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近两年，武汉楼市面临下行压力。 优化监管的政策也已在路上，并且自9月份以来尤其强劲。 继9月1日实施“认房不贷”后，9月19日，武汉又出台政策，包括取消二环以内限购、支持住房调换等。 政策的“中国十大规则”。
业内人士冯一成表示，这是武汉针对楼市的大招——长短期结合、缓解供给与需求、多措并举。 他认为，政策已经从“治标”走向“治本”，一定能深入解决阻碍市场发展活力的问题。 不过，他也承认，政策短期内预计不会扭转楼市走势。
在高位“上车”，看着你家附近的房价下跌。
孙杨的家位于武汉市三环内汉口镇江汉路段。 整座建筑由A、B两座塔楼组成，总高30层。
2020年底，孙杨看中了这套已有十几年历史的房子。 “我只是想在中心位置买一套适合单身人士居住的房子，看了一圈，最后选择了这个地方。虽然是独栋而不是社区，但物业服务很好，设施也很齐全。”当时我就想，迟早要买房，房价不会跌，所以我们很快就决定，在2021年初就完成了过户。”
房价的上涨是孙杨下定决心买房的重要原因。 据孙杨了解，原主人以80万元的价格买下，并持有了四年左右。 转手时她赚了近50万元。 邻居比她早一年买的，而且房子很大，但总价却比她便宜了近40万元，才96万元。 此外，当时周边稍好一点的房子单价不低于25000元/平方米； 有的甚至与一环类似，单价超过3万元/平方米。
让她没想到的是，买了房子之后，房价却不断下跌。 孙杨说，和她同时买房的人都后悔了，很多业主都想卖掉房子。 然而，在现在的市场环境下，卖房子并不容易，尤其是这座历史悠久、容积率7的独栋。
为了尽快出售，不少业主选择降价。 北科房搜索信息显示，该楼近六个月成交均价为20386元/平方米。 孙杨叹了口气：“倒霉，我花高价买的。”
孙杨并不是武汉唯一一个房产贬值的业主。 一位业主在社交平台上发帖称，他家有一套空置套房，2019年有人给他报价145万元。最近我向经纪人询问报价，得到的答复是“95万元左右”。 一位最近买了二手房的业主表示，原业主在2018年以120万元的价格买下，并以89万元的价格卖给了他。 五年来他损失了30万多元。
受市场环境影响，急于出售房屋的业主不断主动降价。 贝壳房搜索信息显示，位于武汉东湖新技术开发区建龙尚谷杰作二期的一套106平米三居室二手房已于今年3月底挂牌。 至今已降价8次，挂牌价由原来的210万下调。 价格跌至155万元，经纪人表示“房东很着急卖”。 该小区目前有18套三居室在售，挂牌中位价192万元，同比下降29.3%。
新房价格连续16个月下跌，房企纷纷降价出售
过去一年半以来，房价下跌已成为武汉的常态。 国家统计局公布的70个城市房价数据显示，2022年4月至今年7月，武汉新建商品住宅价格同比连续16个月下降； 二手房下降时间较长，从2022年3月至今年8月。 全部 18 个月同比均下降。
一位曾在武汉一家民营房地产公司工作的房产经纪人告诉时代财经，主要原因是购房者对未来和收入预期不佳，行业逻辑发生了很大变化。 其次，近两年该行业一直处于清算过程中。 阶段，为了“生存”，很多开发商不约而同地通过降价来自救。 经过这两年的销售清仓之后，现在剩下的基本都是不太好的产品，所以在量和价上都很难有好的表现。 ; 三是武汉的供给结构。 过去几年，三环以外的土地供应量大于主城区，而郊区抵御风险的能力相对较差。
库存居高不下是武汉二手房难卖的原因之一。 据诸葛找房网统计，截至9月24日，武汉各区挂牌二手房数量高达20.78万套。 这与其高容积率不无关系。 在武汉主城区，住宅容积率普遍在4以上； 即使是在三环外的远郊，四十、五十层的超高层住宅楼也并不少见。
当地一位不愿透露姓名的业内人士向时代财经表示，早期住宅建筑容积率高，与城市建设和改造成本高有关，但更多的是与土地出让要求有关。 特别是当城市向外扩展时，三环、四环等较远的城市地区也修建了高层、超高层住宅。 这不仅不能体现郊区住宅生态环境良好、居住舒适的特点，而且增加了市场存量。
“过去，高密度、相对低质量的产品以数量取胜，但现在的房地产市场已经进入需求改善时代，刚性需求人群比例下降，购房需求发生了变化，但房地产市场已经进入需求改善时代。”供应跟不上，我们业内常说，源城区的房子即使降价也卖不出去，因为房子本身不满足目前的主流需求。” 上述业内人士继续说道。
