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公共REITs市场迎来了新的一年。
农历新年后第一周，市场上公募REITs全部收跌，部分产品单周涨幅超过20%。 2月19日，中证REITs（收盘）总回报指数上涨3.89%，创下历史最大单日涨幅。 周涨幅达到8.41%，一扫节前的阴霾。
多位业内人士表示，公募REITs市场的回暖是政策、基本面、资本共振的结果。 展望未来，监管层面将为行业提供强有力的政策支持，中央和地方层面的利好政策频出。 随着底层资产基本面逐渐恢复，尤其是一些有稳定现金流支撑的项目，预计其价格走势将更加稳定和可持续。
中证REITs指数“八连涨”
一周涨幅超过8%
杨八连！ 农历新年过后，公共房地产投资信托基金交出了令人兴奋的成绩单。
Wind数据显示，春节复工后第一周，市场上30只公募REITs全部收涨。 博时蛇口产业园REIT单周大涨21.47%，其中嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷REIT、中金普洛斯REIT等十大REIT单周涨幅超10%。
中证REITs（收盘）总回报指数自2月6日以来已实现八连涨，2月19日单日上涨3.89%，创下历史最大单日涨幅，周涨幅达到8.41%。
不少业内人士认为，近期公募RIET市场的良好表现是多重因素推动的。
鹏华基金基建基金投资部从三个方面解释了RIETs市场止跌反弹的原因：一是从政策角度来看，节前最后一个交易日，证监会发布了《关于RIETs市场止跌反弹的指导意见》。 《监管规则应用会计分类第4号》明确REITs的投资份额属于权益工具投资。这一政策帮助REITs投资者将其持仓市值变动计入OCI，大大减轻了直接影响分析市场波动对短期投资收益的影响，引导长期理性投资；
其次，从基本面看，上市公募REITs的底层资产是优质的基础设施项目。 2023年整体经营平稳，现金流稳定，分红比例较高。 而且随着经济逐步回暖，部分项目的经营状况有望得到改善。 因此，2023年调整后，REITs市场表现出更高的配置价值。
最后，从金融角度来看，春节后市场流动性有所改善，市场资金相对充裕，投资需求旺盛。 “综上所述，政策利好、基本面改善和资金面改善将吸引更多资金关注节后的REITs市场。同时，建议投资者在参与REITs市场时仍需保持理性，充分了解市场状况和风险，并制定合理的投资策略。” 鹏华基金基础设施基金投资部总结。
宏图创新基金还表示，“会计4号”短期内将改善REITs的市场流动性预期，有利于保险资金、社保基金、养老基金等长期资金投资，起到了一定的作用。起到鼓励更多长期配置资金入市的作用。 。 “即使市场出现短期波动调整，部分机构也不必在止损压力下被动减持，这可能对降低REITs二级市场的波动性产生积极作用，有利于通过延长持有周期、减少二级市场价格波动、提高产品的配置价值，提高REITs持有的稳定性。
“从已公布的季报来看，大部分产品基础资产运行稳定，业绩稳步回升。管理人积极履行主动管理职责，部分行业业绩超预期，为近期回升奠定了基础。”公共房地产投资信托基金市场。” 中航基金地产投资部也肯定基本面对公募REITs起到了支撑作用。
风险基本释放
一些目标显示出强大的配置价值
中证REITs（收盘）总回报指数自2月份以来实现“八连正”。 不少投资者认为，目前部分标的仍具有较强的配置价值。
博时基金基础设施投资管理部基金经理刘轩表示，2023年以来，公募REITs二级市场发生了较大调整。 目前部分产品具有较强的长期投资价值。 近期市场的复苏也反映了投资者对REITs的配置。 价值的认可。 从国际成熟市场的发展规律来看，REITs的长期投资价值相对稳定，其长期价格仍会回归其内在价值。 对此我们应该充满信心。
鹏华基金基建基金投资部分析，上市REITs产品将整体实现2023年全年现金分配目标，且经过前期的不断调整，风险已基本释放，部分标的表现出较强的配置价值。 近期，市场整体恢复好转，流动性也有所改善，部分REITs实现了较好的价值修复。
“截至2024年2月21日，产权REITs平均现金分配率约为4.9%，管理权REITs平均现金分配率约为9.4%。与部分金融机构的长期资金成本相比，它具有分配优势。” 上述基建基金投资部门表示，REITs作为有别于股票、债券的新型资产类别，具有较强的资产收益稳定性和高股息属性。 从中长期利率环境来看，广谱利率中心下移将凸显REITs的配置价值，有望吸引更多长期资本关注。
中航基金房地产投资部和宏图创新基金均认为，目前REITs底层资产运营较为稳定，收益确定性较强，长期投资逻辑没有改变。 前期市场持续回调很大程度上是受到市场情绪非理性的影响。 随着扶持政策的不断落实和市场的回暖，二级市场价格最终将回归基本面属性。 结合整体利率环境和资产配置视角，公募REITs的价值投资属性凸显。
先锋富国投资总监陈海涛认为，REITs作为高股息权益类产品，无疑为追求稳定回报的基金增添了新的投资方向。 A股虽然也有不少高股息股票，但底层特征却有些不同。 由于法定分红的特点，REITs具有较好的收益确定性、价格稳定性、价格相关性较弱等特点。 它们是一大类具有长期配置价值的资产。 种类。
北方某大型基金公司也表示，公募REITs市场“扩容提质”持续推进，体量有望持续扩大，逐步形成更多可投资的优质资产，成为常规配置选择对于机构。 “虽然部分基础设施REITs经营基本面存在周期性扰动，但从长期来看，核心领域的核心资产仍然具有较高的投资价值，具有较强的抗周期能力。同时，在低利率环境下，REITs价值的绝对稳定性和相对价值就凸显出来了。”
更稳定、更可持续
展望2024年REITs的发展前景，鹏华基金基础设施基金投资部表示，REITs的价格走势将受到行业政策、基础资产运营、市场资金等因素的影响。 总体来看，REITs行业仍处于发展初期，监管支持力度较强，中央和地方利好政策频出。 与此同时，在监管部门的引导和推动下，目前已有255家公募母基金将REITs纳入投资范围。 养老、社保基金参与REITs投资越来越近，市场环境和流动性有望改善。 。
陈海涛也认为，春节后涨幅强劲，虽然整体估值较历史低点有所提升，但仍相对有吸引力。 公募REITs经历了2年多的发展过程，前期也出现过不少负面干扰。 展望未来，除了市场自我机制的完善外，进一步拓展产品、吸引增量资金、优化投资者结构是决定未来走势的关键因素。
“随着扶持政策的落实，未来基础资产的经营业绩仍将是REITs二级市场的核心锚定标准。此外，基金管理人在专业能力、组织机制和体系建设等方面也将不断提升。”如何高质量做好主动管理也是REITs二级市场表现的关键因素。 中航基金房地产投资部也表示。
另一位业内人士表示，目前公募REITs配置的成本效益已经显现。 市场在短期上涨趋势后或将达到阶段性均衡点，未来资产运行趋势仍将是主要定价因素。 短期REITs的市场估值可能仍有一定的上涨空间，但也接近阶段性均衡。 未来估值水平的进一步上升（或利差的缩小）将取决于资产本身的经营状况能否得到实质性改善。
公开募集REITs年报即将披露
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