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近日，中航京能光伏REIT扩容申请获上交所正式受理。 这也是国内首个探索光伏+水电资产混合安装的扩建项目。 如果未来顺利获批，公募REITs有望从单一资产扩张走向混合资产扩张的2.0时代。
多位业内人士表示，混合融资扩张有望发挥优化资产组合、分散风险、提高收入稳定性的作用。 目前，国内公募REITs市场已有4只基金已完成募资，大部分扩容资产运行情况较为稳定，符合预期。 未来，“首发+扩张”的两轮驱动仍将是公募REITs发展的大趋势。
公募REITs探索混合融资扩张模式
国内公募REITs扩张有望迎来2.0时代。
4月1日，中航京能光伏REIT扩容获上交所正式受理。 该基金首期发行的基础设施项目为京能光伏项目。 此次扩建包括苏家河口和嵩山河口两个水电站。 项目。
招股书显示，两个水电站项目计划募资规模为28.6亿元。 经测算，扩张前的内部收益率（IRR）为5.88%，扩张后的内部收益率为6.46%。 扩容后IRR较扩容前上升0.58%。 这也是国内首个探索混合扩张的项目。 。
一位基金公司人士认为，光伏+水电资产混合扩张，可以通过扩大资产地域、多元化资产类型，实现规模效应和资产分散效应，有效避免极端天气、气候条件等因素导致电力价格大幅上涨。单一资产回报率下降。 对于基金整体回报的影响，两类资产组合可以在平滑现金流、分散风险等方面发挥协同作用。
“将公募REITs试点资产类型拓展至水电领域，不仅有利于吸引更多投资者参与REITs市场、促进市场规模扩大，而且将进一步发挥其盘活存量资产、支持基础设施建设的作用。 ，助力实体经济高质量发展。”上述基金公司人士表示。
“严格来说，中航京能光伏选择光伏+水电的扩张模式，仍然符合管理层对基础设施REITs底层资产属于同一行业的原则要求。 此次中航京能光伏是经营权项目在资产扩张募资方面的进一步探索。”先锋致富基金表示。
先锋富基金进一步分析指出，市场上首次加载中航京能项目的资产为光伏项目，现金分配率和IRR都比较理想。 上市以来的市场表现也得到了投资者的认可。 但作为单一类别的光伏资产，项目交易电量占比较低，国家补贴电价占比接近60%。 国家补贴水平较高，存续期间可能面临电力市场交易导致电价下降的风险。
本次扩产购买的水电资产，由于水电资产本身的特点，业务模式清晰、周期性强，基本采用现行标杆电价模式，未来一般不会发生重大变化； 所有电费均由电网结算，不涉及电价补贴。 经济衰退风险和支付周期长的问题，现金流相对安全稳定； 成本结构刚性，盈利能力稳定。 因此，本次扩容新增水电资产后，不仅将提高中航京能REIT整体资产运营现金流的稳定性，也为国家补贴退坡风险提供有效缓解措施。
单一资产扩张与PK混合资产扩张
单一资产扩张还是混合资产扩张将成为未来市场的主流？ 不少业内人士认为，两者各有优势。 混合融资和扩张能够更好地抵御市场风险，保持收入稳定，这也符合国际惯例。
“单一资产扩张和混合资产扩张的区别在于底层资产的收入来源不同。 单一行业的资产扩张容易受到行业景气周期的影响，而混合扩张受影响相对较小，可以优化资产组合、分散风险和提高回报水平的作用。”先锋富基金相关人士表示。市场也欢迎资产混合模式，因为它不仅可以让资产现金流回报更加顺畅，也充分考验原始股权持有人的资产收购能力、定价能力和资产管理能力。
另一位业内人士也表示，混装模式对于抵御市场风险、保持收入稳定是有利的。 这也符合国际惯例。 单一资产抗风险能力较差，对二级市场价格变化相对敏感。
