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证监会相关决定出台一周后，国内首批消费基础设施公募REITs正式启动。
2023年10月20日，中国证监会发布《关于修改《公募基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施。 予以落实。
10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，四只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申请材料，项目状态显示为已受理。 资产类型包括购物中心、社区商业等。这四只消费基础设施公募REIT包括华润商业REIT、中国金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉世物美消费REIT。
这对于商业地产运营商来说是非常重要的一步。
公募REITs一直是全球商业运营商打通“投、融资、管理、服务、退出”业务闭环的重要纽带。 但以往由于各种客观因素的影响，国内公募REITs起步较晚，商业资产难以全链条渗透。 因此，将消费基础设施纳入公共REITs是一个里程碑式的事件。
对比的例子是，全球知名商业地产运营巨头凯德置地通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻发展”，实现总资产增长三倍。 ，净负债率同比下降56%。
万科董事局主席于亮在微信朋友圈表示，“今天的Reits将帮助我们从房地产开发商向房地产运营服务商转型，也将为投资者提供更多选择。 其深远的影响将随着时间的推移而显现出来。 ”。
万科联席总裁朱宝全也在微信朋友圈表示，“这绝对是一个里程碑，也是给中国房地产行业的一份礼物。”
从第一批消费基础设施REITs的底层资产来看，都是比较成熟的项目。 其中，华润项目的底层资产为青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营。 该项目是覆盖青岛全区的大型高品质城市级购物中心，商业建筑面积约30万平方米，最新入住率超过98%。
中金印力项目底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈大城西区黄金地段。 总体建筑面积25万平方米，商户367家。 是余杭区最大的购物中心。 在长期的精益运营管理下，项目吸引了稳定的客流和优质商户，实现99.2%的出租率。
华润置地相关负责人表示，消费基础设施REITs将有助于其推动资产管理业务转型，扩大资产管理规模。 未来，华润置地将凭借专业运营能力，不断提升项目商业回报和业绩增长，助力REITs参与各方共赢。
金茂项目底层资产为购物中心长沙金茂蓝秀城，位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区市中心梅溪湖地段。 已运营近7年； 物美项目的四项入池资产均位于北京市中心区域，总建筑面积约7.8万平方米。
万科董事局主席于亮在近日的媒体交流会上表示，REITs对于房地产经营的重要性就像抵押贷款对于住宅开发一样重要，可以实现闭环的商业模式。 一旦REITs链接完成，万科有望真正从开发商向房地产开发商转型。
从以往的经验来看，REITs成功发行上市后，募集资金也是一个关键环节，这关系到资产方的管理运营能力和发展潜力。 此前，首批上市的基础设施REITs已有成功经验可供借鉴。 其中，招商蛇口资产运营商蛇口工业园REIT已完成募资，目前已获得投资收益8.06亿元。
华润和印力拥有的经营性房地产具备持续扩张的基础。
以华润置地为例。 根据其半年报，其经营着67家购物中心。 今年上半年实现营收86.4亿元，同比增长39.5%； 毛利率77.1%，较去年同期上升5.3个百分点； 零售额同比增长38.9%至751亿元，整体出租率保持在96.2%的行业高位。
印力目前在全国管理商业面积超过1200万平方米，资产规模超千亿元，整体出租率达95%。 公开资料显示，万科于2016年通过持有投资基金权益成为印力重要股东。 万科在业务管理、资产运营等方面为印力集团提供全方位支持，并将部分商业项目委托给印力集团运营管理方面，截至目前，万科委托商业项目的运营效率印力管理量增加了20%以上。
业内分析认为，中金印力REIT的成功发行，将推动万科商业板块建立现有资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的发展新阶段。 但更重要的是，对于行业内运营地产布局最早、赛道最齐全的万科来说，本次REITs发行只是一个起点。 随着公募REITs的持续发展，万科经营业务发展将进一步加速。 为万科提供更丰富的长期价值增长源泉。
值得注意的是，近两年房地产行业遭受了前所未有的冲击。 行业不能再回到过去过度依赖住宅开发的阶段。 幸存的企业将需要寻找新的发展道路。
消费设施REITs的推出，为国内房地产企业提供了解决问题的新思路——如果成功发行，将打通运营性房地产业务流程的“最后一公里”，对长期影响也很大公司的发展。 标志性意义。 房地产开发的时代即将过去，但运营和服务的时代已经到来，并且永远不会结束。
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