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证券时报e公司讯，中证建投研究报告对统计局7月份房地产数据进行点评：楼市仍处于调整阶段，政策信号明显受到城市优化调控。 7月份，房企间接和直接融资仍面临压力，销售应收账款也较为疲弱，这在一定程度上困扰着开发商加大投资力度。 相比之下，宝教大厦不断进步。 7月份竣工量同比增长33.1%，增速比6月份提高16.8个百分点。 7月份房地产销售持续探底，部分房企面临流动性风险。 供需两端政策优化有望缓解行业阶段性压力。 核心一二线城市管控有望进一步放开，特大城市城中村改造将为行业带来新机遇。 专注于高能源城市的房地产公司预计将从中受益。
全文如下
中信建投| 楼市仍处于调整阶段，保交楼竣工稳步推进
7月份，全国商品房销售面积单月同比下降15.5%，延续5月份以来的下滑趋势。 当前楼市仍处于调整阶段，这是内需不足、购房者信心不足的表现。 7月24日的政治局会议明确阐述了当前宏观经济形势和政策方向。 房地产领域，房地产政策将适时调整优化，因城施策，更好满足居民刚性、改善性住房需求。 7月份，房地产企业资金和开发投资继续下降。 融资不畅、销售疲软仍然困扰着开发商加大投资。 相比之下，宝教大厦则不断进步，7月份竣工量同比增长33.1%。
统计局公布房地产市场运行情况。 2023年7月，销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7048万平方米、9167亿元、7090万平方米、4501万平方米。 -15.5%、-12.2%、-25.9%和33.1%，此前的数值分别为-18.2%、-10.3%、-30.3%和16.3%。
楼市仍处于调整阶段，城市优化调控的政策信号明显。 2023年7月，全国商品房销售面积同比下降15.5%，市场销量延续6月筑底走势。 当前楼市仍处于调整阶段，这是内需不足、购房者信心不足的表现。 7月24日的政治局会议明确阐述了当前宏观经济形势和政策方向。 房地产领域，房地产政策将适时调整优化，因城施策，更好满足居民刚性、改善性住房需求。 政治局会议以来，对郑州、南京、杭州等城市进行了优化和规范。
融资不畅、销售疲软仍困扰开发商加大投资，保交楼不断取得进展。 7月份，房地产企业到位资金同比下降20.2%，降幅仍较大。 从各种资金来源的分化可以看出，房企的间接和直接融资仍然面临压力，销售收益也相对疲弱，这在一定程度上困扰了开发商加大投资。 7月份新开工和投资增速分别为-25.9%和-12.2%，降幅均大于6月份。 相比之下，宝教大厦不断进步。 7月份竣工量同比增长33.1%，增速比6月份提高16.8个百分点。
关注核心城市政策优化，推荐聚焦高能城市的房地产企业。 7月份房地产销售持续探底，部分房企面临流动性风险。 供需两端政策优化有望缓解行业阶段性压力。 核心一二线城市管控有望进一步放开，特大城市城中村改造将为行业带来新机遇。 专注于高能源城市的房地产公司预计将从中受益。
1、房地产市场仍处于调整阶段，政策信号明显已由城市优化调控
1.1房地产市场仍处于调整阶段，政策信号明显已由城市优化调控
楼市仍处于调整阶段。 2023年7月，全国商品房销售面积7048万平方米，同比下降15.5%，降幅比6月收窄2.7个百分点，主要是受去年7月基数较低影响年; 1-7月，全国商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-6月扩大1.2个百分点。 2023年7月，全国商品住宅销售额7358亿元，同比下降19.3%，降幅比6月份扩大0.1个百分点； 1-7月，全国商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，增速由正转负，比1-6月回落2.6个百分点。
房价跌幅扩大。 2023年7月，住宅销售均价为每平方米10854元，同比下降4.7%，降幅比6月份扩大2.9个百分点。 7月份，全国商品住宅量价呈现回落状态。
所有地区的销售增长均出现下滑。 2023年1-7月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区累计销售面积同比增速分别为-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%， 1 月至 6 月的变化为-2.5%。 %/+0.2%/-0.3%/-5.9%； 累计销售额同比增速分别为+3.0%/-9.5%/-6.4%/-6.9%，其中1-6月为-4.1pct/- 0.5pct/-0.4pct/- 6.1% 各地区销售增速持续下滑。
楼市仍处于调整阶段，城市优化调控的政策信号明显。 2023年7月，全国商品房销售面积同比下降15.5%，市场销量延续6月筑底走势。 当前楼市仍处于调整阶段，这是内需不足、购房者信心不足的体现。 7月24日的政治局会议明确阐述了当前宏观经济形势和政策方向。 房地产领域，房地产政策将适时调整优化，因城施策，更好满足居民刚性、改善性住房需求。 自7月24日政治局会议以来，郑州、南京、杭州、重庆等四大一线城市均就优化调控政策发表了意见。
