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近期，内地公募REITs和港交所REITs集体出现反弹。 中证REITs指数近60天累计涨幅13.57%，甚至优于同期中证红利指数6.74%的涨幅。 公开发行的房地产投资信托基金成为同期表现最好的资产之一。
受多重因素影响，公募REITs二级市场价格集体反弹，近60天价格全部上涨。 沉寂已久的公募REITs突然又活跃了起来。 市场拓展的步伐也明显加快，不少产品在4月份就收到了监管反馈。
集体反弹，涨幅优于同期股息指数
5月2日，港交所REITs纷纷上涨，富豪地产信托、越秀地产信托基金、阳光地产基金等分别上涨12.24%、6.9%、4.14%。
从延长周期来看，近5天、10天港交所REITs表现有所增长，反弹信号明显。
与港交所REITs相比，内地公募REITs近期增长幅度更大。 中证REITs指数今年迄今累计上涨6.41%，近60天累计涨幅高达13.57%。 表现甚至优于同期中证红利指数6.74%的涨幅，也是同期表现最好的资产之一。
从近60天的表现来看，内地公募REITs全部上涨。 其中，博时蛇口产业园REIT累计涨幅30.43%，中金普洛斯REIT、中金湖北科技光谷REIT、建信中关村REIT等7只REIT累计涨幅30.43%。 涨幅超过20%。
总体而言，内地公募REITs产品的表现明显优于港交所REITs。
尽管港交所REITs近期出现短暂反弹，但其交易价格仍处于低位。 Wind数据显示，今年至今，11只港交所REITs仍处于亏损状态。
经过这次反弹，大部分内地公募REITs已经收复了年初的损失。 富国首水REIT、中国铁建REIT、博时蛇口工业园REIT等16只REIT年内涨幅超过10%。 所有上市REITs中，只剩下国泰君安东久。 新经济REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT这两只REIT今年出现亏损。
公开发行的房地产投资信托基金在不同资产类型中的表现有所不同。 资产类型为能源基础设施的公募REIT表现最好，如中信建投、国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT等，今年以来累计涨幅均超过10%。过去的一年。 它们成立于2024年3月。嘉实中国电建清洁能源REIT 3月份涨幅超过15%。 上述四只REITs的价格近期均创历史新高。
资产类型为园区基础设施和仓储物流的公募REITs表现最差。 嘉实京东仓储基础设施REIT和中金普洛斯REIT过去一年分别下跌21.89%和18.95%。 华安张江产业园REIT、博士蛇口产业园REIT、东吴苏园产业园REIT、建新中关村REIT过去一年分别下跌33.59%、24.62%、22.33%、20.9%。
值得注意的是，虽然公募REITs的价格不断上涨，但其业绩却并不理想。 平安证券表示，受多重因素影响，一季度大部分REITs营业收入和财务完成度均出现下滑，仅保障性住房相对稳定。 产权REITs营业收入环比平均下降1.49%，管理权REITs营业收入同比平均下降7.94%。 工业园区、仓储物流入住率、租金均有不同程度下降； 一季度雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降。 平安证券指出，REITs业绩或许尚未见底，一季报情绪博弈后不排除震荡回调。 持仓暂时建议观望。
增量资金或将持续涌入
受公募REITs产品本身经营状况以及市场悲观情绪蔓延、限售股解禁等外部因素影响，一向被认为稳定的公募REITs产品整体出现了下滑，甚至破价。
今年以来，受市场供需改善、利好政策频出等因素影响，公募REITs出现反弹。
“2024年以来，制度的完善和产品表现的稳定，共同推动了我国REITs市场表现的企稳和回升。” 中信证券表示，公募REITs资产类别不断多元化，交易活跃度随着规模扩大而不断增加，政策对REITs市场发展也保持高度支持。 支持。
2月8日，证监会发布《监管规则应用指引-会计第4号》，明确了REITs的股权属性，规定可以选择将估值损益计入OCI（其他综合收益）收入），增加自有资金，减少资产和负债。 市场普遍认为，这可以在一定程度上消除二级市场短期波动对利润的影响，REITs的配置价值也能得到体现。
4月19日，证监会发文称，将符合条件的内地和香港REITs纳入沪深港通。 互联互通投资范围进一步扩大，投资类别进一步丰富。
