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本报()记者耿倩胡金华上海报道
中国时报
6月16日，首批4个公募REITs扩容项目正式挂牌，标志着公募REITs扩容机制全面落地。 沪深交易所表示，首批4个基础设施公募REITs扩容项目累计募集资金超过50亿元。 我国公募REITs市场正式形成了首发和扩容两个轮子驱动的发展新格局。
“扩大资金可以增加市场供给，完善正向激励机制，形成市场化的优胜劣汰机制，真正实现存量资产盘活，形成投融资良性循环。”扩容是我国公募REITs市场快速发展的重要里程碑。” 中证鹏元研发部研究员吴金辉在接受《华夏时报》记者采访时感叹。
值得注意的是，当首批扩容项目落地之时，我国基础设施公募REITs迎来了上市两周年。 据了解，我国基础设施公募REITs试点于2020年4月起航，首批9只公募REITs将于2021年6月21日同时上市。 截至目前，基础设施REITs试点发展已完成3年，沪深两市上市运营已满2年。 两年来，公募REITs工作稳步有序推进，形成了一定的规模效应和示范效应，进入常态发行新阶段。
发行规模超900亿元，市值逼近千亿大关
事实上，自2021年6月首批公募REITs上市以来，我国REITs在政策支持、发行规模、资产种类等方面都取得了令人瞩目的成绩。
政策层面，监管层持续优化公募REITs顶层设计，初步建立涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的政策体系，促进REITs市场健康发展。 “我国公募REITs形成了以‘958号文+236号文’为核心的政策体系和交流配套措施，不断优化审核流程，加快申报效率。” 吴金辉说道。
从一级市场发行规模来看，公募REITs的数量和规模均呈现同比增长趋势。 吴金辉表示，截至目前，共有27只公募REITs上市，募集资金规模达到909亿元。 回笼资金带动新项目投资超过4400亿元，市值即将突破1000亿元大关。
此外，我国公募REITs的基础资产种类不断丰富。 据统计，目前挂牌项目涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等类型，旅游和消费基础设施REITs蓄势待发。 目前，基金管理人和投资人群体不断壮大，一批REITs行业组织正在逐步形成。
IPG中国首席经济学家薄文熙告诉华夏时报记者，公募REITs试点三年以来，覆盖范围不断扩大，工作指引和细则逐步出台和完善，合格投资者准入范围不断扩大。 收益率门槛也逐步降低，促进了公募REITs市场规模和交易活跃度的快速扩张，为该金融板块未来的发展和提升奠定了良好的基础。
总体来看，公募REITs在我国宏观经济体系中的作用越来越重要。 吴金辉强调，公募REITs有利于盘活存量资产，促进投融资良性循环，降低企业资产负债率，化解政府债务风险。 它是支持实体经济、促进可持续高质量发展的重要工具。
对于资本市场而言，REITs是投融资机制的重大创新，是加快多层次资本市场建设的必然要求，能够促进金融对实体经济的支持。 对于投资者而言，REITs是介于股票和债券之间的品种，丰富了大类资产的配置，可作为中长期品种持有，让投资者享受标的房地产的红利和增值收益。
然而，在取得优异成绩的同时，公募REITs二级市场表现却出现了波动。 今年以来，公募REITs二级市场价格呈下行趋势，跑输大盘，部分跌破发行价。
谈到背后的原因，吴金辉指出，公募REITs的深度下跌是多方面因素综合作用的结果，包括脆弱情绪的释放、流动性不足、资产表现的波动等。 从根本上说，是市值的回归。 价格下跌，投资者的预期和信心受损，卖出和止损行为增多，形成负反馈，导致REITs的盈利效应显着下降。 这些因素既有短期问题，也有中长期矛盾，建议投资者理性对待。
展望未来，吴金辉分析，随着市场价格逐步回落，REITs的分红水平有所提升，长期配置价值凸显，但投资者仍需保持审慎态度。 短期内可能只有结构性机会。 预计到今年三季度末市场将逐步增加。 稳定。 建议投资者密切关注行业运行情况和债市走势。 如果债市开始调整，部分资金可能回流REITs市场，增加多头机会。
首批募扩正式完成，我国公募REITs迈向深水区
在公募REITs上市两周年之际，首批扩容项目迎来真正落地。 6月16日，首批4个公募REITs扩容项目正式挂牌，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。
其中，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“普洛斯REIT”）、“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“张江REIT”）扩容其在上海证券交易所上市的募集股份为“宏图创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“宏图创新盐田港REIT”）和“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金” （以下简称“博时蛇口产业园REIT”）在深圳证券交易所上市交易。
