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10月24日至25日，上海第三批集中供地第二轮拍卖落下帷幕，推介的10宗地块全部成功出让。 其中，4箱进入抽签阶段，2箱溢价出售，4箱低价出售。 土地出让金总额达478.8亿元。
据了解，在上述土地拍卖“大战”中，被誉为2023年“上海新地王”的徐汇区龙华街道土地最受关注。 该地块最终由上海龙华建设发展有限公司、中国海外企业发展集团有限公司组成的中国海外地产与上海西岸联合体以底价收购，总价为超过240亿元。
不过，据房地产业内人士透露，上海、江苏苏州等地土地拍卖整体火爆程度已不如以往。 例如，10月18日举行的苏州土地拍卖中，70%以上的地块以最低价成交。 在土地拍卖市场热度下降的情况下，安徽省合肥市、福建省厦门市等多个房地产热点城市的土地拍卖规则有所调整，土地价格不再受到限制。 这被外界解读为土地拍卖市场或将回归“有价”。 “以高者胜”的时代。
“从统计数据来看，核心城市月度土地成交面积持续下降。” 58安居客研究院研究总监陆其林对第一财经记者表示，“大部分城市土地市场低迷，越来越多的城市会在土地拍卖中取消地价限制。”
央企联手夺“新地王”
总价超240亿元的“新地王”的出让，让上海第三批土地集中供应第二轮土地拍卖的人气大幅提升。
10月24日，中国海外地产与上海西海岸财团组成的央企大军，以底价240.16亿元拿下徐汇区龙华街地块。 超过240亿元的成交价格不仅让这块地块成为2023年的“上海新地王”，也成为2021年以来上海地价最高的地块。
规划信息显示，上述用地为徐汇区西岸数字智能中心用地。 上海土地市场网信息显示，该地块规划用途为“科研设计用地、商业用地、办公楼、居住用地、出租房屋”，总建筑面积67.3万平方米。
“徐汇区龙华街地块地块太大，没有一家企业能够以实力收购。” 上海中原地产分析师陆文曦告诉记者，土地出让条件比较苛刻，要求较高。 “只有一家公司可以收购它。” 可以由有实力的央企来管理。”
公开资料显示，对于中海地产来说，此次收购徐汇区龙华街地块，是其卷入“串标事件”三年来，首次在上海土地市场公开收购土地。 2020年上海北外滩地块。
征地联合体另一家公司上海龙华建设发展有限公司的全资大股东上海西海岸开发（集团）有限公司的实际控制人为国资委上海市徐汇区管委会.
除了备受关注的徐汇区龙华街地块外，本次在上海推出的其他地块也均成功售出。
记者梳理发现，剩余9块地块中，有4块地块进入摇号流程，2块地块溢价出售，3块地块低价出售。 其中，华润置地以底价69.996亿元拿下宝山区大厂地块，华发控股则以17.33亿元拿下青浦区兆祥地块。
业内人士透露，本轮上海本地拍卖几乎已被央企“包场”。 克而瑞研究中心直言：“从参与的房地产企业来看，央企的主体地位确实更加突出。 保利集团参与了10个地块，象屿地产和招商蛇口各参与了9个地块，越秀地产也参与了6个地块。 这些房子是参与拍卖最活跃的房地产公司。”
“本轮土地拍卖的参与者仍然以国有企业为主，只有美的地产和天安地产两家民企参与，但都未能拿到土地。” 上海中国指数研究院高级分析师陈巨兰分析，10宗地块全部为央企中标，象屿地产、建发等深耕上海的央企集团、招商蛇口均上涨。
多城市本地拍卖市场需回暖
出让地块被央企“预定”，也是上海土地拍卖市场人气下滑的真实反映。
从溢价率来看，上海2023年第一批集中拍卖土地溢价率为7.30%，第二批两轮土地拍卖溢价率分别为7.80%和8.14%。 第三批本地拍卖首轮溢价率为6.67%，本轮本地拍卖溢价率仅为2.34%，为今年最低。
