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“让房地产流动的唯一途径就是证券化，而REITs为房地产流动提供了很好的路径。” 10月28日，在上海交通大学上海高级金融学院主办的“2023中国房地产金融论坛”上，中国房地产金融论坛顾问、资产管理公司资产证券化业务专业委员会专家顾问卢琳中国协会表示。 而这也是业界的共识。
10月26日，据证监会网站信息显示，证监会收到并受理首批四家消费基础设施REITs材料申请，分别是中国金茂购物中心REIT、华润商业资产REIT、嘉世物美消费REITs。 REIT 和中国金银利消费 REIT。 首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等，原股权持有人包括华润、金茂、印力、物美等，均为我国领先的消费基础设施领域的参与者。
“这意味着更大的公共房地产投资信托市场即将到来。” 瑞威资管董事长兼总裁朱平表示。
REITs，全称Real，中文名称为房地产投资信托基金。 从本质上讲，REITs是一群人把钱聚集在一起，交给基金经理来投资房地产，每个人都分享他们赚到的钱。
《中国公募REITs市场发展白皮书》认为，公募REITs有助于提高现有房地产资产的流动性和共享能力。 同时，REITs产品与股票市场、债券市场相关性较低，收益率高于债券，相比股票降低了价格波动的风险，可以为投资者提供稳定、较高的股息收入。 构建和优化资产配置投资组合的理想工具。 最后，REITs市场的发展促进了金融市场与实体经济更深层次的联系。 过去，房地产融资主要依靠商业银行贷款。 REITs的发行扩大了房地产融资向资本市场的拓展，丰富了资本市场的层次，提高了直接融资的比重。
事实上，全球REITs市场累计发展历史已有60多年，总市值已超过2万亿美元。 我国REITs市场的发展始于21世纪初，经过约20年的探索和试验，直到2020年才正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。 2021年，首批公募REITs产品正式推出。
“近两年，我国共发行公募REITs 29只，募集总规模突破千亿大关，底层资产类型日趋丰富，已形成一定规模和示范并进入常态化发行新阶段，成为拉动我国房地产业高质量发展的重要成功尝试。” 上海交通大学上海高级金融学院执行院长程世军表示。
但最近，REITs 市场并未完全“繁荣”。
“从价格来看，近一年来REITs的跌幅已远远超过市场平均水平。” 华安基金公募REITs协调人、华安资产董事长杜选军表示，目前REITs存在三个问题。 首先，供给侧真正能满足要求的资产很少，资产剥离也很困难。 其次，REITs估值面临压力，估值收益法计算的价格将低于成本价，或者低于投资注册价。 同时，需要增加机构投资者进入市场的数量。 “目前REITs市场的主要投资主体是私募基金和券商资管，但长期基金、保险资金、公募基金等机构参与的数量很少。”
在朱平看来，REITs工具的落地，意味着打通房地产投资的退出渠道。
展望未来，建议进一步鼓励保险资金等长期资金参与房地产私募基金投资，提高投资比重和规模，拓宽房地产私募基金募资渠道经济。” 朱平建议，进一步扩大公募REITs试点范围，覆盖行业门类，满足房地产市场多元化需求。 同时，进一步放开管理人资格试点，充分发挥私募基金专业投资运营优势，满足房地产领域合理融资需求。 “建议进一步构建完善的制度体系和业务规则，鼓励设立Pre-REITs基金，解决企业在项目建设、孵化培育等项目前期阶段的资金需求，促进长期化预房地产投资信托基金的发展。”
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