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近期，房地产大政策密集出台，5月17日央行更是推出“三支箭”支持楼市。 金融市场上，房地产板块出现罕见的强劲反弹，房地产相关产业链也表现良好。
从具体表现来看，低迷数年的房地产板块近期变得颇为傲人。 数据显示，4月25日至5月17日，申万地产指数累计上涨28.55%，位居第一产业指数第一。 同期，沪深300指数上涨6.94%。
此次地产股反弹背后的逻辑和驱动因素是什么？ 市场的可持续性如何？ 政策发生了哪些重大变化？ 与2014年的“去库存”有何不同？ 房地产投资机会的市场前景如何？ 如何把握呢？
为此，中国基金报记者采访：
李寅 招商基金投资管理部专业总监
唐戈 方正富邦基金首席股权投资官
张永仁 前海联合总经理助理兼股权投资部负责人
黄悦，国泰建材ETF基金经理
上述基金经理认为，房地产股反弹最重要的推动力是政策方向的转变，从保增长转向保量，从保量转向保价。
本轮市场正处于政策催化阶段。 短期能否持续取决于政策力度和广度是否继续超出预期。 中期的关键是房地产行业基本面是否有实质性改善。 从长远来看，商业模式的转型将带来长期良好的资本回报。
在大家看来，房地产股已经处于历史底部。 房地产领域未来的机会来自供给逻辑。 目前需要关注的机会主要是优质房地产公司的重估，包括A股和港股。
多重因素共同驱动房地产市场
政策方向转变是关键
中国基金报记者：地产股近期出现罕见反弹。 其背后的主要逻辑是什么？ 当前房地产市场主要受哪些因素推动？
丹格：房地产股反弹最重要的推动力是政策的方向性转变，从保增长到保量，从保量到保价。 房地产目前面临几个制约：一是如何保存新房并确保量价稳定？ 二是如何在节约新房的同时解决保障性住房问题？ 第三，如何在去库存的同时节约新房、解决保障性住房问题？ 郑州的政策是收集二手房作为保障性住房，同时实现这三个政策目标。 郑州政策一出台，何立峰副总理就前往调研，足见政府对房地产行业的高度重视。 也说明行业正处于关键时刻，防范系统性金融风险的政策底线决不能突破。
同时，430次政治局会议要求“研究消化存量房地产，优化增量住房”。 可以预见，未来各部委和地方政府将出台积极的救助政策。 自从何立峰亲自到郑州调研后，中国房地产救市思路发生重大转变，三大项目不再提。 重要的是保价格而不是数量，重要的是保数量而不是数量。
李寅：近期房地产股反弹比较好，主要是政治局工作会议之后，市场对未来房地产相关扶持政策的落实有一定的预期。 近期我们也看到有关部门不断出台一些支持房地产发展的政策和配套措施。 可以说，市场对房地产行业预期的改善推动了本轮房地产股的反弹。
张永仁：4月底以来，房地产政策支持力度和持续性超出预期，带动行业供需格局出现预期改善。 与此同时，估值也处于较低水平，带动当前板块市场超预期。 房地产行业正处于政策催化提振行业基本面预期的阶段。 “因城施策”背景下，市场预计未来房地产政策将产生“连锁反应”，如政府采购储库、央行PSL融资、降低首付比例、政府贴息等一线城市全面放开限购等政策或将陆续出台。
邓海清：当前房地产板块市场主要是政策预期拉动：一是高层会议定调、支撑。 2024年4月政治局会议强调，统筹研究现有房地产和增量住房政策措施，构建房地产发展新模式； 二是各地需求侧改革举措频出，“以旧换新”政策、放宽限购限贷等，引发政策预期； 三是房地产企业融资支持政策持续，信用风险担忧有所缓解，信用债发行规模有所增加，白名单机制下房地产企业融资状况有所改善。 市场预计政策制定者将出台更多项目信用风险缓释措施，进一步促进房地产行业发展。
乔华国：房地产股的反弹体现了政策驱动的投资实践和解决房地产问题的希望。 中国人的房地产需求是有底线的，市场在寻找最佳的需求和平衡的需求关系。 2021年起销售面积快速下滑，高杠杆房企承压，行业将经历最强供给侧改革。 市场调整艰难，需要政策来恢复购房信心、锚定长期需求。
黄跃：近期，市场对房地产市场去库存加速的政策力度预期持续升温，带动房地产环比飙升。
从近期政策来看，本轮“去库存”是政府首次直接收购（而不是通过城市投资）。 市场普遍认为释放了积极信号，并对后续政策空间抱有期待。 近期房地产市场或受到“政策预期强烈+地方限购放松等政策推动+外资入市”等多重因素推动。 后续政策的具体实施路径以及需求复苏的力度将持续监测。
当前市场形势正处于政策催化阶段
可持续性取决于行业基本面的变化
中国基金报记者：从目前的情况来看，当前的房地产市场的可持续性如何？ 市场能否持续的关键点是什么？
