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近期，两家基金公司分别披露了旗下拟上市REITs的估值动态。 从申请稿到反馈稿长达数月的时间里，两个产业园REITs底层资产对应的租金因市场变化而发生变化。 水平、租金增速、入住率均发生了一定程度的变化。 两家基金公司均采取降低标的资产估值的操作，“折价”力度均在16%左右。
3月22日，深交所和上交所分别公布了易方达广州开发区高新技术产业园REIT和博时天津科技产业园REIT两款产品对交易所此前问询函的回复。
资料显示，易方达广州开发区高新技术产业园REIT于2023年6月申报，底层资产为创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区。 项目均位于广州科学城核心成熟区，位于广州“科技”第三中轴“创新轴”，毗邻天河区，是广州的中心区域东部发展战略。
此前，交易所在问询函中要求充分论证估值模型中租金水平、租金增长率、出租率、回收率、折现率等核心假设参数的合理性。
3月22日，公司在回复函中表示，该基建项目首次申报时的评估基准日为2023年1月31日。本次反馈回复已将评估基准日更新为2023年12月31日。 。 基于审慎性原则，评估机构对资产评估模型中的市场租金、租金增长率、出租率、回收率、折现率等关键假设进行了调整。
参数调整后，基建项目总估值由24.02亿元减少至20.17亿元，减少3.85亿元，降幅16%。 项目方面，创新基地估值由6.89亿元下调至5.83亿元，创新建筑园估值由8.41亿元下调至7.16亿元，创意建筑园估值由8.41亿元下调至7.16亿元。从8.72亿元增至7.18亿元。
另一个REIT是博时天津科工产业园REIT。 该基金底层资产包括位于天津滨海新区经济技术开发区东区的天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂产业园。 从博时基金近期回复来看，半年内两个产业园估值总额从14.48亿元跌至12.17亿元，跌幅约15.95%。
从回信来看，两只REITs估值下降的主要原因是基础资产租金下降和入住率下降。 以易方达广州开发区高新技术产业园REIT为例，基金管理人将旗下三个项目的租金增速预测下调至3.5%，11年后为2.75%，较11年前有所下降。调整。 此外，对未来几年入住率的预期也有所下调，从90%以上降至87%至89%，项目折价率从6%提高至6.5%。
另一款产品博时天津科技产业园REIT则提高了贴现率，将换租空置期由之前的20天延长至30天，并增加了收取率等因素。
对于此次下调估值，华南某公募机构表示，两家基建基于审慎预期，大幅下调了估值。 在宏观基本面企稳的背景下，后续资产经营下行风险有所收窄。 目前估值安全边际加厚。 另一方面，一级市场的估值下降将为二级市场带来利好，有利于REITs构建多层次发展、流通良好的市场，一二级市场投资者均可获得长期回报。
平安证券此前研报认为，尽管经济指标缓慢复苏，但从工业增加值、制造业PMI（采购经理指数）等指标来看，工业园区需求端依然较为疲软，且仍将持续低迷。 2020-2022年工业用地出让规模和竣工工厂面积规模较高，意味着供给侧压力依然存在，预计短期内工业园区产业仍将承压。
研究报告进一步指出，从细分来看，经济和产业周期会通过影响企业资本支出意愿来影响入住率和租赁稳定性； 同时，产业链资源、区域配套、增值服务等也是企业入驻的重要关注点。此外，租户结构（租户行业分布和租户集中度）和租赁条件（到期分布和租赁情况）续租率）也会扰乱租约的稳定性。 园区运营商在打造自身产业集聚优势的同时，还需要丰富租户面积结构和产业结构，减少产业周期带来的租金波动。
二级市场方面，中证REITs指数近几个月波动较大，年内涨幅近4%，并呈企稳走势。 在3月27日两市大幅下跌的背景下，却逆势上涨，发行端也出现亮点。 眼睛表现。 3月26日，国泰君安公告称，国泰君安东九新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金拟通过定向扩容或基金份额持有人大会决议确定的其他方式扩大基金规模，购买新建基础设施项目。 。 此外，年内，多家公募消费类REITs也陆续推出新产品。 全国首支水电公募REIT即将登陆市场，底层资产日趋丰富。
随着多层次REITs市场建设的稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，且随着扩容环节的打通，REITs市场规模有望持续扩大，形成更多可投资的优质资产，积极提供公募REITs服务。 国家战略和支持实体经济的作用。
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