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一般来说，房贷利率上升和购房成本上升会抑制购房需求，压低房价。 今年美国房价为何不降反升？
美国房价创历史新高
近期发布的标普凯斯-希勒全国房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高。 当月该指数环比上涨0.6%，同比上涨1%。
标普道琼斯指数董事总经理克雷格表示，美国房价在2022年6月见顶后出现下跌。随后7个月内，美国房价下跌了5.0%。 转折点出现在今年1月，美国房价再次上涨。 截至今年7月，前期跌幅已被抵消，房价指数创历史新高。
值得注意的是，美国目前正处于持续一年多的加息周期。 自2022年3月开始加息以来，美联储已加息11次，总计525个基点。
住房抵押贷款利率同步上涨。 抵押贷款银行家协会(MBA)近期公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期固定利率抵押贷款合同利率已升至7.67%。
近7.7%的房贷利率意味着什么？ 按贷款金额300万元（人民币，下同）和30年等额本息计算，购房者每月还款额约为2.1万元。 此前，大量美国购房者的抵押贷款利率低于3%。 按3%计算，相同贷款金额每月还款仅需12000元左右。
为什么美国房价走势异常？
答案可能在于供应。
总部位于吉隆坡的全球房地产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里( )在接受中新社记者采访时表示，美国房地产市场目前正处于需求高峰和住房供应。 供给同时受到抑制，处于“有价无市”状态。 买的房子不多，卖的房子就更少了。 这种状态很可能会持续到明年。
美国房地产经纪公司的数据也体现了这种“价升量跌”的趋势。 公布的数据显示，2023年9月，美国房价同比上涨2.2%，但房屋销售数量同比下降17.6%。
首席执行官格伦最近表示，利率上升导致许多美国消费者决定在购房季节开始时退出。 过去四到五周，20%到25%的房地产交易被取消。
美国房地产市场的真实情况如何？
多位美国房产经纪人在接受中新社记者采访时表示，对高利率下的楼市交易并不乐观。
总部位于波士顿的房地产科技公司（美国）联合创始人杨小文表示，目前大多数人“除非必要，否则不会卖掉自己的房子”。 美国当前的高利率意味着大多数房主的抵押贷款利率低于当前利率。 市场交易量一般约为疫情前平均水平的三分之二。
杨晓文透露，近期美国券商接待的客户数量迅速萎缩。 “一些与我们合作了很长时间的明星经纪人今年花了很多时间度假。” 另外，我身边的很多朋友都推迟了换房的计划。
美国西海岸城市西雅图的情况也类似。 房产中介公司西雅图柯克兰分公司的经纪人Becco Zou表示，高利率对西雅图房产交易量影响很大。 美国家庭基本上每10年换一次房子，但利率却从2.8%上升到了现在的近8%。 想要换房的顾客只能暂时原地踏步，而很多想要买房的人也处于观望状态。
买房的成本也大幅增加。 房地产中介公司eXp的洛杉矶经纪人Pearl Wu表示：“我最近给一个客户买了一套房子，他计划从2021年开始买房，看了两年后，抵押贷款利率也从2%左右上涨到了7%，而洛杉矶地区的平均房价两年内上涨了约10万美元，他两年前看中的房子已经不能用同样的购房价格买到了。 ”
美国房价会继续上涨吗？
卡希夫·安萨里表示，市场不相信明年高房价会下跌。 高抵押贷款利率也阻碍了房主出售房屋，大多数房主都选择了前几年的定期低抵押贷款利率。 如果他们想改善居住条件，只能坚持低利率，选择对现有房屋进行装修改造。 数据还显示，建筑商面临工人短缺、材料成本上涨、房地产市场降温等困难，无意建造许多建筑。
中国房地产集团原董事长、汇利基金董事长孟晓苏告诉中新社记者，美国楼市总体遵循18年周期。 美国房地产市场目前正处于繁荣周期的末期，这就是为什么其近期增长似乎非常强劲。 快的理由。 不过，他认为这一繁荣周期可能会在未来一两年结束，届时美国房价可能会大幅下跌。
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