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近日，深圳本地房产经纪人何雷雷向《每日经济新闻》记者推荐了两套“高性价比”房屋，分别位于深圳湾区三湘海上和宏伟海逸湾社区。
据何雷雷介绍，三湘海上的房子面积有175平方米。 近期已四次降价，累计降价320万元。 目前业主挂牌价2780万元，单价约15.88万元/平方米。 ; 宏伟海逸湾房屋面积165平方米，业主挂牌价2640万元。 总价比同社区同户型低约640万元。
每经记者注意到，一向旺盛的深圳豪宅市场，近期部分楼盘出现了明显的“降价促成交”。 在实际交易中，很多房屋的真实成交价远低于业主挂牌价。 在深圳止赎市场，豪宅挂牌价格也较去年同期大幅下降。
“如果房价下跌，对于购房者来说并不是坏事，只有这样豪宅的购买价值才能得到体现。” 深圳另一位房产经纪人徐鹏告诉记者。
成交价明显低于挂牌价
在深圳二手房市场，成交价反映实际成交价，挂牌价反映业主预期销售价，指导价反映政府指导价。
10月26日，记者回顾今年以来深圳部分二手豪宅楼盘的成交情况发现，不少楼盘的实际成交价格明显低于业主挂牌价。
以华润城润大厦二期为例，今年该楼80-88平方米二手房成交价格在11.1万元-15万元/平方米之间。 但该小区同类型房源挂牌价普遍在12.8万元-15.9万元/平方米之间。
链家数据显示，今年8月、9月，华润城润府二期成交了一套80平米的房子：其中一套成交总价为1008万元，折合单价约为12.5万元/平方米。 ; 另一套成交总价为890万元，折合单价约11.08万元/平方米。 对于华润城润府二期的同类型房屋，一位业主挂牌价为1200万元，相当于每平方米单价约14.85万元。
再比如半岛城市花园一期，今年以来，该小区84-86平米的房屋成交价约为11.1万元/平米，而同户型业主挂牌价一般在14.2万- 14.8万元/平方米。
美联物业全国研究中心主任何千如10月26日通过微信接受记者采访时表示，今年深圳二手房整体成交量相对较小，成交价格也相对较低。市场价格基本比挂牌价低10%-20%。 奢侈品市场也不例外。 “今年明显是买方市场，买家的议价能力比往年要高。”
深圳中原房地产研究院数据显示，10月深圳挂牌价跌幅前30名楼盘中，豪宅集中的南山、福田两区占比最高，共有13个楼盘排名跌幅最大的股票之一。
从挂牌价格来看，上述楼盘中最贵的是位于科技园南区的浪琴半岛花园。 目前业主挂牌均价为16.1万元/平方米，而9月份挂牌价近19万元/平方米。 价格下跌近3万元/平方米，降幅15.4%。
取消抵押品赎回权的豪宅经常以折扣价出售
“（奢侈品）拍卖成交情况比较危险，可能会随之影响整个市场。” 在深圳从事止赎咨询的朱志强在谈及深圳豪宅止赎市场时告诉记者。
朱志强提到，今年深圳不少止赎豪宅起拍价较去年同期大幅下降，如福田豪宅区的水岸花园、西苑项目、红树林湾红树林西岸等南山区、衡州深圳湾地区。 裕滨城市花园等起拍价大幅下降。
“在房地产评估中，比较常用的方法有比较法、收益法、成本法等，核心要素之一就是与周边同类房屋的交易进行比较。 虽然不同楼层、装修等的评估和定价有所不同，也会对市场产生影响，但对定价的影响会很小。”从事房产评估的陆磊告诉记者。
记者查询发现，深圳不少豪宅起拍价较去年底都有明显下降。
阿里法拍数据显示，位于南山区滨海大道红树林湾的红树林西岸花园3号楼4-2A一套4-2A楼盘于今年10月24日拍卖，面积196.25平方米，成交总价1852万元，折合单价约为9.44万元/平方米。
去年11月底，阿里巴巴还拍卖了该小区一套两套房子，面积190.91平方米。 成交总价2114万元，折合单价约11.07万元/平方米。
也就是说，11个月后，该小区类似面积的止赎房产成交价格下跌了约14.7%。
另一个例子是位于福田豪宅区的西苑项目。 在京东止赎拍卖平台上，西苑4号楼A座602室的一套房屋于今年9月28日拍卖，面积294平方米，成交总价3881万元，折合单价约为13.2万元/平方米。 。
截至去年底，该项目的止赎房屋面积约为280.7平方米，成交总价为4548万元，折合单价约为16.2万元/平方米。
同一小区类似面积的止赎房源，相隔10个月，成交价下跌约18.5%。
如果再往前追溯，2020年9月，西苑项目销售房屋面积为259.63平方米，成交总价为5638万元，折合单价约为21.72万元/平方米。
（应受访者要求，文中何雷雷、徐鹏均为化名）
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