财经新闻网消息：
华夏时报记者梁宝新、李蓓蓓深圳报道
10月26日，证监会及沪深交易所官网显示，共有四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申请材料，分别是中金印力消费REIT、华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。
值得一提的是，不久前，10月20日，证监会发布《关于修改《公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，扩大试点资产类型对于公开发行的房地产投资信托基金。 对于消费基础设施，自印发之日起施行。 这也意味着，不到一周的时间，国内首批消费基础设施公募REITs已申报。
今年5月，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴锐向华夏时报记者直言，消费基础设施REITs市场前景广阔。 他指出：“REITs作为房地产行业转型和实体经济高质量发展的助推器，一直备受市场关注。最近消费基础设施资产的扩张，给房地产投资信托基金带来了难得的历史机遇。”基础设施 REITs 市场前景广阔。”
万科董事局主席于亮在近日的媒体交流会上也表示，REITs对于房地产运营的重要性类似于抵押贷款对于住宅开发的重要性，可以实现闭环的商业模式。 一旦REITs链接完成，万科有望真正从开发商向房地产开发商转型。 据了解，上述中金印力消费REIT的资产方印力是万科旗下的购物中心开发运营能力平台。
优质底层资产是基础
2021年6月，我国首批公募基础设施REITs挂牌。 今年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》，国家发展改革委发布《关于规范发行基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）的通知》 《基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作通知》（发改投资[2023]236号）明确提出，要充分发挥消费的基础性作用，决策和推荐优先部署恢复扩大消费，研究支持增强消费能力、改善消费基础设施，针对消费条件和创新消费场景发行基础设施REITs，优先支持城乡商业网点项目百货、商场、农贸市场等，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
今年4月，西安曲江文化产业投资（集团）有限公司作为原股东的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”获得上海证券交易所核准，计划发行金额7.51亿元。 目标资产为大唐不夜城。 商业地产。
10月26日，易居研究院研究总监严跃进向记者指出，4月份西安大唐不夜城REITs项目标志着该类型领域的持续发展。 此次四家REITs开始申报，说明已经迈出关键一步，即进入正常运营流程。
需要注意的是，吴锐今年3月公开表示，高标准的核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是消费基础设施初步纳入REITs资产类别，且位于一线和二级市场的情况下。新一线城市。 最有机会发行REITs的资产也需要在收益率和项目合规准入方面满足严格的要求。 经营管理良好、租金稳定、增长空间可想象、底层资产产权清晰的项目将成为REITs市场的新宠。
据记者观察，此次成为首批发行的消费基础设施公募REITs，底层资产质量相对较高。 例如，中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，由万科旗下购物中心开发运营能力平台印力集团运营。 位于杭州核心商圈大城西段黄金地段，整体建筑面积25万平方米。 拥有商户367家，最新出租率为99.2%，是余杭区最大的购物中心。
再比如华润商业资产信托，其底层资产是青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营。 该项目于2015年开业，位于青岛核心商务区，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%，是目前青岛最大的城市级购物中心具有高品质和覆盖范围。
此外，有业内人士向记者指出，除了基础资产质量外，决定REITs能否成功发行并持续扩张的关键在于资产方的运营管理能力。
国家发展改革委今年3月发布的《关于规范高效实施基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确提出，申请发行特许经营权基础设施REITs的经营收益权项目不受基金存在的限制。 当期内部收益率（IRR）原则上不低于5%； 非特许经营及经营收益权项目，预计未来三年年度净现金流分配率原则上不低于3.8%。
值得一提的是，国信证券在今年8月发布的研究报告中也指出，由于目前监管要求，公募REITs底层资产项目的运营时间原则上应不少于3年，并且在同时，整体盈利能力或经营净现金应在3年内保持不变。 流量是正向的，所以这对百货商场的商业地产运营提出了一定的要求。
据悉，中金印力REIT资产方印力在全国管理商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率高达95%。 公开资料显示，万科于2016年通过持有投资基金权益成为印力重要股东。 万科为印力集团提供业务管理、资产运营等全方位支持，并将部分商业项目委托给印力集团。 在集团运营管理方面，截至目前，万科委托印力管理的商业项目运营效率提升20%以上。
助力房地产行业转型
中国目前拥有大量的零售项目存量。 戴德梁行研究部数据显示，截至2022年第四季度，全国16个重点城市优质零售物业存量已达1.02亿平方米，其中四个城市优质零售物业存量达1.02亿平方米。一线城市已达4650万。 平方米。
此外，国信证券在今年8月发布的研究报告中也指出，全国百货相关综合物业资产面积预计将达到7.5亿平方米。 据中国指数研究院统计，全国300个城市商业及办公用地平均楼面价为2273元/平方米，零售物业整体物业资产价值预计约为1.7万亿元。
“REITs作为房地产行业转型和实体经济高质量发展的助推器，一直备受市场关注。最近消费基础设施资产的扩张，给市场带来了难得的历史机遇。万亿——美元消费基础设施REITs市场前景广阔。”吴锐表示。
严跃进认为，从目前同类申请情况来看，购物中心、商业广场等商业地产项目最先获得政策支持。 未来，度假村、文旅地产等消费业务也可能纳入改革范围。 此类改革具有积极导向，进一步促进商业地产REITs市场的扩大。 REITs项目的申报不仅改变了金融投资产品的类别，客观上也为房地产企业转型提供了更好的起点，值得各类房地产企业关注。
深圳市房地产业协会会长吕金川此前也公开表示，“国家发改委推出消费基础设施商业REITs，是扩大内需、着力支持消费的具体举措。 对于优化土地市场资源配置，有助于房地产业顺利过渡到新的发展模式具有重要意义，是房地产业转型升级和高质量发展的重要路径。”
值得一提的是，万科董事局主席于亮在近日的媒体交流会上也表示，REITs对于房地产运营的重要性类似于抵押贷款对于住宅开发的重要性，可以实现闭环商业模式。 一旦REITs链接完成，万科有望真正从开发商向房地产开发商转型。
业内人士向记者指出，中金印力REIT若成功发行，将助力万科商业业务构建完整的“投、融资、管、退出”闭环业务模式，实现资产和资金更加高效的运营。 以较低的财务负担实现业务持续健康发展。 百货、购物中心等商业地产项目天然具有资本金额高、投资回报周期长的特点。 过去，由于条件所限，缺乏稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业的发展造成了很大的制约。 REITs的实施将有助于改善这一状况。
据记者了解，近三年来，万科按照REITs发行的资产要求，持续提升经营性地产的资产质量。 印力此次披露，已运营三年以上的项目有50个，均可以作为潜在的扩张资产。
“对于万科来说，REITs一旦开业，也意味着可以继续将合格的商业资产推向市场，所得现金将用于盘活现有资产提高效率或拓展新项目，从而实现更良性的发展。”发展。” 上述业内人士认为。
国信证券在研报中指出，总体而言，消费基础设施投资成本较大、投资回收周期较长，给公司正常经营带来较大财务压力。 通过公募REITs项目，公司可以立即获得优质资产。 投资收益补充营运资金； 另一方面，由于监管要求，企业需认购不少于20%的相关REITs基金份额，未来三年消费基础设施REITs项目的强制股息率将达到每年3.8%，这可以给企业带来稳定的现金流收入。
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