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“我刚刚在一家银行总行开完一个会议，接下来我还要参加另一场会议。” 一家民营房地产公司财务负责人29日下午在接受第一财经记者采访时透露，目前银行只是在召集房地产公司进行沟通。 目前尚未落实到运营流程中。
据悉，近一周来，交通银行、建设银行、浙商银行均与房地产企业代表召开座谈会，明确将更好支持房地产企业合理融资需求，进一步强化银行业金融服务能力。 ——企业合作，促进房地产市场稳定健康发展。
此前，11月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、授信、融资等重点工作平台债务风险化解。 此后，“三个不低于”的新要求在银行和房地产行业流传。 所谓“三个不低于”，是指各银行自有房地产贷款增速不得低于房地产贷款平均增速、非国有房地产企业企业贷款增速不得低于银行房地产增速，非国有房地产企业增速不得低于银行房地产增速。 企业和个人抵押贷款增速不得低于银行抵押贷款增速。
一位银行业人士告诉第一财经记者，目前政策（不少于三项）尚未以文件形式正式传达至分支机构，仅处于通风阶段； 另一位银行人士表示，目前该行正在研究如何实施，政策将会落实，但具体操作尚不清楚。 底线是房地产风险不能转移到其他领域。
上述参加银行座谈会的房地产公司财务总监也证实，会议上确实提到了“三不低于”新政策。 他表示，虽然目前还没有具体业务落地，但他对房地产企业的融资前景可以比较乐观。
业内认为，“三不低于”政策或意在设定银行对民营企业融资支持的下限，改善非国有企业融资难这一行业通病，有利于实体经济。房地产公司。
另一家上市房企首席财务官也向第一财经记者表示，目前资金供给端并无大问题。 现在真正的问题是需求方。 只有市场情绪和预期发生变化，供需才能平衡。 回到正轨吧。
值得一提的是，目前受到银行青睐的民营房企仍是少数尚未脱险的房企，且大部分负债巨额的企业并未被纳入融资名单。好处。
“三个不能少”
监管支持房地产企业融资出现新动向，尤其是“三个不低于”的提出，被视为监管支持民企融资的重磅消息。
一位银行业人士表示，他们已经收到上述政策，正在研究如何落实，但具体落实情况尚未透露。 该人士表示，现在主要是对非国有房企放贷的担忧，政策是为了救助更多非国有房企，但也要防止房地产风险外流到其他地区。 目前，银行对第三项比较放心，因为“个人按揭贷款不用担心，风险基本可控”。
这一政策指导如果实施，会产生哪些实际影响？ 业内也有不同的看法。
上海某银行从事公司业务的人士告诉第一财经记者，“三个不低于”的要求还处于各方讨论阶段，尚未以协议形式正式传达至各分行。文档。 谈及银行对房地产企业的开发贷款情况，该人士表示，去年一些支持房地产的金融利好政策出台后出现了小幅上涨，但现在银行对房地产企业的融资支持已经回归到理性状态。 对于“三个不少于”的要求，他认为目前的政策还没有真正落到实处。 在实施之前，需要解决银行免责问题，银行不可能向缺乏偿还能力的房地产企业放贷。
天风证券认为，在具体指标上设定银行对民营企业融资支持下限，有助于改善非国有企业融资难这一行业共性问题。 金融机构带头弱化信贷资质，或居民打破“国企信仰”缓解违约担忧，也可能对民企销售复苏起到带动作用。
具体来说，在“第一不低于”的情况下，银行整体房地产业务增速较以往需要提高，银行必须避免出现“拖累”的情况。 国有银行必须提高房地产贷款业务尤其是企业贷款的效率。 未来商业投资可能会更加活跃。 第二个不少于第三个不少于，算是“一视同仁支持房企融资需求”“不惜库存、不撤货、不卖断货”的实质性举措，针对私营住房公司和混合所有制住房公司。 企业具有较强的方向性。
西南证券还表示，与2022年的“金融十六条”和“三箭”政策不同，这次的“三不低于”是量化指标监管要求，分别缓解房企流动性不足和信用问题，解决非国有房地产企业融资困难，从需求端保证非国有房地产企业的销售回报预期。
克瑞认为，“三个不低于”对房地产企业来说是利好，但具体实施效果仍难以预测。 在“三个不低于”的要求下，国有银行将面临完成量化指标和控制自身风险暴露的困境。
风险房企之所以难以获得银行贷款，主要是因为银行主要根据抵押物的价值发放贷款。 一些陷入困境的房地产企业资不抵债，可用于抵押贷款的对象很少。 在市场化机制下不可能获得贷款。
