财经新闻网消息：
10月26日，证监会官网信息显示，华润、中金印力、中国金茂、嘉实物美REITs（即“房地产投资信托基金”）四款产品已获申报受理。 如果未来上述产品获批，将成为市场上首个消费基础设施REITs产品。
自2020年7月试点以来，我国REITs基础资产类别逐渐多元化。 2023年3月，国家发展改革委印发《关于规范高效实施基础设施领域房地产投资信贷基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，明确优先支持城市和基础设施领域房地产投资信贷基金（REITs）项目申报推荐工作。百货、购物中心、农贸市场等农村商业网络项目。 以及针对保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs，并首次以书面形式提出支持消费基础设施进入REITs试点范围。
自今年3月试点推出消费基础设施REITs以来，北京恒盛华兴、鲁商地产、百联地产等均公开宣布将以其商业基础资产发行消费基础设施REITs。 今年7月，万科在一次路演中还透露，正在尝试发行商业地产REITs。
今年10月20日，证监会发布《公募基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式将公募REITs试点资产类型延伸至消费基础设施领域。 文件发布仅一周后，面向消费基础设施的公募REITs正式提上日程。
对于房地产企业来说，消费基础设施REITs的正式申请已经是期待已久。 万科董事局主席于亮甚至用“等待已久”来形容这个申请。 “REITs对房地产业务的重要性类似于抵押贷款对住宅开发的重要性，可以实现闭环的商业模式。一旦REITs链接完成，万科有望从开发商转型为真正的房地产开发商。”房地产经纪人。” 于亮在日前举行的媒体交流会上如此表示。
消费基础设施REITs想要敲开资本市场的大门，优质的底层资产是基础。 从目前披露的信息来看，房企提供的底层资产租金率较高。 同时，也存在基础资产经营净利润亏损的问题。
招股书及公司公告显示，华润REIT产品底层资产为青岛万象城，预计募资近70亿元，其中华润作为战略投资者认购总额的30%已发行基金份额数量。 青岛万象城位于山东省青岛市市南区山东路6号，占地面积6万平方米，总建筑面积42万平方米。 一期已于2015年竣工开业，二期将于2021年竣工开业。还有部分区域正在进行商业调整和改造，将于2024年10月开业。项目评估值为8.2亿元，截至2023年10月，出租率为98.2%。 但值得注意的是，从项目盈利情况来看，上述基础资产近三年一直处于亏损状态，分别亏损1亿元、140万元、303万元。从2020年到2022年这三年里，他们从今年上半年开始盈利。 净利润3907万元。
中金印力REIT产品的底层资产为杭州西溪印象城，位于浙江省杭州市余杭区大城西区，总建筑面积25万平方米。 A楼和B楼分别于2013年和2019年开业。 主要盈利模式是收取固定租金、营业额佣金租金、物业管理费、固定促销费、广告费和停车费等。2020年以来，出租率一直在95%以上。 截至2023年6月30日，项目出租率为99.2%，估值39.77亿元。 盈利能力方面，2020年至2022年，西溪印象城净利润分别为5.9亿元、2.2亿元、3.7亿元。 今年上半年净利润8000万元。
华夏金茂REIT产品底层资产为长沙蓝秀城购物中心，位于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号，建筑面积约10万平方米。 该项目为地铁上方商业项目，于2016年开业，近两年出租率均在98%以上。 值得注意的是，兰秀城购物中心2020年至2022年连续三年亏损，分别亏损1817万元、1611万元、1626万元。 直到今年上半年才实现盈利，净利润610万元。
嘉世物美REIT产品底层资产包括大成项目、玉亭桥项目、华天项目、德胜门项目四个项目。 上述四个项目均已运行较长时间。 最早的一期于2003年开工，最晚的一期于2012年开工，四个项目均已投入运营。 四个项目总建筑面积约8万平方米。 主要收入来源为经营租赁收入和物业管理费收入。 主要租户是超市和其他商家。 整体出租率为88.71%，总评估价值10.44亿元。 元。 2020年至2022年净利润分别为2379万元、2770万元、808万元。 2023年上半年净利润743万元。
经建咨询创始人张宏伟向第一财经记者表示，底层资产的损失可能与该项目处于运营初期（项目刚刚开发并交付运营）有关，因为“商业项目也有培育期。” 如果项目因为上述原因出现亏损可以理解，但如果已经运营多年，出租率和利润一定处于比较好的水平。 对于投资者来说，选择盈利能力强、未来盈利预期强、信用良好的基础资产对应的产品，投资风险会更低。 但对于近几年基础资产出现亏损的产品，则需要谨慎判断。
“消费基础设施REITs将改变我国商业地产行业的运营模式。它将解决开发商的资金困境，给老百姓一个新的投资场所。” 张宏伟表示，对于民营房地产企业来说，现阶段，如果企业拥有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs实现股权退出，从而补充企业现金流，创造公司目前的发展环境稳定。
不过，有业内人士向第一财经记者表示，虽然REITs可以盘活房地产企业持有的房地产，但REITs的发行需要底层资产权属明确，且不能抵押。 经过这一轮房地产低迷，房企手中持有的房产中没有抵押的资产已经不多了。 这从中债发行数量并不多就可以看出。 同样，也不会有太多房地产企业受益于消费基础设施REITs的发行来回笼资金。 能够发行REITs的多为杠杆率较低、经营相对稳定的国有企业。
海量信息、精准解读，尽在新浪财经APP
免责声明 ① 本网所刊登文章均来自网络转载;文章观点不代表本网立场,其真实性由作者或稿源方负责 ② 如果您对稿件和图片等有版权及其他争议,请及时与我们联系,我们将核实情况后进行相关删除 ③ 联系邮箱:215858170@qq.com
Copyright © 2017-2018