1.2 融资和销售应收账款持续承压，房地产企业资金压力依然较大
房地产企业仍面临较大的资金压力。 2023年7月，房地产到位资金9420亿元，同比下降20.2%，降幅比6月份收窄1.3个百分点，主要是去年基数较低所致； 1-7月房地产业到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅比1-6月扩大1.4个百分点。
房地产企业融资和销售应收账款面临压力。 2023年7月到位资金来源中，境内贷款、自筹资金、存款及预收款、个人按揭贷款月度同比增速分别为-14.7%/-20.5%/-21.7% /-23.5%。 与6月份相比，变化分别为-0.9pct/+9.1pct/-2.3pct/-10.7pct。 房地产企业间接和直接融资仍面临压力，销售收入相对疲弱。
降息预计将带动房贷利率持续下调，有利于购房需求的释放。 壳牌研究院数据显示，2023年7月，全国首套房贷款平均利率为3.90%，二套房贷款平均利率为4.81%，均较6月下降10BP。 据贝壳研究院监测，7月份贝壳白城银行平均放贷期限为22天，较6月缩短1天，放贷速度加快。 8月15日，央行下调MLF利率15BP至2.50%，下调7天逆回购利率10BP至1.80%。 后续LPR有望下调，房贷利率有望继续下降，有利于住房需求的释放。
融资不畅、销售疲软仍困扰开发商加大投资，保交楼不断取得进展。 7月份，房地产企业到位资金同比下降20.2%，降幅仍较大。 从各种资金来源的分化可以看出，房企的间接和直接融资仍然面临压力，销售收益也相对疲弱，这在一定程度上困扰了开发商加大投资。 7月份新开工和投资增速分别为-25.9%和-12.2%，降幅均大于6月份。 相比之下，宝教大厦不断进步。 7月份竣工量同比增长33.1%，增速比6月份提高16.8个百分点。
2、融资不畅、销售疲软仍困扰开发商加大投资，保交楼不断取得进展
2.1 融资难、销售疲软仍困扰开发商加大投资
融资不畅、销售疲软仍困扰开发商加大投资。 2023年7月，房地产开发投资9167亿元，同比下降12.2%，降幅比6月份扩大1.9个百分点； 1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅比1-6月扩大0.6个百分点。 2023年7月，商品房销售量、到位资金、竣工开发投资增速分别为-19.3%/-20.2%/-12.2%，较上年同期分别为-0.1pct/+1.3pct/-1.9pct六月。 销售不畅、疲软仍困扰开发商加大投资。
2.2 土地市场出现大幅下滑趋势
土地市场出现大幅下滑。 2023年7月，100个大中城市住宅用地成交和建筑面积2290万平方米，同比下降49.3%，降幅扩大11.3个百分点。 7月份，百城土地供需比为1.45，全国土地市场热度大幅下降。
2.3 新开工量降幅依然较大，保交房不断取得进展
新开工量降幅依然较大，宝教大厦不断进步。 2023年7月，房屋新开工面积7090万平方米，同比下降25.9%，降幅比6月份收窄4.4个百分点； 1-7月新开工面积56969万平方米，同比下降24.5%，降幅比1-6月扩大0.2个百分点。 7月份，房屋竣工面积4501万平方米，同比增长33.1%，增速比6月份提高16.8个百分点。 竣工增速提升主要是由于保交房工作持续推进，去年7月基数较低； 1-7月竣工面积38405万平方米，同比增长20.5%，增速比1-6月加快1.5个百分点。 施工方面，2023年7月累计房屋施工面积1万平方米，同比下降6.8%，降幅比1-6月扩大0.2个百分点。
房企开工意愿跟随销售热情变化，竣工继续受到保交政策支持。 目前，销售仍处于触底阶段。 房地产企业销售回报疲软，开工意愿低。 开工意愿增强需等待销售回暖。 相比之下，宝教大厦不断进步，为其落成提供了支撑。
3、关注核心城市政策优化，推荐聚焦高能城市的房企
维持全年核心指标预测不变。 我们预计2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积将分别增长-5%、-25%、-8%、+15%。
关注核心城市政策优化，推荐聚焦高能城市的房地产企业。 7月份房地产销售持续探底，部分房企面临流动性风险。 供需两端政策优化有望缓解行业阶段性压力。 核心一二线城市管控有望进一步放开，特大城市城中村改造将为行业带来新机遇。 专注于高能源城市的房地产公司预计将从中受益。
房地产行业的风险主要在于房地产企业销售、结转、信用修复等可能不及预期： 1、销售不及预期：房地产市场仍处于筑底阶段，未来存在继续下滑或复苏不及预期的风险； 2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回报不佳，资金来源紧张，项目建设进度可能受到影响，或导致结转不及预期； 3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆房企脱险可能性依然存在，导致行业整体信用修复进展缓慢，影响融资规模和融资成本房地产企业公开市场债务不断增加，进而导致行业竣工，现金流压力加剧。
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