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“竞争越来越激烈。” 这是第一批公募REITs上市两年后，一位基金经理的心声。
扩容资产的成功上市，让更多机构看到了公募REITs发展的可能性。 截至目前，已有19家基金管理人进入公募REITs领域。 在业内人士看来，随着公募REITs扩容机制的实施，行业也走到了“十字路口”。 差异化将推动行业向更加多元化的方向发展，最终将涌现一批优质的公募REITs产品和优秀的基金管理机构。
领队正在竞相进入游戏
面对公募REITs市场，越来越多的基金公司坐不住了。
从试点到常态化发行，再到资产上市扩容，公募REITs走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的发展道路。 其业务模式、治理结构、管理方法在探索过程中逐渐成熟，并形成了一定的规模效应和示范效应。
近日，易方达基金申请易方达广州开发区高新技术产业园REIT，工银瑞信基金申请工银瑞信河北高速集团高速公路REIT，这意味着头部基金公司正式进军公募REITs市场。 此外，广发基金等机构持有重点项目，正在探索REITs蓝海。 招商基金还宣布成立基金子公司，全面布局基础设施REITs业务。
“对于想要开展公募REITs业务的基金公司来说，现在正是一个好时机。” 业内人士表示，一方面，商业可行性已得到充分验证，IPO扩容机制已实践并运行良好； 另一方面，业务发展历来“先发优势”。 趁着公募REITs仍处于“蓝海”阶段，进入的机构仍有发展壮大的机会。
从新进入者的角度来看，他们选择的底层资产都是目前相对成熟的资产类型。 统计显示，目前已设立的公募REITs中，工业园区及高速公路REITs共有16只，占总数的一半以上。
上述业内人士表示，这两类项目均受到机构青睐。 除了成熟的市场化运作外，清晰的审核也是重要原因。 此前，证监会指导交易所修订REITs审计关注点指引，结合产业园区、收费公路等主要资产类别的行业特点，从项目合规维度细化两类资产，历史操作、评估参数设置。 重点审查，提高了监管的准确性和效率。
审批常态化
近日，4个公募REITs扩容项目挂牌，标志着扩容机制正式落地。 具体来说，四期扩容的公募REITs分别是博时蛇口工业园REIT、宏图创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金安博REIT，扩容资金总额超过50亿元。
“募资规模的扩大为后续资产购买提供了参考路径。” 一位REITs研究员表示，这也为基金公司开展公募REITs业务提供了多种选择。 “有的公司擅长布局不同类型的资产，突破管理壁垒；有的公司则倾向于扩张某一类资产，最终成为专业的资产运营平台。如果扩张机制不生效，大家都会争先恐后地去扩张。”获得新项目。资产类型高度同质化，最终都没有成长起来。”
四个单体扩容项目的顺利完成，意味着公募REITs市场“IPO+扩容”双轮驱动的发展格局正式形成，将进一步推动公募REITs审批常态化。 目前，景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等创新型基础设施REITs也在积极推动落地。 “在资产证券化背景下，基础设施REITs越来越惠民生，存量大的资产包装空间大。” 博时基金相关负责人表示。
打造运营管理能力行业标杆
目前已有19家基金管理人进入公募REITs行业。 越来越多的行业参与者开始思考：公募REITs业务的核心需求是什么？ 管理者的专业能力有哪些？ 如何更好地利用IPO及募资机制做大做强公募REITs业务？
在投资者看来，基金管理人必须明确职责边界，履行职责。 公募REITs的首次发行仅代表单一行业管理者迈出的一小步。 发行不是终点，而是起点，管理才会长久。 投资者关心的问题，一是管理人能否做好公募REITs的持续管理，运营效率能否提升； 第二，管理人能否持续优化单一公募REIT产品。
中金REITs基金经理刘立宇也提出了类似的观点。 他表示，如果把公募REITs比作上市公司，基金管理人、原始利益相关者和外部管理机构各司其职，基金管理人和外部管理机构工作人员扮演不同的角色，进行基础设施项目的运营和管理。 同时，基金成立运营顾问委员会，邀请行业专家就重大问题进行交流，为基金重大决策提供专业意见。
“‘结合利益、长期承诺、履行责任、发展个人优势’是打造产品竞争力的关键。” 刘立宇表示，要形成公募REITs的可持续发展，一方面，底层资产是“压舱石”。 原权利人在启动首发、扩大募资时“拿出好资产来做产品”。 通过不断注入优质资产，形成资管规模效应，持续提升产品经营规模和内在价值。 另一方面，基金管理人和外部管理机构应不断提升资产经营管理能力，形成有效的整合和协调，通过加强经营管理工作的规范化、规范化、数字化来提高管理效率，提高产品经营绩效。卓越的运营管理能力，持续为投资者创造价值。
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