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自7月24日政治局会议对房地产作出新的提法以来，市场对各部门提到的楼市政策调整提出了预期，包括调整存量房贷利率、进一步降低首付比例和贷款利息等。购买首套房的利率、“认房无需认购贷款”等。
政治局会议后，特别是住房城乡建设部明确政策方向和部署后，北京、上海、广州、深圳、吉林、安徽等地纷纷作出积极表态，表示将支持和配合居民住房刚性需求不断改善。 相比之下，河南、江苏、江西等地重点城市出台的新政策更有针对性，因此执行预期也更高。
从政策方向看，各地需求侧刺激政策重点集中在购房补贴、契税补贴、现房销售等方面，金融端常提出支持“认房不认贷” 》、二手房“过户带押”、加大公积金支持力度等。 虽然有个别提及市场预期的存量房贷利率调整，但据记者了解，目前尚未正式实施。 郑州当地一家银行和房产中介的工作人员告诉记者，调整方案大概率会在一个月内确定。
在各地表态或政策落地后，目前市场特别关注北上广深等一线城市的房地产相关政策如何调整和优化。
存量房贷利率调整尚未落地
去年以来，楼市新政不断。 7月24日政治局会议后，住房和城乡建设部27日首次明确表示，将进一步落实降低购房首付比例和贷款利率。首套房、改善性住房置换税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。 加之央行7月中旬表态支持存量房贷利率调整，市场普遍预期楼市政策将出现更深层次调整，重点关注一线城市和核心二线城市。
在北京、上海、广州、深圳等城市相继表态支持、满足居民刚性、改善性住房需求后，郑州打响了新一轮楼市政策优化的“第一枪”。 8月3日，郑州市住房保障和房产管理局（以下简称“郑州房管局”）发布15条楼市新政，成为新政后首个明确提及存量房贷利率调整的城市。央行声明。
郑州市房管局提到，鼓励郑州商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下降，稳定居民'消费预期。 在落实责任单位方面，文件列出了市财政局和各开发区、区县人民政府。
河南省政府办公厅8月7日在《继续扩大消费的若干政策措施》（以下简称《办法》）中重申，落实消费动态调整长效机制落实首套商业性个人住房贷款利率政策，在符合条件的部分城市，逐步放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。 不过，提及现有房贷利率调整，令业界失望。 “银行业金融机构应按照贷款合同约定的利率重定价周期和调整方式，在利率重定价日及时调整存量抵押贷款利率。”
《办法》所称存量房贷利率调整方式只是LPR（贷款市场报价利率）改革后与LPR挂钩的房贷常规调整方式。 中植研究院分析认为，文件中提到的存量房贷利率调整方式与购房者关心的利率浮动下调存在差异。 不过，考虑到郑州此前已提出鼓励商业银行调整存量房贷利率，预计此次推广仍将遵循“有法可依”的原则。 政策落地后，需要关注商业银行的后续行动。
不过，据记者连日了解，郑州当地银行尚未拿出存量房贷利率调整的具体方案，其中包括大型国有银行、股份制银行、地方城市银行等。 /农村商业银行。 工作人员普遍表示“没有通知”、“等待通知”。
不过，郑州银行某分行一位贷款经理告诉记者，预计近期会有调整，据称“有要求一个月内落实”。 另一位当地房产中介表示，某大银行的客户经理与其公司沟通，提到近一个月内可能会出台调整方案，但具体情况尚不确定。
除郑州外，南京、合肥、海南近期也推出楼市新政，但均未明确提及存量房贷利率调整。 据记者了解，上述地区存量房贷利率并未出现政策变化。 有客户经理建议关注银行官方消息，也有客户经理表示，如果有调整方案，房贷经理会主动联系借款人。
光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，考虑到今年以来房贷提前还款大幅增加，导致上半年存量房贷出现负增长，客观上有必要降低房贷利率。存量按揭贷款利率上调，提高按揭贷款增速。 在此背景下，他认为现有抵押贷款利率下调已经临近。
降低首付比例，认房不认贷，更容易垫款
从最新优化政策来看，地方政府在金融支持方面仍持谨慎态度。 主要方向是推动“认房不贷”、支持二手房“转按揭”、促进现房销售、加大公积金支持力度等。继续实施，有的在以往政策的基础上扩大实施的广度或深度。
例如，河南《办法》要求完善第二套住房认定标准。 在未实施限购措施的城市，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，申请贷款购买普通商品房。 金融机构落实首套房贷款政策。 简单理解，就是非限购城市“认贷不认房”。