楼市新政后售楼处再度忙碌
武汉作为长江中游城市群重要的省会城市之一，曾是房地产企业热衷投资的城市。 克而瑞数据显示，2018年至2021年，武汉房地产企业新增土地储备位居城市前五位。 特别是2020年，武汉全年土地出让金同比增长4.2%，达到1840亿元，位居全国第六。
今年，一些房企首次进入武汉，有的房企斥巨资拿地。 例如，绿地以164亿元收购武汉黄陂临空经济区7幅土地、中海投资144亿元回元、龙湖地产70亿元收购武昌等。 河边地块。 房企的抢购甚至导致土地拍卖暂停。 2020年11月13日，江岸区解放大道与头道街交叉口的一块住宅用地，吸引了十几家房地产公司竞购。 当竞价进行到第205轮时，由于网络负载过大而暂停。 当日下午，经过107轮竞价，华润置地最终以总价65.7亿拿下该地块，折合楼面价30588元/平方米，刷新江区楼面价纪录。当时的一个区和武汉市。
由于成交量一度占全市总量的20%以上，素有“中国硅谷”之称的武汉光谷片区更受房地产企业青睐，中小房地产企业也不断入驻。急于投资。 2020年8月和12月，成都德尚地产分别以105.39%和86.53%的高溢价获得光谷两块住宅用地。 楼面价分别为14369.98元/平方米、15777.87元/平方米，双双刷新区域纪录。 底价记录。
2021年，光谷热度持续。 当年6月29日，武汉首轮集中供地启动，推出55块地块，其中10块位于光谷。 最终，10幅地块中有7幅高溢价成交，平均溢价率达到74.67%。 深圳南山在本次土地拍卖中拍得光谷两幅土地，溢价率超过100%。
市场下跌后，高位拿地的房企日子并不好过。
方天下信息显示，今年9月，位于光谷二路西侧的美的云住已上市。 目前单价13650元/平方米。 2020年9月首次开业时，毛坯高层均价约为17000元/平方米，平房均价约为18810元/平方米。 与土地价格相比，刚开市时的利润空间并不大。 美的地产于2019年4月拿下该地块，建筑面积10369.8元/平方米，溢价率72.94%。
今年7月，汉阳龙悦长安调整价格，均价达到18000元/平方米左右，较去年9月的26137元/平方米下降约8000元/平方米。 据了解，为适应市场情况，该项目取消了精装修，并下调了售价。 上述地产人士告诉时代财经，市场不太好。 进来的开发商没有赚到钱。 土地拍卖的利润非常困难。 一旦市场下跌，基本上不会太好。
在市场压力下，房地产企业投资武汉的热情开始减退。 2021年全年，武汉土地出让金达1905亿元，其中上半年高达1028.71亿元。 到2022年，全年土地收入锐减至871.3亿元。 今年上半年，武汉仅实现土地出让收入175.36亿元。 拿地的房地产企业多为地方城投平台和国有企业。
中国指数研究院今年6月发布的《2023中国城市发展投资吸引力排行榜》显示，由于近两年房地产市场调整压力较大，武汉城市吸引力排名下降两位至第9位。
武汉也在出台刺激市场复苏的政策。 “汉十”楼市新政从盘活企业资产、盘活存量土地、积极协助企业纾困、建立房地产企业“白名单”等供给侧角度进行调整。 此外，武汉将于9月28日至10月31日举办金秋网上房产交易会，通过契税补贴刺激房产销售。
今年4月底，武汉举办了为期三天的春季房产交易会，安居房屋销售2032套。 5月，武汉再次举办为期一个月的网上房产交易会，网上挂牌房产近10万套。 受此带动，武汉楼市迎来“红色五月”，成交量破万套。 据武汉房地产市场管理中心统计，5月份全市房屋成交量环比增长88.2%，同比增长66.8%； 二手房成交量同比增长63.5%。 中国指数研究院华中市场分析师李国政认为，秋季房交会有望将武汉10月楼市从“银十”转变为“金十”。
新政出台后，目前市场人气开始回升。 光谷一位中介告诉时代财经，看房热情越来越高。 有的楼盘三四天就卖出了100多套，售楼处人头攒动，根本坐不稳。 一位项目销售人员在微信朋友圈发帖称，三天内接获的客户数量超过了过去几年的客户总数。
一些二手房业主期待政策利好，开始提高售价。 武汉融创中心一号院一套241平米湖景房于今年7月挂牌，挂牌价930万元。 随后价格五次下调至880万元。 中介称，业主的收购价为1100万元，相当于亏本220万元“贱卖”。 但9月3日挂牌融资20万元，目前挂牌价900万元。
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