上述人士认为，混合扩张的具体方式可以是同一主业资产，如风电、光伏，也可以是同一所有权资产，如产权产业园、仓储物流，也可以是产业链。 上下游或空间关系，文化旅游及配套基础设施、城市轨道交通地铁及上盖物业等资产可以一起挖掘和包装。 稳步推进REITs基础资产多元化并形成资产组合运营模式，为成熟项目打通融资渠道，是我国REITs未来发展的主要方向。
“REITs基础资产的扩张可以促进其对非传统领域的投资，分散风险，提高收益的稳定性，有利于获得投资者的认可，提高整体市场流动性。 流动性的改善也有利于吸引更多期限长、透明度高、可分配收益率高的基础资产利用REITs进行融资，形成投融资的良性循环。”他甚至表示。
同样，中航基金房地产投资部认为，与同类型同类型细分资产的扩张项目相比，同类型不同细分资产的扩张可以丰富投资组合，实现资产多元化，降低影响单一类型资产的波动。 、提高基金整体稳定性。 同时，也对基金管理人和运营管理机构的管理能力提出了更高的要求。 从国外市场的经验来看，投资于不同资产类型的REITs较为常见。 在不同的经济周期下，此类产品表现更加稳健，韧性更强。
有些人认为两者都有各自的优点和缺点。 博时基金基础设施投资管理部基金经理刘轩认为，公共基础设施REITs扩大募资的好处主要是增加资产分散度，降低集中度风险。 他认为，无论是单一类型资产的地域分散性，还是同类资产收益的分散性，都对上市基金产生积极影响。
“首发+拓展”两轮驱动
Wind数据显示，4只REITs产品已完成募资，富国第一水务的融资扩容处于反馈状态，中航京能光伏的扩容已获受理。 未来，“首发+扩张”双轮驱动将助推REITs业务发展。
“国内市场前期已完成的4项扩张资产包括2项工业园区资产和2项仓储物流资产。 其中，张润大厦出现阶段性退租情况。 目前，经过管理人和运营管理机构的努力，租约已被撤销。 大部分面积已售空，另外三项扩容资产运营情况相对稳定，符合预期。”先锋富基金表示，扩容完成后，大部分可分配单位（DPU）扩建项目有所增加。
先锋富基金也表示，REITs近三年的表现已经验证了其稳定分红的价值属性，而REITs的成长属性主要是通过健康扩张来实现的。 健康扩张的本质是通过低成本向股东筹集资金，收购高收益资产，从而提高投资收益水平，同时降低单一项目风险，优化资产组合，形成规模经济，降低融资成本。 对于投资者来说，除了认真研究扩容所获得的资产外，还应结合二级市场情况，综合分析扩容能否提升资产组合的内在价值以及提升的幅度，从而做出明智的选择。投资决定是否参与扩张。 决策。
另一位基金公司人士也表示，已完成扩容上市的公募REITs底层资产运营稳定，整体表现符合市场预期。 扩建项目的稳步推进，有利于加速形成现有资产和新增投资的良性循环。 合理扩大有效投资对于推动REITs市场形成“首发+扩张”双轮驱动新格局具有重要意义，而扩张项目的表现也有望帮助恢复市场信心。
刘轩还认为，扩大募集规模是落实相关政策要求的具体举措，有利于进一步盘活基金发起人（原股权持有人）现有优质资产，增强发展能力，降低债务水平，真正实现实践以存量增加增量，以融资促投资，提高投资效率和投资水平。 有利于完善市场化、法治化机制，促进基础设施REITs健康发展； 有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产，扩大有效投资，为服务国家推动“十四五”期间基础设施高质量发展作出贡献。
自2020年4月试点启动以来，公募REITs市场发展如火如荼。 数据显示，截至4月7日，35只上市基础设施公募REITs募资规模超过1100亿元。 REITs产品审批正驶入“快车道”。 4月3日，四只基础设施公募REITs同时获批。 业内人士表示，在“首发+扩容”的双轮驱动下，公募REITs市场正迎来快速发展期。
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