其中，郑州已于8月4日强调推行“认房不贷”，也是住建部表态后第一个做出明确表态的城市。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉记者，本市此前实施的“只贷不贷”政策一直比较宽松，即如果名下没有房子，但抵押贷款尚未结清，银行将按照第二套房子的标准发放住房抵押贷款，名下有房子但贷款已结清的，即按照第一套房子的标准。
除郑州外，江西省赣州市人民政府也在8月4日发文，提到继续执行贷款首付比例下限。 其中，明确对拥有住房并已结清购房贷款的家庭，继续执行首套房贷款政策。
贝壳研究院分析称，以往的经验表明，“认房认贷”往往不仅抑制交易，还会影响房价。 相关政策的取消，可以让这部分购房者按照首套房标准办理贷款，释放更多改善性住房置换需求，降低购房者首付比例和房贷利率，同时促进一二级市场联动，加快市场周期。
加大公积金支持力度
市场期待的另一个政策方向是首付比例的进一步降低。 与纯商业贷款相比，各地公积金贷款的调整进度明显更快。
郑州房地产市场“15条措施”出台当天，当地住房公积金中心宣布，自今年8月7日起，在郑州行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）郑州市购买家庭首套或改良型住房，若购买的房屋为新建商品房，最低首付比例为20%，若购买的房屋为存量商品房（二手房），最低首付比例为30%。
除了调整首付比例外，江西南昌、赣州等城市还扩大了公积金贷款异地互认范围。 南昌市住房公积金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在办理“南昌都市圈”异地互认互贷业务的基础上，推动扩大区域范围，实施住房公积金江西省公积金个人住房贷款“一体化”政策； 赣州市政府相关文件指出，在“全省+湖南五市（长沙市、株洲市、湘潭市、岳阳市、郴州市）异地存款互认互贷的基础上，市）》，推动与大湾区城市更广泛的住房公积金跨区域合作。
二手房“按揭转让”也被视为活跃市场的重要举措。 8月7日，海南省自然资源和规划厅、国家金融监管局海南监管局、海南省住房和城乡建设厅、海南省住房公积金管理局联合发文表示要协调做好房地产“压着转”工作。 海南省住房公积金管理局当天表示，支持发展二手房“转带抵押”住房公积金贷款业务。
加大补贴力度，扩大现房销售试点
本轮政策优化的另一个方向是预售制度改革。 此前，由于部分房地产项目“烂尾”，一度引发“停贷潮”，商品房预售过程中也暴露出更多漏洞，出现预售资金挪用、资金监管不到位等问题。受到了批评。
河南《办法》指出，支持郑州开展商品房预售制度改革，推动郑州、开封市开展现房销售试点； 每个区都有一个试点项目。 7月底合肥召开的房地产工作专题会议也提出，要大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，并着力以蜀山1个试点为重点包河区一区。
华指研究院分析认为，各地现房销售进程有望进一步加快，将有效缓解购房者对未来项目交付的担忧，促进房地产市场平稳健康发展。市场。
南京市房产局8月4日表示，要优化商品房预售资金意外收费管理。 开发企业可根据项目进展情况申请逐步放开不可预见费用，进一步提高企业资金使用效率，营造良好营商环境。 。 合肥表示，将以严格制度加强商品房预售资金联合监管，防止资金被挪用。
与金融领域的探索性调整相比，各地在住房补贴等方面采取的措施显得更加“开放”。 在此前补贴政策的基础上，郑州、南京、赣州近期加大了购房补贴力度。 主要受益人包括青年才俊和多子女家庭。 其中，南京除了强调新六区可继续实施住房补贴外，首次提到栖霞区、雨花台区可根据实际市场情况评估后对新建商品房购买实行补贴。他们的管辖范围。
在其他备受关注的新政中，市场对合肥探索商品房按单元内面积销售、试行取消楼面价差等政策的实施和效果期待较高商品房限价。 另外，郑州这次的政策调整比较大，其中之一就是彻底取消限购。
事实上，今年以来，郑州已多次优化调整房地产政策。 其中，4月郑州将限售政策调整为以网上签约、缴纳契税、房产确权登记时间为准。 三者中任何一者均可出售一年； “存转”、支持提取公积金首付等政策也相继出台。
曹晶晶认为，郑州取消限购政策，一定程度上有助于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，有利于释放改善型住房需求。
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