利性和安全性。 REITs资产具有较强的抗风险能力和良好的长期投资价值，值得各类资本长期关注。
普洛斯中国联席总裁赵明起在接受本报记者专访时表示，吸引更多资本参与REITs投资也将考验仓储物流园区投资运营商的运营能力。
“仓储物流园区投资运营商与企业租户之间的关系不是简单的租赁关系，而是双方需要共同努力，共同成长。 即仓储物流园区投资运营商根据企业未来业务发展规划，提供一揽子仓储物流服务解决方案。 通过帮助企业实现业绩高增长，同时分享企业发展红利，仓储物流园区的租金收入将变得更加稳定和可持续。”她指出。
REITs底层资产选择策略“调整”背后
今年上半年REITs的价格波动，让市场突然意识到其潜在的投资风险。
例如，如果REITs底层资产主要集中在某个城市或服务于单一企业，当宏观经济波动导致企业退租，或者极端天气出现导致区域性仓储物流园区暂停生产经营时，REITs的租金收入很可能会遭遇更大的挫折。
此外，金融市场对REITs未来租金收入下降的预期也可能容易导致资金从REITs产品中撤离，导致后者的价格波动加大。
针对金融市场的这些担忧，不少REITs产品经理在募资过程中优化了新资产购买策略。
例如，中金普洛斯新购置的仓储物流园区不再集中于单一经济区域，而是结合首批资产布局区域进行地域补充，形成了良好的地域分散性。
陈蓉蓉告诉记者，REITs基础资产的地域多元化也可以进一步稳定租金收入。 具体来说，不同地区的仓储物流园区业态不同，涵盖冷链、干散货、保税商品仓储运输等，可满足跨境电商、新生活时尚、商超、专业物流配送、生鲜电商。 商业等不同类型企业的仓储、物流、配送需求，使得REITs的租金收入实现了相对稳定的增长； 其次，不同地区的仓储物流园区因地区经济发展特点不同，可以提供多元化的长期或短期租赁服务。 仓储物流园区入住率始终保持较高水平，进一步平滑租金收入波动。
然而，如何让金融市场“理解”REITs底层资产配置策略变化带来的业绩提升效应，仍是一大挑战。
多位私募基金经理向记者透露，目前大多数投资者仍然看重外部因素的影响——一旦出现极端天气或宏观经济波动，他们会担心REITs租金收入下降而选择离场。
记者独家获悉，为引导各类资本更加全面、清晰地了解REITs底层资产的经营状况，相关部门向REITs产品管理机构提出了两点建议。 首先，REITs需要尽快推出符合自身特点的财务指标和投资评价体系，以便更全面地展现其底层资产的运营状况；其次，鼓励REITs产品管理机构定期设立业绩简报会，以促进REITs的发展。向市场全面阐释其经营状况。
上述REITs产品管理机构负责人向记者透露，近期在与养老基金、企业年金、公募基金等资管机构沟通时，也积极征求后者的意见，如何进一步明确呈现REITs产品基础资产的经营状况。 以及基础资产配置策略变化带来的业绩提升效应。
记者还了解到，一些REITs产品管理机构正在与相关部门沟通，考虑是否可以将具有业务互补性或协同效应的不同类型资产纳入同一个REITs产品中，从而进一步增强REITs租金收入的稳定性和可持续性。 例如，工业园区与仓储物流园区具有一定的业务互补性和协同增长效应。 如果能够纳入同一REITs，可以进一步增强REITs的收入多样性和收益多样性。
“目前REITs市场上还没有相关的成功案例，这个方案正处于论证和研究阶段。” 一位知情人士向记者透露。
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