从参与竞拍的房企数量来看，上海本轮土地竞拍的房企数量也有所减少。 具体来说，除了青浦区兆祥地块吸引了24家房企参与竞拍外，不少地块参与竞拍的房企数量不足10家。其中，仅有1家房企或联合体参与了徐汇区龙华街地块、宝山区大厂地块、浦东新区朱桥、鹤庆地块的登记。
除上海外，近期不少城市本地拍卖热度也出现下滑。 以苏州市为例，10月18日，苏州市举行2023年第六批土地集中供应。据中国指数研究院统计，本轮土地拍卖共推出12宗地块。 除一幅地块延期出让外，其余地块仅有一幅达到顶价，两幅地块溢价出售。 其余八块地块均以溢价出售。 该交易以最低价格达成。
“除部分城市个别地块溢价外，大部分城市地方平台或国企底层拿地情况依然严重，低价拿地仍是主流。” 陆其林告诉记者，从统计数据来看，核心城市土地月交易面积一直处于持续下降的状态。
“主要与当前楼市低迷有关，新房成交降幅持续扩大。” 在陆其林看来，“房屋交易量不足，部分房企因资金紧张而无法拿地。 虽然我们全力确保交付，但没有必要继续增加土地储备。”
“销售端的复苏程度，还是直接影响着土地拍卖市场的情绪变化。8月份多地楼市新政出台后，重点城市加快了商品房限购等政策的优化调整。 “虽然销售尚未持续大幅好转，但全国土地出让市场整体仍处于低位运行。”中国指数研究院企业研究部主任刘水表示。
取消地价限制已成趋势
在不少土地拍卖市场低位运行的情况下，土地拍卖规则的调整，特别是不再限制土地价格、恢复“价高者得”正成为新趋势。
10月11日，合肥土地市场网发布的《公告》（合肥市自然资源监管公告[2023]25号）称：“本次公告的地块将进行拍卖，即竞买人应以提高举牌并报出价格，出价最高且高于保留价的为获胜者。
合肥市今年8月发布的《公告》还显示：“本次公布的地块采用‘报优质住宅方案’招标方式，即‘价高者中标+报高价’”。优质住宅建设方案+抽签”“招标方式”。
业内人士表示，合肥土地拍卖新规将不再限制土地出让价格上限。 对于房地产企业来说，参与的地块将成为“价格最高的一块”。 此外，厦门市、济南市、成都市等也于近期发布公告，调整此前的土地拍卖规则，并提出部分地块不再限制土地出让价格上限。
据媒体报道，早在今年9月底，自然资源部就曾向各省市自然资源主管部门下发文件，包括《建议取消土地拍卖地价限制》《建议取消远郊1.0容积率限制”等
“房地产市场行政限制性政策较多，如限价、限地、限购、限售等。因此，在有关部门多次提到取消非市场限制性政策的背景下，自然资源部此次提出的‘取消土地拍卖地价限制’似乎也与时俱进。”陆其林分析道。
“取消土地拍卖限价规定的城市，往往是楼市不太乐观的地方。” 陆文曦表示，限价措施限制了楼市的空间和预期，会对购房者的决策产生影响。 不过，取消土地拍卖限价，拍卖限价的意义非常明确，可以给外界更多的想象空间。
虽然目前全国拍卖市场的热度尚未恢复到合理区间，但在陆文昔看来，一线城市不会很快取消本地拍卖的限价规则。 “一线城市核心区土地相对稀缺，如果相关政策‘放松’过快，就会出现新的矛盾。”
陆其林也对记者表示：“对于上海这样的一线城市来说，在限制地价的同时，也限制了房价。即使解除地价限制，楼市也不会出现高溢价。因此，限制会导致房价上涨。”被举起来。” 价格并没有多大意义。”
“对于优质企业来说，拍地规则调整后，凭实力拿地的机会更大。”某龙头房企上海区域负责人告诉记者，“从今年的投资走势来看，肯定希望大家能够凭借自己的力量获得土地，这样我们获得土地的机会就会更多。”
“一旦一些核心城市的一些优质地块出让，房企‘抢地’的可能性很大，从而带动土地市场的回暖，此举将有利于购房者的预期”对于未来，从而改变目前楼市预期的悲观局面，也将有利于助推楼市的复苏。” 陆麒麟说道。
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