“第一个也不亚于，旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷转向主动寻贷，缓解房企流动性不足和信用问题。” 克而瑞表示，“二不下”是针对非国有房企融资困难的问题，有助于化解此类房企的债务风险。 “第三个不低于”政策从需求端入手，保障非国有房企销售回款预期，通过加强发行力度，实现非国有房企经营状况持续改善个人抵押贷款。
但从银行经营角度来看，可能存在一些实际问题。 数据显示，2021年以来，银行业利润增速开始放缓。 2023年前三季度，资产规模最大的工商银行归属母公司净利润同比仅增长0.79%； 银行业整体净息差也在不断收窄。
克而瑞认为，面对“三个不低于”的要求，银行在实践中如何控制风控将是一大难点，对于此类贷款可能仍保持相对谨慎的态度。
银企座谈会密集召开
除了上述央行、国家金融监管总局、中国证监会召开座谈会外，中国人民银行等八部门近日联合发布了《关于强化金融支持措施支持发展壮大的通知》 《关于推动民营经济发展的若干意见》，其中提到“保持信贷、债券等重要融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业融资需求”。
《通知》提出，鼓励银团贷款发起行、牵头行积极发挥牵头协调作用，对遇到暂时困难但有一定保障的民营企业，按照市场化原则提前对接。产品的市场、项目的发展前景、技术的市场竞争力。 满足融资需求，不得盲目停贷、压贷、断贷。
在密集政策引导下，近期多家银行召开房企座谈会，再次释放支持房企融资的信号。
11月27日，交通银行与上海部分房地产企业代表召开座谈会。 15家房地产企业参加交流，探讨行业形势分析，进一步加强银企合作，探索房地产开发新模式，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。 、促进房地产业平稳健康发展等。
据悉，参与的房企包括万科、绿城、龙湖、美的地产、滨江集团、大华集团、仁恒置地、新希望地产、卓越地产、新城控股、卫星集团、陆家嘴集团、浦发集团和北京首都发展有限公司。
交通银行针对房地产企业推出了具体支持措施，包括设立专项工作班、打造专属审批通道、实施改善资产负债表专项计划、围绕住房场景开展零售信贷领域合作等。 与参会房地产企业就授信额度、债券发行与投资、“三大工程”、供应链金融、跨境业务等需求及合作点进行沟通。
此前，建设银行还召开银企座谈会，支持房地产企业合理融资需求，与龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江等6家房地产企业代表进行了深入研讨。集团、美的地产、大华集团就房地产市场形势、业务发展机遇及未来方向进行了探讨。
据建设银行介绍，今年以来，建设银行已累计投放公共房地产行业贷款近3000亿元，个人住房贷款近1万亿元，并为房地产企业投资和承销债券。超过300亿元。 对于经营正常的房地产企业，建行将毫不犹豫放贷、不抽贷、持续放贷，稳定金融支持，满足其合理融资需求。
该行相关负责人表示，将更好支持房地产企业合理融资需求。 对经营正常的房地产企业，通过信贷支持、投行服务、债券投资、延期和调整还款等方式，加大境内外联动服务和母子协作力度。 安排等综合金融服务帮助企业提高流动性，帮助房地产企业度过周期。
浙商银行行长张荣森日前在房地产企业座谈会上也表示，浙商银行将从房地产市场供需两端综合采取措施，保持信贷、债券等融资渠道的稳定，毫不妥协地积极做好“保交付”工作。 全面落实监管部门关于金融支持房地产市场平稳健康发展的相关要求。
目前，房地产企业融资形势依然紧张。 克而瑞监测数据显示，2023年1-10月80家典型房企累计融资总额5127.58亿元，同比下降23.48%。 10月月度融资规模仅为213.6亿元，同比下降52%，创2020年以来新低。多数民营房企融资难、融资贵的问题仍待解决。
“未来，通过第二支箭，对民间融资的支持力度可能会继续加大。具体表现可能包括政策的持续延伸、扩大、增量。更多未投保的民营企业可能会得到实质性支持，违约风险也将随之而来。”短期内明显减少。” 天风证券认为，座谈会后，房企股权融资渠道有望拓宽，审批速度加快，修复优质房企资产负债表，改善现金流，引导市场主体返回到正常操作条件。
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