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证监会10月20日修订公募REITs指引并正式扩大基础资产范围后，我国首批消费基础设施REITs迅速亮相。
10月26日最新消息显示，中金印力消费基础设施REIT、华润商业资产REIT、中国金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT等四只消费类REIT已集体向证监会、证监会备案。同一天。 交换并被接受。
此次申报的首批消费类公募REITs的基金管理人不仅都是具有REIT发行和管理经验的公营机构，而且底层资产的实际控制人也是万科、华润、金茂、物美四大集团。 。
这些在基础设施证券化道路上探索已久的房地产、商业龙头企业，终于可以带着自己的商业资产，喝到公募REITs的“第一口汤”。
行业龙头进入市场
10月26日，第一批消费基础设施公募REITs浮出水面，其中华夏基金申请两只，中金基金、嘉实基金各申请一只。 此前，三名管理人均已管理上市公营房地产投资信托基金。
其中，首个上线的消费类REIT是中金印力消费基础设施REIT。 公开资料显示，该REIT原股权所有者为印力商业地产有限公司。
从官网动态来看，印力早在2017年就踏上了资产证券化之路，先后发行了多款CMBS、类REIT等资产证券化产品。 2020年4月23日，印力发行深交所首单SPV结构化资产支持专项计划——“中信证券印力-印象2CMBS”，以杭州西溪印象城和宁波鄞州印象城为基础资产，产品规模为33.7亿元。 杭州西溪印象城也是中金印力房地产投资信托的标的资产。
同时，中金印力REIT的推出也是万科集团在公募REITs领域的“首秀”。
据悉，印力集团是万科集团长期股权投资的非合并单位。 从过往公开信息来看，两大集团年内都对消费基础设施REITs非常感兴趣，并且进展迅速。
记者注意到，今年3月，万科集团已启动消费基础设施REITs的相关探索。 在8月31日的中期业绩发布会上，公司在回答投资者提问时进一步表示，政策放开后，印力立即联系相关申报部门，讨论REITs的推进事宜。
“印力的定位是城镇居民消费，所以现在在定义消费基础设施时，印力的定位方向与城市消费基础设施提供商的定位非常吻合。 印力一方面全力投入业务运营，同时还有一些老项目需要优化，我们也非常积极地参与REITs的发行。”印力相关负责人表示。万科。
华润商业资产信托同样向深圳证券交易所报备，其原股权所有者为华润商业资产控股有限公司。 该公司成立于2023年6月9日，由华润置地全资拥有。
不过，华润商业资产REIT并不是“华润集团”旗下首个公开发行的REITs。 此前上市的华润有巢房产信托的底层运营公司华润有巢是华润置地旗下专门从事长租公寓的子公司。
此外，中国金茂购物中心、嘉世物美消费两只REITs于10月26日向上交所报备。其中，华夏金茂购物中心REIT原股权所有人为上海星秀茂商业管理有限公司，股权穿透后，由金茂集团全资拥有。
嘉世物美消费REIT原股权方为北京物美商业集团有限公司。记者了解到，入池资产为物美商业位于北京市中心的消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和鱼亭桥项目，总建筑面积77894.28平方米。 本期目标房地产评估总价值为10.44亿元。
商业地产新征程
据了解，我国消费基础设施行业市场化程度高、参与者多元、现有资产规模可观。 以购物中心为例。 据迎商大数据统计，截至2022年底，我国现有购物中心数量将超过5500家，体量超过5亿平方米。
但由于消费基础设施项目具有投资周期长、初期投资成本高、新增投资缺口大等特点，往往需要紧急补充资金。 在此背景下，消费基础设施公募REITs的出现提供了解决方案。
事实上，将商业地产纳入公募REITs底层资产池的政策信号可以追溯到今年3月24日。
同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》，提出优先支持百货等城乡商业网络项目、购物中心、农贸市场，保障社区基本民生。 商业项目发行基础设施房地产投资信托基金。
10月20日，证监会发布《关于修改《公募基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》，正式将公募REITs试点资产类型延伸至消费基础设施领域。
在不少公募基金经理看来，将公募REITs底层资产正式引入消费基础设施，可以打通“投、融资、建、管、养老”的全链条。 不仅对促进消费复苏和扩大发挥重要作用，对公共股权投资也将发挥重要作用。 有助于打造REITs市场，振兴商业地产。
“首批消费类REITs项目已正式受理，这表明我国公募REITs在保质增效的基础上初步形成常态化发行的趋势。随着我国公募REITs市场的发展格局，首发+扩容双轮驱动已正式形成，将有力推动REITs产品正常发行，推动公募REITs市场高质量发展。” 嘉实基金指出。
华夏基金基础设施与房地产业务部表示，消费基础设施公募REITs可以盘活优质消费基础设施存量资产，让公募充分发挥服务实体产业和国家战略的能力。 更重要的是，消费基础设施公募REITs的推出，有望为“扩内需”战略背景下整个消费基础设施行业投融资效率转型升级提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。
“消费基础设施REIT即将推出，预计相关REIT的估值会更高，也可能会出现品牌溢价。” 中信证券研究团队在近期的研究报告中表示，“对于商业地产持有者来说，这意味着打通资金流出通道，提高资金效率。 对于商业管理公司来说，意味着第三方管理空间进一步打开，优势进一步扩大。”
记者还了解到，首批公募消费基础设施REITs坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，部分项目构建了有效的隔离机制，在机构、人员等方面独立于住宅开发主体。 、金融、资产、业务，实现循环利用。 封闭式资金管理可以防止资金变相流入商品房开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供积极保障。
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