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据财联社记者统计，目前TOP10企业中，保利、万科、中海、华润置地、招商蛇口、金地等优质龙头房企均已披露9月份月度销售数据。 不过，除中海外，其余几家房企都有单月销售数据。 月销售额同比下降。
其中，中国海外及其子公司、合营企业和联营公司9月份合同商品房销售额约280.71亿元，同比增长23%； 与此同时，保利、万科、华润、招商、金地9月份单月销售额分别为360.22亿元、320.1亿元、183.2亿元、202.43亿元、131亿元，较上年同期增长15%。同比分别下降6.18%、7.83%、4.4%、42.24%、42.27%。
对于上述房企9月份的销售情况，一位大型央企的资深房地产研究员告诉记者，根据他对一线市场的长期深入研究，当前楼市销售情况并不意外。
为什么新房产卖得越多就越便宜？
事实上，今年以来，除了3月份楼市出现短暂的小阳春外，其余月份楼市销售情况都较为平淡。 为了提振楼市，多部门此后出台了多项支持政策。 尤其是9月，一线城市陆续实施“认房不还贷”政策，市场预期开始升温。
然而，在支持政策不断出台的9月，为何大部分龙头房企单月销售业绩仍低于去年？
中原地产首席分析师张大伟表示，一方面，销售数据存在滞后性，目前房企公布的销售数据不足以完全代表当月真实销售数据； 其次，本轮政策放松的核心是一线城市“认房不认”。 一线城市二手房销售占比较大，对新房的影响也滞后。
张大伟认为，“除了数据存在滞后性外，市场也没想到9月份政策效果的持续时间会这么短。”
具体到各个城市，政策效果也低于预期。 以深圳为例，乐游家研究中心数据显示，今年国庆期间深圳二手房日均看房量较2022年国庆期间日均增长10%，与9月相比增长18%。 但实际转化效果一般。 国庆期间，乐游家门店日均交易额较9月日均交易额下降3%，较2019年国庆期间日均交易额下降40%。 市场后劲不足。
“国庆期间，深圳一些热门楼盘售楼处的参观人数较平时有所增加，但实际转化效果并不理想。国庆期间新房市场成交一般， ”乐友嘉研究中心表示。
在与上述高级研究员的交流中，该研究员告诉记者，目前新低价项目对市场的影响正在影响购房者对市场的预期。
“一些城市为了利润，之前以较低的价格向开发商出售土地。 此类项目推出后，往往比周边新项目便宜。 价格差异可能大于20%，也可能小至2%。 对于目前项目而言，待售新房价格将会产生一定影响，并可能对现有新房价格造成进一步压力。”该研究人员表示。
上述研究员进一步指出，“低价新房进入市场，冲击了价格体系，在一定程度上形成了价格螺旋，引发价格不断下调。房企为何不能启动？” “卖吗？你可以再问这个问题。一个问题是，为什么同一个市场的一些项目的价格突然变得便宜了。”
“在销量减少的背景下，开发商会相应减少供应。表面上看，开发商的库存可能会增加，但实际上难以成交的供应量会增加。” 上述研究人员补充道。
上述研究人员进一步指出，在购房者预期发生变化、当前一手房供应量下降之后，为何变得更难卖了？
“由于二手房挂牌量还在增加，而且不少都在积极降价销售，所以部分市场的供过于求的情况会越来越严重。虽然一手房的供应量较少，但在增加之后在二手房挂牌数量方面，市场上的供应总量将会不断增加。” 上述研究员表示。
当地政府希望房地产公司获得更多土地
由于9月销售业绩低于市场预期，保利、万科、中海、华润置地、招商蛇口、金地等房企整体前9个月销售业绩增速出现差异。 其中，万科作为优质龙头房企代表，今年前9个月合同销售额2806.1亿元，同比下降10.82%； 金地1-9月累计实现合同金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
在整体销售仍较为平淡的情况下，房地产企业投资仍趋谨慎，这对上下游企业产生了相关影响。
克而瑞数据显示，9月份全国300个城市商品房用地总成交面积约为4950万平方米，同比下降43%。 降幅较上月扩大，较8月份下降约20%。
其中，9月一线城市土地成交面积111万平方米，环比下降59%； 成交金额205亿元，环比下降64%； 与去年同期相比，建筑面积和成交金额均下降80%以上。
9月二线城市土地成交规模环比均出现下滑，成交面积688万平方米，环比下降64%，同比下降减少76%。 9月份三四线城市土地成交总面积4152万平方米，环比下降28%，同比下降46%。
上述研究人员透露，过去，一些地方财政收入的一半以上来自土地出让金和房地产产生的相关税费，但目前地方土地收入并不乐观。
“西南地区的一个地级市，土地收入在高位时原本就达到了1000亿元。 但是今年上半年，我去做了研究。 当地相关负责人告诉我，除去城市投资征用的部分土地，所在城市的土地收入已达1000亿元。 只有80亿元，还不到原来的十分之一。 另外，我9月份到中部省会城市考察时，相关负责人透露，该市土地收入只有175亿元左右，往年也只有175亿元左右。 十分之一。”上述研究人员说道。
上述研究人员进一步表示，房地产企业减少投资是无奈之举。
“我们去调研的时候，很多地方城市都想让我们拿地，有的地方城市甚至抱怨，为什么我们只关注好城市的核心区域？我们也能支持他们吗？但我们要对股东负责，对股东负责。” “对国有企业来说，我们要对我们的资产负责，所以我们只能按照我们的商业逻辑去投资。从这个角度来看，这对一些城市来说是相当残酷的。” 上述研究员表示。
此外，在投资减少的背景下，上述研究员透露，据他了解，今年金融机构发放的贷款金额也有所减少。 目前，一些房地产企业寻求展期债务时，必须得到金融机构的同意，以避免出现坏账。 房地产公司的债务延期安排。
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