此举无疑将为两地REITs带来更多增量资金，而沪深港通机制的优化将有助于提高市场整体稳定性和定价效率。
光大证券表示，将公募REITs纳入沪深港通，将吸引境外投资者投资公募REITs，有利于改善市场流动性； 但也可能对产品信息披露、定价合理性、项目运营管理能力提出更高要求。 要求。 此外，香港REITs的基础资产主要是商业地产。 沪深港通的开通或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两地REITs市场的联动性或将得到加强。
为公共REITs提供更多增量资金将有助于提振公共REITs参与者的交易情绪。 事实上，自去年7月起，头部基金公司纷纷宣布旗下母基金可以投资公募REITs基金，并修改了基金合同和托管协议。 某头部券商表示，部分FOF基金明确可以投资公募REITs，这意味着潜在的增量资金将进入市场，这将有助于资金抓住市场超跌背离基本面带来的抄底机会。 最新的母基金季报显示，已有2家母基金将4只公募REITs纳入重仓投资基金名单。
此外，公募REITs产品数量已超过30种，实时指数推出已迫在眉睫。 公募REITs实时指数的推出也将有助于提高基础REITs的流动性。
总市值创历史新高
4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所挂牌上市，进一步拓展我国消费基础设施REITs市场。
截至目前，今年共发行公募REITs 6只，与2023年持平，总发行规模15亿元，相当于2023年发行规模的四分之三。 2024年，公募REITs的发行将显着加速。
截至4月30日，沪深交易所公募REITs产品共36只，二级市场收盘总市值约1061亿元，创下公募REITs总市值新纪录。提供房地产投资信托基金。
内地公募REITs的资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施和园区基础设施等。
目前，交通基础设施和园区基础设施是公募REITs产品数量最多的类型，各有9个产品。 其中，交通基础设施公募REITs二级市场总规模最大，占市场公募REITs总量的40%。
公共房地产投资信托基金市场预计今年将加速扩张。 国务院近日发布新“国九条”，提出推动债券和房地产投资信托基金（REITs）市场高质量发展； 研究制定房地产投资信托基金管理规定； 落实和完善上市公司股权激励、中长期基金、私募创投基金、房地产投资信托基金等税收政策。市场人士认为，新“九国规定”为上市公司股权激励、中长期基金、私募创投基金、房地产投资信托基金等提供了政策支持和发展方向。 REITs市场，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。 证监会还发布了《资本市场服务科技企业高水平发展十六条措施》，支持符合条件的新基建、数据中心等新型基础设施、科技创新领域发行REITs。和科技创新产业园，扩大增量资金。 来源。 在多重政策保障下，公募REITs发行市场有望加速发展。
4月份，公募REITs审批反馈明显加快，多款产品集中反馈审批。 4月3日，4只公募REITs当天获批，分别是易方达广州开发区REITs、华夏深圳国际仓储REITs、博士金凯科产业园REITs和工银瑞信河北高速REITs。 4月15日，建信建融住房租赁住房REIT、中金联动科技创新产业园REIT、金隅智能制造产业园REIT、中国万维仓储物流REIT等四只公募REIT收到交易所反馈。
此外，目前还有超过10只公募REITs处于申请和审批阶段。
公募REIT扩容方面，3月中下旬，中航京能光伏REIT和国泰君安东九鑫经济REIT两个项目相继发布拟扩容公告。 其中，中航京能光伏REIT扩容申请获得上交所受理，成为今年首家受理扩容申请的企业。 该基金计划扩大基金规模，纳入苏家河口和松山河口两个水电站项目。 有望成为首个探索“光伏+水电”的项目。 “资产混合扩张项目的代表，国泰君安东九鑫经济REIT计划收购南通、重庆等工业园区。
展望未来，中信证券认为，经济增长见底前后，与民生和社会稳定密切相关、需求广泛、政策边际影响较大的REITs（民生型）可能会有明显较高的投资业绩——性价比高于其他类型REITs，而长期REITs 从周期角度看，基于广泛需求、有长期经营回报保证的民生REITs也高度契合投资者追求收益相对稳定的REITs需求。
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