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自百货、购物中心等消费基础设施纳入公募REITs底层资产以来，消费基础设施REITs受到了社会的高度关注。 那么，企业发行消费基础设施REITs的积极程度如何？ 与已发行的公募REITs底层资产相比，消费基础设施有哪些特点，对消费基础设施REITs有何影响？ 带着这些问题，记者进行了调查。
企业发行消费基础设施REITs热情高涨
今年3月，国家发展改革委印发《关于规范高效实施基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报推荐的通知》，提出研究消费基础支持增强消费提升产能，改善消费条件，创新消费场景。 设施发行基础设施房地产投资信托基金。 通知强调，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网络项目和保障基本民生的社区商业项目，以及发行基础设施REITs。
“根据我多年的观察，中国企业长期以来一直关注商业零售地产REITs，并对此充满期待。” 上海瑞思房地产金融研究院院长朱元伟表示，除了海外REITs市场上较为常见的购物中心、社区商业外，我国的消费基础设施REITs的资产类型也拓展至包括百货、农贸等。市场、家居卖场等，消费基础设施REITs底层资产规模显着扩大。
消费基础设施被纳入公募REITs底层资产，成为REITs家族的“新成员”后，相关企业发行消费基础设施REITs的热情更加高涨。
“我们对企业进行采访发现，有的企业在相关文件发布后仅两天就成立了REITs专项小组，将REITs申报发行作为企业的战略重点推动。现在已有不少企业正在取得进展。他们的申报工作进展顺利，越来越多的企业关注并开始行动。” 朱元伟说道。
企业对消费基础设施REITs的积极态度源于对宏观经济走势和企业自身发展的多方面考虑。
物美集团首席执行官张斌认为，公募REITs可以盘活优质商业资产。 在我国经济基本面逐步复苏的背景下，商场、商场等资产的估值将会回升，相应的REITS产品收益率也将大幅提升。 提升。
“物美全资或控股、大股东的品牌公司包括物美超市、麦德龙、百安居等，拥有各类业态门店2000多家，自有物业超过200万平方米。其中大部分是物美超市、麦德龙、百安居等。分布在一二线城市，可以发行、拓展REITs，资产非常丰富。” 张斌说道。
朱元伟认为，对于投资者来说，公募REITs与股票、债券的相关性较低，可以在投资组合和资产配置中发挥重要作用。 虽然短期波动不可避免，但从长期来看，公募REITs可以为投资者提供可观且稳定的回报。
基础资产具有鲜明的特征。 消费者基础设施房地产投资信托基金可能具有独特的特征。
据统计，目前发行的28只公募REITs中，权益类产品16只，占产品市值的42%； 特许经营产品12个，占产品市场价值的58%。 28只公募REITs中，有27只溢价发行，平均溢价率约为6.9%。 产权产品溢价率为6.5%，特许产品溢价率为7.0%。
已发行的16只公募REITs底层资产主要为工业园区、工业厂房、仓储物流、保障房等。 调查发现，消费基础设施作为产权公募REITs的新底层资产，与工业厂房、仓储物流、租赁住房、工业园区等有很大不同，这也表明消费基础设施REITs可能很有特色。
首先，消费基础设施商业模式复杂、标准化程度较低。
“百货、商场、农贸市场、奥特莱斯等消费基础设施的商业模式相对复杂，包括租赁、联合销售、分销等业态。 单租金包括固定租金、固定租金加佣金租金、固定租金等，有租金、佣金租金等多种模式。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成斌说消费基础设施收入来源多样、租金调整幅度大、运营成本差异显着，非常有特色。
这种复杂的商业模式需要如何合理预测收入和成本，如何选择统一的指标来评估底层资产的运营水平，如何评估百货、商场、奥特莱斯、农贸市场、家居等特色消费基础商店等。对设施资产进行估值存在挑战。
“消费基础设施资产标准化程度较低，租金定价相对复杂且差异化较大，部分资产透明度相对较差。同时，资产运营收益受宏观经济影响较大，消费者对消费基础设施的依赖度较高。” “偏好和习惯也会影响资产的收益。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，这些因素导致消费基础设施资产的租金收入波动较大。
此外，工业厂房、仓储物流、保障房等资产的预期回报相对稳定，而百货商场、购物中心的收入水平与其经营管理高度相关。 这也意味着，消费基础设施REITs发行后，其市场表现可能会因运营管理水平的差异而产生较大差异。
“消费基础设施资产对管理团队的要求比较高，运营管理尤为重要。消费基础设施REITs底层资产的质量很大程度上取决于其运营水平。”张峥表示。
徐成斌认为，消费基础设施具有较强的运营属性，运营管理专业性强，这对运营管理组织的能力提出了更高的要求。 消费基础设施REITs发行后，基金管理人可以通过建立运营激励奖惩机制，鼓励运营管理机构提高运营管理效率。
业内人士认为，消费基础设施的鲜明特征，对消费基础设施REITs底层资产的控制能力和上市后的信息披露提出了更高的要求。
消费基础设施REITs仍有估值“难题”需要解决
消费基础设施底层资产的估值将直接影响公募REITs的发行价格和实际募集金额。 目前，监管部门要求，基础设施项目原则上应采用收益法作为主要计价方法。 影响评估的重要参数包括土地使用权或经营权的剩余期限、营业收入、营业成本、营业净收入、资本支出、未来现金流量预期、折现率等。
业内人士表示，由于产权公募REITs项目的土地使用权和建筑物有期限限制，按照收益法计算的估值会受到“剩余土地使用权期限”的影响。 根据现行计价标准，收益期应按照“剩余土地使用权年限”与“建筑物剩余耐用年限”中较短者计算。
“百货、商场、农贸市场等消费基础设施REITs底层资产的土地属性多为商业用地，土地使用权只有40年，比建筑物的寿命还短。成为影响项目估值的核心因素，尤其是进入成熟运营阶段的商业地产往往运营时间超过十年，甚至二十年，剩余土地使用权时间较短，未来现金流总额收益法计算的资产估值与市场法计算的资产估值不同，与资本化率法、资本化率法等方法得到的资产估值相比存在一定程度的偏差。 一位计划发行消费基础设施REITs的企业部门负责人表示。
“剩余土地使用权的期限较短，会影响估值，从而降低原股东的发行动力。 而项目到期后土地使用权能否续展，将成为影响消费基础设施REITs的一个非常重要的因素。 张峥表示，建议企业选择剩余土地使用权较长的资产，比如25年以上的资产优先上市。
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