李寅：我们还处于“强预期”、“弱现实”的阶段。 未来的市场发展需要逐步得到一些现实数据的证实，这可能需要一段时间。 目前的市场状况能否持续，主要取决于相关配套政策出台后房地产基本面的变化，尤其是一手房销售的恢复情况，将是未来需要关注的重点方面。
丹格：如果政策能够持续发力，形成从中央到地方政府、从二手房到新建房的一揽子协调政策，房地产市场大概率会持续下去。 430次政治局会议后，根据部分房企反馈，五一浏览量创四年来新高，但问题是转化率只有一半。 之所以会出现这种情况，是因为需求还在，但是需求被推迟了。 影响推迟的最重要因素是购房者对政策仍有预期。
邓海清：从目前来看，当前的房地产股市可能有更好的可持续性。 关键在于房地产企业的现金流能否稳定。 当前市场对房地产企业最大的担忧是流动性风险。 白名单政策、房地产“以旧换新”政策、经营性房产贷款放开等都将有助于改善房地产企业的融资条件。
张永仁：本轮房地产市场正处于政策催化阶段。 短期可持续性取决于政策力度和广度是否持续超预期，比如政府收储规模、以旧换新政策支持力度、央行支持力度等。关键中期市场能否持续，关键在于房地产行业基本面是否有实质性改善，包括：商品房销量能否回升、房价能否企稳、居民信心能否持续恢复购房能力能够有效提升。
乔华国：市场的持久性主要取决于供给侧清理后市场份额的增加和房企盈利能力的恢复。 这个阶段将真正考验房地产企业的运营能力，分化会特别明显。 房地产行业进入新阶段之前，一方面从需求端看，希望看到政策组合提振居民买房信心，也希望看到资质较差的房企退出从而优化供给结构。
与2014年“去库存”相比
有很多差异
中国基金报记者：4月底召开的高层会议提出，统筹消化存量房地产、优化增量住房等政策措施。 这具有方向性意义，让人想起2014年的“去库存”，您对此有何看法？ 最近的房地产相关支持政策与以往有何不同？ 预计哪些方向将成为未来政策发力的主要方向？
张永仁：近期的房地产支持政策与“去库存”类似，都是通过去化一手房、二手房的库存来稳定房价。 2014年，“去库存”与“棚改货币化”相结合，短期内解决了问题，但却加剧了失衡。 当前，房地产行业正处于供需结构调整和新模式建设时期。 人口和经济阶段使得消除难度加大，需求增速放缓。 高质量发展下，本轮政策着眼于稳定长期发展，改善预期，防范经济下行和系统性风险。 政策旨在平衡供需，促进房地产业健康发展，满足住房需求，支持经济稳定增长。
乔华国：现在房地产行业面临的情况与2014年有相似之处，但更多的是不同。 相似之处在于，居民都面临着买房信心不足的问题。 不同的是，2014年还有大量新增需求没有得到满足。当时城镇化率为55%，现在已经达到66%。 当时，还有大量的旧城需要改造，目前已基本完成。
需求背景不同，对政策的要求也不同。 我们不能指望政策能够带动需求的快速增长。 政策的目标应该是支持快速下降并尽快达到长期需求范围。 2023年以来，房地产行业政策从注重供给侧——拯救房地产企业，转向刺激需求侧——刺激居民购买住房，甚至政府购买住房形成保障性住房。 虽然目前房价存在压力，居民购房需求尚未得到有效刺激，但目前的房地产政策已接近解决根本问题。
丹格：与以往最大的区别有两点：一是以前去库存是针对新房，而这次去库存的主要对象是二手房； 其次，过去去库存是户户比小于1的时候（即城镇住房还短缺），现在是户户比大于1的时候。
未来的政策引导有两个方面：
首先，二手房与新房联动，不排除设立中国的“两房”，即国家住房银行。 这已经在政策中进行了讨论。 中国的住房金融体系是中国住房制度建设的一部分，中国的住房制度也将随着中国住房产业的走向而变化。 无论最终成为美国的“两房利美和房地美”，还是法国、德国的储蓄银行，还是新加坡的中央公积金，住房金融体系都亟待改革。
其次，房户比大于1意味着不缺房子，但并不意味着不缺好房子。 中国住房消费升级或将成为未来的行业趋势。
李寅：与2014年的“去库存”相比，现在经济发展已经进入高质量发展阶段，房地产供需关系发生了重大变化。 未来将进入新的发展模式，即保障性住房和商品房并存的模式。 此次保障性住房会议发布的信息还提到，“在商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格订购购买部分商品房，作为保障性住房使用”。
邓海清：与2014年相比，当前的政策效果有所减弱，但长期风险较小。 当时中国城市化进程迅速，房地产货币化政策有效刺激了需求。 现在城镇化进程放缓，货币化安置需求有限，最大的问题就在于置换需求的流动性。 房地产“以旧换新”政策有效解决了这一问题，未来可能还会扩大。 在城镇化进程放缓的背景下，需求侧政策可能会加大力度，出台改善居民收入预期的措施，支持市场健康发展。 这有利于平衡市场供需，促进房地产稳定增长。
