财经新闻网消息：
8月15日，国家统计局公布1-7月宏观经济和房地产数据。 数据显示，房地产企业房地产投资、销售、到位资金持续下降。 此前央行公布的社会金融数据也验证了房地产市场的低迷。
受房地产市场低迷等因素影响，房地产企业资金链持续承压。 国家金融与发展实验室发布的2023年第二季度报告指出，2023年下半年，多数房企仍将面临较高的债务压力，融资和销售恢复情况不会那么好正如预期的那样。 目前仍有房地产企业出现债务违约。
近期，碧桂园、远洋等多家龙头房企相继曝出债务违约风险。 数十家遭受雷击的房企债务重组之路也异常艰难。
7月24日，中央政治局会议对当前经济形势作出部署，特别是对房地产市场和重点领域风险防范作出重要讲话，首次明确提出“适应当前经济形势”。针对我国房地产市场供需发生重大变化的新形势，根据形势，及时调整优化房地产政策。 相关部委和四个一线城市也纷纷表态。
政策导向非常明确，具体会有什么样的政策，什么时候出台？ 市场充满期待。
一线城市的政策空间
中央政治局、住房城乡建设部会议表示将进一步落实各项政策措施后，一线城市也纷纷表示将会同有关部门抓好落实更好满足居民刚性、改善性住房需求。 一线城市的宽松政策已是“箭在弦上”。 至于政策具体会做出哪些调整，业内呼声最高的主要集中在以下几点：
一是取消“认房认贷”。 目前，四大一线城市等16个城市仍采取“认房认贷”政策，其中四大一线城市最为严格。 按照第二套房标准，北京普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%； 上海普通住宅首付比例为50%，非普通住宅首付比例为70%； %; 广州首付比例为70%。 第二套住房贷款利率方面，北京、上海LPR上调105PB，广州、深圳LPR上调60PB。 “认房认贷”政策严重制约了居民改善住房需求，亟待调整。
二是适度降低第二套房首付比例和贷款利率。 上述数据显示，四大一线城市二套房首付比例和贷款利率明显偏高，且仍有较大调整空间。 在政策上，可以采取“一区一策”，甚至“一项目一策”。 对于非核心区和远郊区的项目，可适当降低首付比例和贷款利率，鼓励核心区人口向外围转移。
三是调整普通房屋认定标准。 以北京为例，按照北京现行普通住房标准，五环以内单价为3.96万元/平方米，总价为468万元/套； 五环至六环单价31680元/平方米，总价374万元/套； 六环外单价23760元/平方米，总价281万元/套。 在满足容积率和单套建筑面积的情况下，房屋单价或总价在上述价格范围内的，列为普通住宅。 目前，北京的房屋均价已经超过每平方米6万元，五环路内已经很难找到单价低于6万元的房子了。 按照这一标准，北京大部分项目被归类为非普通住房，非普通住房的首付比例、贷款利率和契税均远高于普通住房。
四是适当放宽商住项目购销限制。 2017年之前，一线城市大量商业用地被开发为商住项目。 随着“限业”政策出台，商住市场迅速“冻结”，开发商被深度锁定。以北京为例，据统计，目前商住项目超过230个，库存面积1800余平方米，累计资金高达8000亿元。 放宽商住项目购销限制，不仅盘活存量资产、稳定过高的房价，也让深陷商住泥潭的开发商松一口气。
此外，包括放宽限购、限价、限售等限制性措施，适当放宽积分登记等，任何政策的松动都可能对市场产生积极影响。 一位一线城市的住建官员直言，“只要告诉我什么可以搬，工具箱就会有很多。” 尽管一线城市拥有丰富的政策工具，但如何衡量仍需谨慎。
政策工具需更加精准有力
下半年以来，房地产政策工具箱逐步打开。
7月10日，央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展期限的通知》，延长《金融16条》相关政策适用期限。文章”至 2024 年底。
7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策。
住建部随后表示，将继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和贷款利率购买首套住房、购买改善型住房税费减免、个人住房贷款等。 住房无需认购贷款”等政策措施。
各地也在积极贯彻落实中央政治局会议精神，研究出台新一轮政策措施。 其中，郑州率先出台取消限售、调整利率、“认房不贷”、降低交易税费等15条措施支持房地产市场平稳健康发展。 南京紧随其后，出台了住房补贴、征收集体土地房屋、实行房票安置、设立“动迁住房超市”等8项措施。 合肥大胆提出推进商品房“现房销售”试点、探索商品房销售按单元内面积定价、探索土地供应“定向挂牌协议转让”等措施。
近日，有媒体透露，福州、厦门、成都、沉阳等城市计划近期调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。 限购解除后，当地首套房、二套房最低首付比例可进一步降低至20%、30%。
虽然此前地方政府已经出台了大量“刺激”政策，但从市场反应来看，政策效果并不明显。 究其原因，关键是市场供需两端的核心问题没有得到有效解决。 从供给端看，民营房企融资环境并未实质性改善。 一大批遭受雷击的房地产企业，依然在苟延残喘； 没有受到雷击的房地产企业也因市场形势的恶化而逐渐滑向风险边缘。 需求方面，市场预期不稳定，居民消费能力减弱，部分城市限购、限贷、限价等政策措施依然严格，严重制约市场复苏进程。
针对供需两端存在的问题，政策重点应集中在“保、松、减”三个字上。 “保”是指保障房地产企业资金链，保障楼盘交付； “放松”是指放松一切限制房地产市场健康发展的行政干预政策； 特别是房价下调时，应赋予开发商更多自主定价权，让开发商通过降价、促销等方式自救，尽快回笼资金。
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