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全文如下：
房地产｜先建后毁，重构市场与安全关系
住建部召开保障性住房建设现场会，推动增加保障性住房建设和供应。 展望未来，我们认为商品房市场将逐渐完全聚焦于改善性住房的需求。 在住房供给总体增加的背景下，商品住宅价格不存在全面上涨的可能性。 短期来看，我们也认为房地产开发新模式的构建将是先立后破。 降低房贷利率、放宽限购等房地产市场需求侧政策正在逐步推进。 2024年第二季度预计将迎来行业基本面企稳的平台期，房价不会继续下跌。
▍活动：
据中国建设报报道，2月5日，住建部召开保障性住房建设现场会，推动增加保障性住房建设和供应。 （除特别说明外，本文相关新闻均来自中国建设报微信公众号）。
▍学习福州经验，明确发展配售型保障性住房。
与会代表观摩福州市滨海双龙新家园保障性住房项目。 据福州市国资委网站显示，双龙新家园是福州首个配售型保障性住房项目，将于2023年12月开工建设，共有701套，三种户型：45/60/ 75平方米。 该项目的主要开发商为福州城投集团旗下福州安居工程建设有限公司，获得国家开发银行专项贷款2.02亿元。 项目将优先分配给柳城区户籍、住房、收入困难群体，剩余住房分配给在柳城区有稳定工作、生活的企业住房困难职工家庭。
▍进一步明确配售型保障性住房定位和配置机制。
会议明确，中长期来看，将扩大保障性住房范围，覆盖整个工薪阶层。 但目前，保障性住房主要针对有需要的工作收入群体。 在配售机制方面，要求建立担保对象候补名单，公开认购资金，提前锁定申购群体。 我们认为，保障性住房的建设不仅考虑到了推动我国房地产开发新模式的需要，希望提升工薪阶层在住房领域的获得感，同时也充分考虑了当前的住房现状。房地产市场在力所能及的范围内有序推进。
▍明确定位“保障+市场”的住房供应体系。
会议指出，必须重构市场与安全的关系。 保障性住房满足劳动收入群体的刚性住房需求，商品房满足城乡军民改善性住房需求，不断满足人民群众多样化、多样化的住房需求。 也就是说，房地产市场发展的新模式意味着保障性住房不仅仅是住房供应体系的补充，而是发挥着支柱作用。
▍通过降低保障性住房底价和地价，确保保障性住房投资建设的可行性。
会议指出，优先考虑收购搬迁难度较小、土地成本相对较低的成熟地块，进一步降低保障性住房底价。 保障性住房项目单价约为同地点商品房单价的45%左右。 我们认为，降低地价本身基本可行，但地方土地出让收入也可能面临一定压力。
▍风险提示：
配售型保障性住房供给过快增长可能会进一步分流需求，从而推动房价进一步下跌的风险。 房价的持续下跌可能会显着影响开发公司的盈利能力。
▍投资策略。
我们认为，2024年保障性住房的开发对对冲商品房开发投资下降具有边际效应，也可能增加部分企业（主要是地方国企）的业务足迹。 展望未来，我们认为商品房市场将逐渐完全聚焦于改善性住房的需求。 在住房供给总体增加的背景下，商品住宅价格不存在全面上涨的可能性。 短期来看，我们也认为房地产开发新模式的构建将是先立后破。 降低房贷利率、放宽限购等房地产市场需求侧政策正在逐步推进。 2024年第二季度预计将迎来行业基本面企稳的平台期，房价不会继续下跌。 我们看好2022年以来资产负债表质量健康且新采购项目完成率较高的行业龙头。
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