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自8月3日郑州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》以来，郑州东区的房产经纪人宋东（化名）感受到了一丝温暖，客户的主动询问数量有所增加。 ，“询盘量和线索量的增加会带动交易的转化，这就是新政带来的刺激效应。”
但从近一周的表现来看，郑州房地产市场并没有明显好转，二手房源挂牌价格仍在下跌。 数据方面，短短一年多的时间，郑州二手房挂牌量就增加了3万多套，挂牌总数已超过10万套。 业内人士认为，新政策出台后或将进一步促进改善性住房需求，但对整体市场的提振作用较弱。
咨询量增加，该地区每天都有交易
继7月底住建部表态支持“不贷认房”政策后，郑州成为全国首个实施这一举措的城市，并通过实施人才住房、多子女家庭购房补贴、取消限购、减税降费、土地款分期缴纳等15项措施促进房地产市场平稳健康发展。
这并不是郑州第一次推出稳定楼市的措施。 2022年3月，郑州市出台18项房地产新政策，包括指导降低住房贷款利率、实施货币化安置等。 2022年6月，降低首套房贷款利率，降低二套房首付比例。 易居研究院研究总监严跃进表示，回顾近两年各地的政策，可以看到郑州往往是率先走在前面的。 15条措施的实施意味着新一轮政策宽松正式开启。
宋东表示，几乎从2018年开始，郑州房地产市场的表现就不太好，尤其是近两年。 今年春节过后，市场略有回暖，看盘量和成交量有所增加，但随后又“伸胯”。
宋东表示，新政策发布后，主动咨询的客户增多，浏览量增多。 “我们的平台有浏览量的统计，看起来正在改善。咨询量和浏览量的增加，是会带动交易的转变，这就是新政带来的刺激效应。” ”。
郑州另一位房产经纪人陈宇（化名）也表示，近一周以来，客户询盘数量开始增多，他所在的区域每天都有房屋成交。 虽然数量不多，但也有好转的迹象。 “现在首付比例和贷款利率都是近几年来最低的，买家实力比较雄厚，房产出售价格可以谈。”
▲新里罗浮宫公馆两居室降价41万元。来源：房产交易平台
不过，据陈宇分析，这几年郑州房价上涨过快，导致那些高价购房的业主损失惨重，有的甚至连首付都赔了。 价格还是很难。 从二手房表现来看，挂牌价仍在下跌。 例如，2021年10月郑东新区新里罗浮宫公馆一套两居室挂牌价为165万元。 价格降至124万元，降幅达41万元； 五月花城一套三居室，一年内累计降价28万元。
未实现挂牌量激增
二手房挂牌量突破10万套
卢林（化名）长期在河南某大型房地产公司工作。 他的公司是这个省会城市房地产市场的重要参与者。 他对中新经纬分析称：“新政策中的住房补贴、税收减免等政策肯定对市场有利，但这些都不是主要影响因素，关键是看供需关系。”
卢林表示，郑州从2017年5月开始实施新房限售3年的政策，除了办证时间外，新房转成二手房需要5年左右的时间。 随着限售令的解除，大量房源上市，二手房供应量快速增加。
从找贝找房和诸葛找房来看，目前郑州二手房挂牌量分别为11.18万套和14.42万套。 此前数据显示，截至2022年6月末，客客郑州二手房挂牌量约7.9万套。 短短一年多的时间，全市二手房挂牌量就增加了3万多套。
据媒体报道，郑州新政发布后，二手房挂牌数量激增。 中新经纬在诸葛找房发现，郑州二手房“新挂牌”2677套。 与网站上超过14万个房源的总房源相比，新增房源的数量并不多。 宋东还表示，郑州二手房挂牌量一直在增加，但并没有一下子增加很多。
卢林认为，受土地价格、建筑安装成本等因素影响，新房价格波动的可能性不大。 但二手房价格的上涨以及交易成本的下降，让很多二手房比新房更具性价比。 二手房供应量过大，导致小业主争相降价。
尽管房价走弱，但中指研究院相关负责人向中新经纬表示，新政中取消限售有一个前提条件，就是“购买改善型住房”。 与此同时，郑州去年将限售期由3年改为1年。 ，有条件取消限购的政策调整规模并不大，引发所谓“抛售”的可能性较低。
中新经纬整理的数据来自郑州市住房房地产行业协会。 2023年1月至6月，郑州共销售二手房（含二手房）54383套，较2022年1月至6月的29282套同比增长约85.72%。粗略估算，今年上半年月均成交9063套、房源11.18万套，郑州二手房销售周期超过12个月。
“这几年，郑州新城区相继建成，房屋供应量非常大，现在是时候尊重市场规律了。” 陆琳说道。
分化明显，市场改善尚需时日
郑州楼市虽然整体低迷，但内部分化较为明显，改善型住宅项目韧性较强。
陈宇所在区域有一些建得较早、居住环境正常的住宅小区，也有配套设施、环境较好的次新项目。 他表示：“虽然挂牌价格都在下降，但老旧小区的下降更为明显，而次新区的下降幅度较小，甚至没有。”
位于郑州东区东风运河北侧的龙之梦东苑是该地区的一个改良型住宅小区。 中新经纬在房产交易平台查询，该小区大部分在售房屋挂牌价在330万至700万元之间。 同时，从挂牌价格走势来看，大部分房源价格降幅在20万元以内。 东风运河南侧的一些小区，如老街绿地等，虽然总价没有龙之梦东苑高，但跌幅却明显大于后者。 房屋累计降价数十万元的情况并不少见。
宋东表示，龙子湖片区广电天运社区拥有相对优质的学区。 除少数房屋外，大部分在售房屋的价格并未下降太多。 他表示：“首先，学区房本身就具有抗跌能力，其次，小区居住环境好，跌幅是可控的。未来，改善型住房能够更好地抵御市场的下行周期。” ”
“以前，郑州东站附近有几个房地产项目吸引了很多投资者购买，房屋交付后直接出租。但目前，这些小区都面临着物业管理差、租户多、租金高的问题。”容积率。二手房的价格受到影响。受到影响。” 卢林认为，市场好的时候，一些住宅区由于位置较好，可能会出现普遍上涨，但随着投资行为的减少，住宅楼的居住属性变得更加重要，一些老旧小区、物业较差设施差、配套差、户型差的次新小区，必然会陷入房价大幅下跌的困境。
中指研究院相关负责人分析，近年来，郑州遭受多轮疫情、洪涝灾害的袭击，城市经济和房地产业受到较大影响。 今年以来，住宅成交量同比回升，新房价格企稳小幅回落。 新政策出台后，或将进一步促进改善性住房需求，但对整体市场的提振作用较弱。 当前宏观经济环境和城镇就业收入尚未明显改善，市场短期压力仍然较大。 卢林判断，政策的出台或许能够止住颓势，或者扭转边际下滑的趋势，但改变整体局面仍需要时间。
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