财经新闻网消息：
即使在2022年大幅收缩的环境下，中国房地产行业仍然是中国经济中最大的单一行业，其景气程度仍然对GDP增长产生较大影响。 与之前以房地产行业为主要驱动力的增长复苏周期不同，在当前的重新开放后复苏中，房地产行业表现出持续疲软，特别是与上游活动（土地销售、新房开工和住房建设）有关。建筑等）一线城市和私人开发商。
最近的政策沟通表明，中国似乎决心不将房地产行业用作短期刺激工具。 尽管政策制定者加大了对新购房者的支持，并赋予地方政府在区域住房宽松方面更大的自由裁量权，但大多数国家紧缩措施，例如旨在遏制房地产开发商债务的“债务限制”，仍然存在。 央行和银保监会制定的“三条红线”和“两条红线”遏制银行对行业的贷款。
他们坚定决心背后的三个主要原因是：
1）人口减少和老龄化预示着未来几十年人口对住房的需求下降，尤其是人口净流出地区。
2）中美紧张局势升级、政府债务水平上升、资本回报率下降，增加了国内经济的脆弱性，将更多资源引导到具有战略意义的部门，以保证重要而紧迫的供应链政策的运行。
3）中国的住房负担能力在过去十年的几轮房地产升级周期中一直在改善，因此像中国在2015-18年经历的那样的另一轮房价上涨将使情况变得更糟，与政府追求的“共同繁荣”。
与以往宽松阶段的一个不同之处在于，虽然本周期的住房宽松政策主要基于各种宽松类别，但在缺乏国家现金支持的棚户区改造计划的情况下，它仅限于地区层面。
结合联合国最新人口预测、中国第七次人口普查数据以及近年来其他宏观指标结果，我们更新了城镇住房需求总量及其细分（人口、更新、投资需求）的预测。
具体来说，最新的联合国人口预测显示，未来几十年中国人口将出现更大比例的下降（2050 年总人口为 13 亿，而之前的预测为 14 亿）。 由于出生率下降，2022年中国人口将出现60年来首次下降，且下降趋势将在未来几十年保持不变。
2020年的第七次人口普查显示，中国家庭规模的缩小速度比我们之前的预测要快得多，房屋拆迁的速度也比我们之前的假设要低。 2020年底至2021年前所未有的房地产收缩导致2021年下半年以来房地产活动普遍收缩，住房投资需求大幅减少。
在人口需求方面，我们使用联合国人口和城市化率预测，并推断平均家庭规模的近期趋势。 从总体水平来看，我们估计，到 2050 年（届时中国城镇化率预计将达到 80%），随着人口下降和人口增长，家庭形成数量将从 2010 年代的每年约 900 万户减少到略低于 300 万户。城市化速度放缓带来的拖累应该更严重。
在置换和拆除需求方面，我们根据行业知识假设非现代住房的贬值速度快于现代住房。 这意味着 2022 年总体拆迁率为 0.9%。随着现代住房（比非现代住房贬值速度更慢）占住房总量的比例增加，拆迁率会随着时间的推移而下降。
我们在这里将“投资需求”定义为对不适合全年居住的房产的需求（与人口和重置需求不同）。 结合现有的最新数据，我们假设2022年以后新的投资需求将更加难以产生，这意味着新的投资需求可能已经大部分由现有的投资性房产满足（例如海南购房者购买独栋度假屋） 。 我们认为，考虑到政策制定者“房子是用来住的、不是用来炒的”口号，这是一个合理的假设。
根据我们的测算，中国城镇新建住房的年度需求在2017-18年达到顶峰，反映出人口和置换需求的拐点。 我们预计，由于人口需求下降和投资需求大幅下降，未来几十年住房总需求将从 2020 年的约 1500 万套下降至 2050 年的 500 万套，尽管置换需求应大致保持稳定。 这些预测略低于我们之前 2021 年 10 月的预测。
人口下降和城市化进程放缓
应足以抵消家庭规模可能下降对长期人口需求的压力
数据来源：Haver、Wind、高盛全球投资研究
城镇住房需求已见顶
由于人口需求下降、投资需求大幅下降，长期可能呈现下降趋势
数据来源：Haver、Wind、高盛全球投资研究
未来几个季度可能会出台更有针对性的住房宽松政策
政府会刺激房地产业吗？ 我们的答案是肯定（有针对性的政策放松）和否定（广泛的大规模刺激）。 我们认为，金融风险削弱了一些政策制定者此前遏制房地产行业的努力，例如刺激非一二线城市的住房需求和供应。
然而，为了抵消仍然强劲的增长阻力和挥之不去的金融风险，我们预计未来几个季度城市层面将出台更多住房宽松措施：
我们也注意到，一些措施可能与国家的长期战略相关，比如吸引人才、鼓励生育等。 一些城市已经尝试在2022年推进这两项任务。未经官方消息证实的媒体报道提到，政策制定者似乎正在制定额外的住房宽松措施。
为何房地产行业短期内扭亏为盈如此之难？
尽管房地产宽松政策持续，但我们认为房地产行业持续疲软，主要与非一二线城市和私人开发商融资有关。 他们似乎没有快速解决办法，我们预计 2015-18 年现金支持的棚户区改造计划不会重演。
非一二线城市虽然没有受到太多市场关注，但在全国房地产行业中占据最大份额。 根据我们房地产团队的跟踪数据，2020年，非一线和二线城市将贡献全国新房销售、开工、在建工程的66%、65%、60%和59%和分别完成。
考虑到二三线城市的房价相对于大城市来说较低，新房销售总额和房地产投资（名义上）的占比略小，均在50%左右。 2021年中期至2022年新房销售大幅下滑是有坚实基础的，尤其是在非一二线城市。
非一二线城市占据全国房地产市场最大份额
数据来源：国家统计局、CREIS、高盛全球投资研究
2021 年中期至 2022 年新房销售大幅下降是广泛的，但在低线城市尤其明显
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