据悉，深交所首批上市的两个REITs扩容项目已经上市近两年。 整体经营稳定，治理结构健全，具备良好的扩张条件。 此次扩建共募集资金16.59亿元。 博时蛇口产业园REIT本次扩建收购的资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目。 深圳盐田港综合保税区世纪物流园项目。
首批在上交所上市的两个REITs扩容项目，本次扩容募集资金总额约34.06亿元。 普洛斯此次拟扩充的资产包括普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心。 约116万平方米。 张江产托拟在本次扩建中收购的基建项目为张润置业持有的位于张江科学城片区的张润大厦。 通过本次扩容交易，原股权持有人将继续将净回收资金用于张江片区。 产业园区投资建设，包括在线新经济生态园、卡园、集成电路设计产业园等多个重点项目。
早在2022年5月，交易所就发布了《新收购基础设施项目指引（试行）》，支持上市REITs通过募集等方式收购资产。 明确了新收购基础设施项目扩容的条件、程序、信息披露要求及相关安排，强调扩容的相关要求与首次发行一致，并指出引入REITs扩容机制是有利于REITs通过增股方式收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。
如今仅过去一年，首批募集项目就迎来了集体上市交易，并取得了全面进展。 全国工商联房地产商会商业地产工作委员会副会长周宜生公开表示，募集机制有利于盘活存量资产、完善企业经营模式、优化投资组合，并增加资本市场的活跃度。 借鉴境外公募REITs的发展经验，建立扩容机制是公募REITs市场走向成熟的重要标志之一。
募资扩容是REITs产品的重要特征，是市场建设不可或缺的一环。 吴金辉表示，“扩容资金可以增加市场供给，完善正向激励机制，形成市场化优胜劣汰机制，真正实现存量资产盘活，形成投融资良性循环。”该制度和流程为后续募资项目提供了可借鉴和复制的经验，目前已有多家上市REITs拟开展募资工作。”
未来可期万亿蓝海
在白文喜看来，发展公募REITs旨在盘活有效资产存量，激活基础设施、产业园区、保障性住房和租赁住房、商业地产等领域的投融资和可持续发展，同时推动多层次多层次的建设。级资本市场。 ，也为投资者提供了更丰富的投资选择和机会，参与基础设施建设和房地产建设，共享发展成果。
“目前，我国已初步探索出一条遵循成熟市场规律、适应我国国情的REITs发展路径。” 吴金辉指出，公募REITs恰逢其时，需要探索中国特色REITs发展路径，加强顶层设计，把握时代机遇，进一步推动市场发展，助力中国-风格现代化。
在顶层设计方面，业内人士认为，有必要加大政策支持力度，推动公募REITs市场快速发展。 吴金辉建议，进一步完善市场扶持政策和信息披露机制，简化发行流程，完善募集机制； 进一步扩大试点范围，如房地产、新基建、数字经济等领域； 突破。
“希望国家能够明确REITs的税收优惠，相关机构尽快出台一定的政策，简化REITs的结构。目前公募REITs仍然采用公募基金+ABS的两层结构，但香港和国外的经验告诉我们，更简单、低成本的结构是完全可行的。” 三盛资本投资总监李超告诉《华夏时报》记者。
“建议加强宣传教育，提高投资者对公募REITs的认知和了解。” 农业文化旅游产业振兴研究院常务副院长袁帅告诉《华夏时报》记者。 吴金辉进一步分析建议国家加快培育中长期配置投资者，引导和鼓励FOF产品、养老保险、房地产基金和产业资本入市，推出REITs实时指数和尽快设立指数基金ETF。
在人才建设和平台培养方面，吴金辉建议，要重视REITs专业人才的培养，鼓励高校开设REITs相关专业，建立全国性、区域性、不同行业的投资者生态圈，做REITs投资家常便饭。 同时，有关部门可设立REITs专业基金子公司，强化管理人管理水平，培育一批具有领先示范作用的龙头资产和投资平台。
“此外，有关部门要加强风险管理，确保公募REITs市场健康稳定发展。” 北京市京师律师事务所高级合伙人陈振辉在接受华夏时报记者采访时指出。 吴金辉说，党的二十大报告把“安全”放在了重要的战略位置。 REITs在快速发展的同时，也应警惕各种“黑天鹅”“灰犀牛”事件，及时预警并出台相关监管措施，保护原有权益人、投资者、中介机构等利益，保驾护航。 REITs市场平稳健康发展。
三尺冰冻，非一朝一夕。 我国REITs市场仍处于试点阶段，市场体制机制仍需不断探索和完善。 展望未来，吴金辉坦言，我国基础资产种类丰富，公募REITs是万亿级蓝海市场，发展前景广阔，必将走远。
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