房地产股目前处于历史底部
着眼于中期基本面和长期模式
中国基金报记者：目前房地产股已经见底了吗？ 从短、中、长期角度看，您如何看待房地产市场前景？
李寅：住房是人类的基本需求。 房地产行业仍然是一个10万亿的市场，对经济影响重大。 人民对美好生活的追求和改善居住条件的需要不断增强。 即使在城市化率高、出生率低的国家，优质房地产企业也长期存在。 尽管市场担心人口变化等长期变量，但房地产行业将回归均值。 人口变化是慢变量，房地产销售是快变量。 过度关注慢变量可能会导致误判。 综上所述，经营质量高、风险防控能力强、产品有竞争力的优质房地产企业未来前景依然良好。 投资者应关注这些企业，抓住行业发展机遇。
邓海清：房地产股目前处于历史底部，机遇远大于风险。 从行业来看，主要房企的平均市净率均显着低于1，暗示房地产当前账面价值仍存在较大减值风险的预期。 从短期来看，要看房地产政策能否继续宽松； 中期看“以旧换新”政策能否促进市场流动性恢复。 从长期来看，房地产行业整体估值处于历史低位，面临重估。 关注哪些公司能够获得更高的市场份额。
张永仁：房地产行业估值仍处于历史低位。 前期的下跌很大程度上反映了基本面下行的风险。 随着行业供需基本面有望改善，行业有望迎来新常态下的发展阶段。
经过持续低迷的考验，行业竞争格局不断优化，优质龙头企业市场份额持续提升。 如果政策带动政策有效释放需求改善，行业成熟期龙头企业在基本面驱动下的先进行情依然值得期待。
乔华国：未来房地产行业将进入头部集中阶段。 我们看好一些运营能力较强的央企和民企。 对于这些企业，我们倾向于认为股价已经落地，但剩下的房企可能需要面临持续收缩、转型甚至退出。 市场。
因此，短期市场取决于政策力度。 中期来看，我们看好优质企业的增长和盈利恢复。 从长远来看，我们需要考虑房地产企业商业模式的转型，带来长期良好的资本回报。
唐戈：如果上述政策持续落实，房地产股将会巩固底部。 从中长期来看，我们将继续跟踪基本面的实现程度。
龙头企业市场份额将提升
看好央企和运营能力强的民企
中国基金报记者：接下来的市场形势下，哪些类型的房企会是投资的首选？ 相关细分产业链是否有业绩机会？
乔华国：我看好一些房地产央企和一些运营能力较强的民企，包括A股、港股。 其中，我可能比较看好港股。
具体投资逻辑是供应清清后寻找优质企业，包括建材家居行业。 但不同子行业的供给出清存在差异，需要具体分析。 家居行业对二手房装修有需求。 这个需求比建筑材料还要高。 目前，市场份额超过10%的优秀企业寥寥无几。 我们仍然关注家居行业的长期投资机会。 不少建材家居企业纷纷布局海外，正在逐步开辟新的表现空间，这也为房地产链条提供了潜在的投资机会。
唐歌：未来房地产企业的发展将顺应行业趋势，商业模式也将发生重大变化，从注重营收规模的高周转到注重盈利质量的强运营，从土地金融作为竞争优势将产品营销优势视为竞争优势。 竞争优势。 在此业务模式下，首批实现“产品主义”、“单盘主义”的强势运营公司将逐渐脱颖而出，控股型地产业务的估值也将得到提升，或有投资机会新加坡凯德置地集团方向转型。
除了开发和地产管理类房地产公司外，我们还看好商业模式优秀的地产股。 住宅领域将从通过并购增加收入转向提高服务质量和提高价格。 地产股向非住宅领域的扩张也值得期待。
邓海清：接下来的市场形势，我们会重点关注未来会成为行业龙头或者继续巩固领先地位的企业。 房地产行业经过三年多的“供给侧改革”，进入门槛有所提高，未来龙头企业的市场份额有望进一步提升。 长期来看，此类公司具有强大的重估潜力。
相关产业链也存在价值重估的机会。 房地产行业低迷期间，产业链企业也经历了产能过剩和清算之痛，行业集中度进一步提高。
黄跃：房地产销售、开工、投资均疲弱，但房地产连锁、建材、金融等板块可能会因政策预期出现阶段性行情。 下半年专项债券的实施和国务院的规划预计将提振建材需求。 行业估值较低，政策或需求复苏可能引发反弹。 金融方面，社会融资数据不佳给银行业带来压力，银行业短期内具有逆周期功能，资产端利率有所下降； 中长期来看，有利于经济稳定，保持银行业资产质量和盈利能力。 国有银行具有估值低、股息价值高的属性。 当市场风格转换或政策预期较强时，可能会出现阶段性的行情。
未来的机会来自供给逻辑
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