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5月17日，国务院召开房地产工作相关会议，供需双方政策相继推出。
1）需求侧“三支箭”：①首付比例调整：首套房最低首付比例调整为不低于15%，第二套房最低首付比例不低于超过 25%； ②取消商业抵押贷款利率下限：取消国家一级。 一、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限； ③公积金利率下调25个BP：首次个人住房5年以下（含5年）、5年以上公积金贷款利率分别调整为2.35%、2.85%。
2）供给侧，住房保障交付和去库存力度进一步加大：①住房保障交付：要重点推动处置难以交付的在建和已售商品房项目，全力支持应继续进行的项目的融资和竣工交付； ②地方政府土地收回：相关地方政府应从实际出发，酌情通过收回、收购等方式妥善处置出让的闲置住宅用地； ③地方政府收储：在商品房库存较多的城市，政府可酌情下单、以合理价格收购部分商品房。 住房; ④央行配套支持：设立3000亿元保障性住房再融资，预计带动银行贷款5000亿元。
1、房地产政策解读：面对“堵点”，政府收储政策预期强烈。
过去，多地采取措施将现有存量商品房转为保障房，多以当地国有企业为主体。 自2021年7月国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，各地政府逐步加大租赁住房供应力度。 早期地方政府主要新建租赁住房，但现在大部分城市都面临着商品房库存压力大的问题，4月份的政治局会议也明确提出了“消化存量、优化增量”的政策方向。 ” 的房地产。 因此，就地收储是一种“一石二鸟”的政策模式。 模式方面，根据郑州、济南等地发布2022年租赁储备收购计划的做法，两地分别以郑州地产集团全资子公司郑地租赁和济南成发集团为主体实体实施收购，消除困难。 商业公寓。
与稳需求政策相比，稳供给才是本轮房地产稳的关键。 此次出台的地方政府收储等稳供应政策，从“终局思维”的角度提供了解决问题的办法。 首先，政府收储体现了政策对房地产链条的直接介入，“补库存”、“补”需求，体现了政策层面稳定房地产的决心和政策导向，有助于房地产市场的稳定发展。市场悲观情绪明显恢复； 其次，房地产行业企业资产负债表受损、期房交付困难、供大于求等供给侧问题也抑制了居民期房购房需求，不利于打通“投资楼花”。 -销售”链。 尽管现房销售大幅增长，期房销售却疲软。 因此，房地产企业销售资金来源的恢复仍然受到阻碍。 通过稳定需求政策稳定房地产投资需要较长的时间链，短期内难度较大。 此外，稳供给政策预期可能持续发酵，预期与现实之间可能存在正反馈逻辑。 连锁：如果数据惯性较弱，政策加码预期将进一步强化，市场信心将增强； 如果数据明显好转，短期内政策力度不会减弱，数据持续改善的预期将会增强，市场信心也会增强。 总体来看，供给侧政策的外生性和可控性更强。
政策步伐预计将是长期的。 目前，中央赋予地方政府财政执行自主权，但地方政府加杠杆空间有限。 据全国保障住房交付电视电话会议提到，“在商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格购买部分商品房，作为保障性住房使用。” 我们可以推测，这一政策主要是去库存。 压力较大的城市将会实施，而去库存压力较大的通常是人口净流出、产业支撑较弱的三四线城市。 此外，考虑到地方政府加杠杆的空间可能有限，实践中政策步伐预计将是长期的。
2、经济信贷增长“高质量+低增速”优于“低质量+高增速”。
根据上述分析，本次房地产政策对房地产供给侧的支持态度较为明确，房地产进入新时代的判断不存在趋势逆转的情况。 理论上，经济增长与信贷增长之间存在高度相关性。 结合本轮社会融资、信贷、M2增速的“换档”，其背后的核心既是去闲置资金的“水分”，也是经济结构的转型。 想法。 对于信贷总量增速放缓的原因，央行在货币政策执行报告栏中也指出了三个核心点：1）经济结构转型； 2）信贷存量规模较大，供大于求； 3）发展直接融资渠道取代信贷渠道。
低增长映射的关键是匹配经济高质量发展背景下的经济内生需求； 房地产新时代，传统的宽信贷认知框架也需要迭代，“高质量+低增长”或许比“低质量+高增速”更好。
一方面，与实物需求不匹配的信贷增长可能不会流向实物消费和投资，而是流向资本市场、银行定期存款等，信贷资金可能由实转虚，推高金融资产价格。 信贷增长可能支撑的是金融周期，而不是增长周期，导致信贷周期与增长周期的分离； 反之，货币信贷低增长可能是金融周期的“水分”。 实物投资回报不足和追求信贷规模，一些企业将低成本融资获得的资金用于银行表内或表外理财而非投资。 比较典型的是2018年至2020年围绕结构性存款的资金闲置。一些企业通过低成本的银行信贷等方式获得资金，投资于银行的结构性存款，实现无风险套利。 虽然银行资产负债表规模扩张，但资金可能闲置而没有流入实体经济。
另一方面，我国传统信贷规模增长高度依赖房地产、地方融资平台等； 高技术制造业和服务业信贷融资需求比重较低，追求增长和规模的传统导向可能对优质企业融资产生挤出效应。 。 与房地产、地方融资平台、过剩产业等旧增长模式相对应的是杠杆和债务风险上升。 优质制造企业想要脱颖而出难度更大。 产业升级趋势下，对应高技术制造和服务业新模式，更重要的是销售利润率较高的高技术制造和服务业企业规模不断扩大，企业利润不断上升。
我们判断，当前的房地产政策与经济高质量发展并不矛盾。 政策的关键立足点是避免“房地产危机模式”； 从长远看，高质量的经济发展模式优于高增长的发展模式。 我们对经济增长中心将逐步恢复的判断没有改变。
3、战略方向：股市、债市右侧拐点或已确定。
一是房地产困难演变蔓延的概率大幅降低，房地产数据惯性下滑的定价权重降低，市场对房地产政策的信心或将发生逆转，预期与现实可能出现逆转。具有正反馈逻辑链。 在最终的解决方案中，在政策思维下，股权右侧的预期底部可能已经出现； 此外，短期房地产的主要逻辑也可能带动股市上涨。
其次，债市中期基本面的主要逻辑发生变化，加上短期供给扰动以及央行公布长期债券利率，久期策略谨慎优先。 一方面，央行对长期债券风险的关注仍构成制约。 在房地产政策“强预期”逻辑驱动下，长期和超长期利率更容易上行、曲线趋陡； 另一方面，基本面方面，在好转预期推动下，中短期或将相对稳定。 陡峭的曲线与上涨的股价相互印证，形成了跷跷板市场。
风险提示
宏观经济政策可能发生意想不到的边际变化，可能导致资产定价逻辑的变化和债券市场的调整；
机构行为在某种程度上是不可预测的。 当机构行为显着收敛并形成负反馈时，可能会导致债券市场的调整。
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