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作为全国知名的“网红”城市，昆明的房地产形势依然在走下坡路。
昆明市住房协会数据显示，今年上半年，昆明主城住房供应量为120万平方米，同比下降43%； 成交面积205万平方米，同比持平； 年低。
投资方面，上半年，昆明主城五区仅有10幅土地拍卖挂牌，成交面积21.08万平方米，全部成交价底价，成交总价约31.68亿元。
“上半年，昆明市场走势与全国大环境同步，供应持续下降，企业预期低迷将从拿地向新房传导，市场持续去库存。” 鹤云南分析，下半年恰逢企业业绩冲刺，且较多节点，交易规模较上半年或有小幅增长。
据《每日经济新闻》此前报道，2019年，昆明土地出让金额创历史新高，房价连续41个月上涨，迎来十余家外资房企入驻……
易居研究院此前发布的《2019年区域房地产依存度》显示，疫情前的2019年，昆明房地产投资占GDP的比重，仅次于三亚，是全国房地产投资占GDP比重第二位的省会城市。当年房地产依存度最高。 城市。
不到4年的时间，昆明楼市到底发生了什么？
新房供应量减少近一半
昆明市住房协会数据显示，今年上半年，昆明主城住房供应120万平方米，同比下降43%； 截至2023年6月29日，昆明主城区住宅预售库存802万平方米，销售周期22个月。
成交价格方面，据科瑞云南统计，今年上半年，昆明主城区住宅成交均价为13926元/平方米，同比下降2%。 7.38%。
昆明瑞丽的一份数据显示，2021年5月昆明住宅成交均价为15729元/平方米，但下半年价格大幅下跌，10月份跌至13315元/平方米。 但全年住宅成交均价仍为每平方米15005元，仅比上年下降31元。
到2022年，昆明住宅成交均价将下降至每平方米14147元，比上年下降858元每平方米。
2023年，昆明新房成交价格虽然一度上涨，但整体未能止住下滑。
国家统计局公布的数据显示，2023年1月至4月，昆明市新建商品住宅销售价格环比上涨，但5月份环比下降0.4%，同比增长0.9%。
“2022年下半年以来，昆明主城半年度成交规模一直徘徊在200万至240万平方米之间，均价在1.4万元/平方米左右波动。” 科瑞云南分析指出，未来半年恰逢企业业绩冲刺、多个大规模节点。 交易规模较上半年可能略有增加。 “但整体规模难以大幅提升，价格仍将维持在14000元水平，或小幅下跌，以价保量。”
“主要精力是消除和保证建筑物的交付”
更冷的是昆明的土地市场。
克而瑞数据显示，今年上半年，昆明主城五区公开拍卖挂牌的商业用地仅有10块，土地净面积21.08万平方米，成交总额成交价约31.68亿元，全部以底价出售。 。
“今年比去年冷。” 有业内人士直言。
事实上，去年以来，昆明的土地供应量和交易量都大幅萎缩。 主城区五区、经开区、高新区实际供应4005亩。 总体土地供应完成率仅为30.8%，全年成交仅3504亩。
今年年初，西山区、盘龙区、官渡区披露了2023年土地供应计划，涉及土地总面积约4076.39亩。 虽然各区的计划供应量已明显低于去年同期，但从实际供应情况来看，远未达到预期。
4月，昆明在土地储备推介会上推介近万亩土地，但地块中居住用地比例进一步降低，工业用地等工业用地比例有所提高。
房地产企业拿地积极性尚未被激活。 从昆明上半年土地交易情况来看，地方国企仍是主力，国有房企和民企几乎退出昆明土地市场。
例如，1月份，云南建投以底价6.77亿元拿下五华区龙翔街道63.3亩土地； 1亿元购买老国贸中心二期68亩住宅用地，这是上半年成交金额最大的土地。
同样的情况还要追溯到2022年。大宗地块大多得到云南建投、云南广厦地产、昆明城投等当地城市投资平台的支持：2022年，昆明最大宗交易是119 - 西山城改房地产公司收购昆明市购买的万亩地块； 其中最大的地块价值10亿元，由昆明国企嘉湖地产拿下。 招商蛇口、万科、保利等全国性房企要么没有拿地，要么拿地块比较“口袋”。
此前，一家全国性民营房企云南地区负责人在接受记者采访时明确表示，一方面，由于近两年行业形势的影响，公司减少了投资集团层面； 房地产市场复苏缓慢与市场信心不足密切相关。 “目前主要精力是楼宇销售和保障交付。”
“在西南四个省会城市中，昆明的投资回报率处于较低水平，企业的投资倾向会相对减弱。” 一位房地产投资开发公司人士告诉记者，“如果没有招商引资、政策支持等特殊情况，我们短期内，至少一年之内，不考虑在昆明拓展新项目。”
一个值得注意的情况是，土地财政在昆明市财政收入中占有相当大的比例。
昆明市财政局数据显示，2022年全市政府性基金预算收入146.1亿元，其中国有土地使用权出让收入123.6亿元，占比84.6% 。
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